法制日?qǐng)?bào)

　　自然資源部擬出臺(tái)地下車(chē)位(庫(kù))確權(quán)登記新規(guī)引關(guān)注

　　專(zhuān)家建議 地下車(chē)位登記應(yīng)以確權(quán)為前提

今年10月8日至28日，自然資源部公布《關(guān)于城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車(chē)位(庫(kù))確權(quán)登記若干問(wèn)題的意見(jiàn)(征求意見(jiàn)稿)》，面向社會(huì)各界征求意見(jiàn)，其中對(duì)城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車(chē)位(庫(kù))確權(quán)登記有關(guān)問(wèn)題予以明確

關(guān)于地下車(chē)位的確權(quán)登記，涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)里共有部位的權(quán)屬問(wèn)題。對(duì)權(quán)屬有爭(zhēng)議的，應(yīng)在權(quán)屬爭(zhēng)議解決后再行登記，給有利害關(guān)系的業(yè)主組織或者其他主體留出異議的機(jī)會(huì)

由于現(xiàn)有法律法規(guī)滯后，停車(chē)位糾紛時(shí)有發(fā)生。對(duì)于實(shí)踐中出現(xiàn)的各類(lèi)停車(chē)位爭(zhēng)議，應(yīng)該在物權(quán)法已有規(guī)定的基礎(chǔ)上，完善相關(guān)配套法律制度，明確界定停車(chē)位的權(quán)利歸屬，真正實(shí)現(xiàn)車(chē)位產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)明確

“目前，我們小區(qū)人防工程改建的車(chē)庫(kù)仍權(quán)屬不明，大家有苦難言。”對(duì)于車(chē)庫(kù)權(quán)屬問(wèn)題，身為小區(qū)業(yè)委會(huì)主任的首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)法學(xué)院教授翟業(yè)虎感觸頗多。

其實(shí)，這并非翟業(yè)虎個(gè)人的遭遇。截至今年6月，全國(guó)汽車(chē)保有量2.5億輛，其中私家車(chē)保有量達(dá)1.98億輛。但因全國(guó)性的地下停車(chē)位權(quán)屬登記工作尚未統(tǒng)一開(kāi)展，目前全國(guó)的停車(chē)位數(shù)量及停車(chē)位缺口數(shù)量并無(wú)權(quán)威數(shù)據(jù)。

今年10月8日至28日，自然資源部公布《關(guān)于城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車(chē)位(庫(kù))確權(quán)登記若干問(wèn)題的意見(jiàn)(征求意見(jiàn)稿)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《征求意見(jiàn)稿》)，面向社會(huì)各界征求意見(jiàn)，其中對(duì)城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車(chē)位(庫(kù))確權(quán)登記有關(guān)問(wèn)題予以明確。

《征求意見(jiàn)稿》出臺(tái)后，引發(fā)社會(huì)關(guān)注。北京市物權(quán)法學(xué)研究會(huì)于近日召開(kāi)研討會(huì)，對(duì)城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車(chē)位(庫(kù))的確權(quán)和登記等相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行討論，并提出斟酌修改這份擬出臺(tái)規(guī)范性文件的名稱(chēng)、增加對(duì)利害關(guān)系人的救濟(jì)程序等建議。

　　權(quán)屬登記尚不健全

　　地下車(chē)位爭(zhēng)議頻發(fā)

翟業(yè)虎所在小區(qū)的開(kāi)發(fā)單位在建設(shè)住宅樓時(shí)，按照規(guī)定修建了人防地下室，于2003年12月份完成人防工程竣工驗(yàn)收備案。

2004年4月，開(kāi)發(fā)單位購(gòu)買(mǎi)機(jī)械式停車(chē)設(shè)備，安裝在上述人防工程內(nèi)。同年9月，開(kāi)發(fā)單位取得人防工程使用權(quán)證。2007年4月，翟業(yè)虎所在的小區(qū)依法成立業(yè)委會(huì)，開(kāi)發(fā)單位向全體業(yè)主移交了人防工程和停車(chē)設(shè)施等小區(qū)公用設(shè)施。

據(jù)介紹，開(kāi)發(fā)單位曾在2002年10月公布的小區(qū)物業(yè)管理公約中寫(xiě)明，共用部位及共用設(shè)備項(xiàng)下包含地下機(jī)動(dòng)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)等。開(kāi)發(fā)單位與物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》也寫(xiě)明：“共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括地下停車(chē)庫(kù)”。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)單位在前述公約和合同中自認(rèn)地下車(chē)庫(kù)為共用部位和公用設(shè)施。

2009年9月，開(kāi)發(fā)單位持有的人防工程使用權(quán)證有效期屆滿(mǎn)。事情過(guò)去一段時(shí)間后，開(kāi)發(fā)單位提起訴訟，認(rèn)為自己依法擁有人防工程改造的地下停車(chē)庫(kù)。

訴訟過(guò)程中，業(yè)主和開(kāi)發(fā)單位圍繞該人防工程改建的車(chē)庫(kù)等設(shè)施的權(quán)屬問(wèn)題產(chǎn)生爭(zhēng)議。

據(jù)翟業(yè)虎介紹，由于開(kāi)發(fā)單位在物業(yè)管理公約、商品房銷(xiāo)售合同中明確約定地下停車(chē)庫(kù)屬于共用設(shè)施，開(kāi)發(fā)單位的人防工程使用權(quán)證過(guò)期，法院一審駁回開(kāi)發(fā)單位的訴訟請(qǐng)求。但在二審中，開(kāi)發(fā)單位續(xù)期了人防工程使用權(quán)證，法院最終判決“我們可以繼續(xù)使用地下停車(chē)庫(kù)，但是需要交納費(fèi)用”。

采訪(fǎng)中，北京市物權(quán)法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)畢文強(qiáng)告訴《法制日?qǐng)?bào)》記者，在實(shí)踐中，小區(qū)里這類(lèi)車(chē)位權(quán)屬糾紛比較普遍。“各地的住宅小區(qū)中，業(yè)主組織已開(kāi)始就包括地下車(chē)位等部位的歸屬提出好多訴訟，目標(biāo)是請(qǐng)求法院將地下車(chē)位這些部位確權(quán)給全體業(yè)主所有。”

據(jù)中國(guó)人民大學(xué)公共政策研究院副教授陳幽泓介紹，在這背后，是我國(guó)機(jī)動(dòng)車(chē)保有量的快速增加遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出城市的承載能力，導(dǎo)致包括地下停車(chē)位在內(nèi)的停車(chē)位成為稀缺資源。

公安部交通管理局披露的數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月，全國(guó)汽車(chē)保有量為2.5億輛，其中私家車(chē)保有量達(dá)1.98億輛。全國(guó)66個(gè)城市汽車(chē)保有量超過(guò)100萬(wàn)輛，北京、成都、重慶等11個(gè)城市超過(guò)300萬(wàn)輛。

來(lái)自北京市交通委的數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月底，北京市機(jī)動(dòng)車(chē)保有量已達(dá)621萬(wàn)輛，其中小客車(chē)519萬(wàn)輛。此前的2017年8月30日，北京市交通委牽頭組織的北京市停車(chē)資源普查報(bào)告發(fā)布，截至2016年年底，北京市城鎮(zhèn)地區(qū)停車(chē)位總量382萬(wàn)個(gè)。

但在全國(guó)范圍內(nèi)，由于還沒(méi)有開(kāi)展統(tǒng)一的地下空間權(quán)屬登記工作，其中包括對(duì)地下停車(chē)位的權(quán)屬登記工作，全國(guó)范圍內(nèi)到底有多少個(gè)停車(chē)位并不清楚。

2016年5月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用“十三五”規(guī)劃》中明確寫(xiě)道：“我國(guó)城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理體制建設(shè)尚處于起步階段……地下空間開(kāi)發(fā)利用在規(guī)劃建設(shè)、權(quán)屬登記、工程質(zhì)量和安全使用等方面的制度尚不健全。”

在畢文強(qiáng)看來(lái)，近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平的提高，人們擁有的車(chē)輛數(shù)量快速增加，車(chē)多“位”少，并且現(xiàn)存的停車(chē)位缺乏統(tǒng)一的登記導(dǎo)致權(quán)屬不明，是車(chē)位權(quán)屬糾紛多發(fā)的根本原因。“從這個(gè)角度看，車(chē)位權(quán)屬登記制度的完善，對(duì)地下車(chē)位進(jìn)行確權(quán)，能夠解決一些具體的沖突，但不會(huì)從根本上緩解矛盾。”

　　共有部位權(quán)屬不明

　　權(quán)屬不明不予登記

今年10月8日至28日，自然資源部就《征求意見(jiàn)稿》公開(kāi)征求社會(huì)各界的意見(jiàn)。

據(jù)了解，該文件旨在規(guī)范城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車(chē)位確權(quán)登記，依法維護(hù)城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車(chē)位(庫(kù))權(quán)利人合法權(quán)益，其依據(jù)包括物權(quán)法、土地管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法、房地產(chǎn)管理法、不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例、不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則等法律、法規(guī)、規(guī)章。

在《征求意見(jiàn)稿》中，地下車(chē)位土地用途、使用期限依據(jù)國(guó)有建設(shè)用地出讓合同、劃撥決定書(shū)等認(rèn)定，并規(guī)定配建地下車(chē)位原則上以“個(gè)”劃分定著物單元，每個(gè)定著物單元與所在國(guó)有建設(shè)用地宗地設(shè)為一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記單元。單建地下車(chē)位原則上作為一個(gè)定著物單元，與其占用的國(guó)有建設(shè)用地宗地設(shè)定為一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記單元。

對(duì)此，有媒體報(bào)道稱(chēng)，“城鎮(zhèn)地下車(chē)位登記即將有規(guī)可依”。

在畢文強(qiáng)看來(lái)，《征求意見(jiàn)稿》能夠讓全社會(huì)認(rèn)識(shí)到，地下車(chē)位是一項(xiàng)重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，是可以通過(guò)確權(quán)登記的方式予以保護(hù)。“車(chē)位一旦明確可以出售并可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t必然會(huì)對(duì)車(chē)位登記后的管理、使用以及轉(zhuǎn)讓等問(wèn)題提出要求，這對(duì)于后續(xù)管理也會(huì)有促動(dòng)作用。”

“有些業(yè)主直接向自然資源部申請(qǐng)信息公開(kāi)，要求解釋《征求意見(jiàn)稿》是如何形成的。在一些業(yè)主看來(lái)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位(開(kāi)發(fā)商)可以據(jù)此把大量屬于全體業(yè)主所有的共有配套車(chē)位確權(quán)給自己，至少征求意見(jiàn)稿給了開(kāi)發(fā)商這樣一個(gè)非常便利的機(jī)會(huì)。”與會(huì)專(zhuān)家介紹說(shuō)。

在前述研討會(huì)上，翟業(yè)虎認(rèn)為，對(duì)于地下車(chē)位，有權(quán)屬爭(zhēng)議問(wèn)題的，是不能夠進(jìn)行確權(quán)的。

在翟業(yè)虎看來(lái)，對(duì)于權(quán)屬問(wèn)題，單純依靠行政部門(mén)下發(fā)的文件進(jìn)行確權(quán)是不妥當(dāng)?shù)?，這個(gè)問(wèn)題應(yīng)該交給物權(quán)法等法律。

翟業(yè)虎舉例說(shuō)，像他所在的小區(qū)，如果地下車(chē)庫(kù)是開(kāi)發(fā)商權(quán)屬的話(huà)，需要出具單獨(dú)投資地下車(chē)庫(kù)沒(méi)有攤?cè)氤杀镜淖C據(jù)。如果有，確實(shí)應(yīng)當(dāng)屬于開(kāi)發(fā)商；如果沒(méi)有，尤其在房子已經(jīng)出售出去的情況，按約定理應(yīng)屬于業(yè)主共同共有。“產(chǎn)生爭(zhēng)議的根源不在于給地下車(chē)位(庫(kù))確權(quán)登記，而在于住宅區(qū)內(nèi)的共有部位權(quán)屬不明。”

　　亟須完善相關(guān)法律

　　界定車(chē)位權(quán)利歸屬

在一個(gè)居民小區(qū)內(nèi)，停車(chē)位可以分為兩大類(lèi)，包括地面停車(chē)位和地下停車(chē)位。地下車(chē)位(庫(kù))主要有3種類(lèi)型：一是利用人防工程建造的車(chē)位，二是按照規(guī)劃要求建設(shè)的車(chē)位，三是開(kāi)發(fā)商自主建設(shè)的車(chē)位。

2007年10月1日開(kāi)始實(shí)施的物權(quán)法、2009年10月1日開(kāi)始實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》，均對(duì)停車(chē)位作出了相關(guān)規(guī)定。

2014年11月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，以整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，規(guī)范登記行為，方便群眾申請(qǐng)登記。2016年5月發(fā)布的《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用“十三五”規(guī)劃》中，提出對(duì)已有和在建地下空間進(jìn)行分類(lèi)和信息收集，并納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理。

但問(wèn)題在于，對(duì)于地下停車(chē)位，包括商品房小區(qū)配套的地下人防工程改建的地下停車(chē)位，物權(quán)法等法律法規(guī)對(duì)權(quán)屬問(wèn)題只字未提。

陳幽泓認(rèn)為，正是由于現(xiàn)有法律法規(guī)滯后于停車(chē)位在實(shí)踐中的快速發(fā)展，導(dǎo)致停車(chē)位糾紛時(shí)有發(fā)生。對(duì)于實(shí)踐中出現(xiàn)的各類(lèi)停車(chē)位爭(zhēng)議，應(yīng)該在物權(quán)法已有規(guī)定的基礎(chǔ)上，完善相關(guān)配套法律制度，明確界定停車(chē)位的權(quán)利歸屬，真正實(shí)現(xiàn)車(chē)位產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)明確。

在畢文強(qiáng)看來(lái)，對(duì)城鎮(zhèn)小區(qū)包括地下車(chē)位、地下人防車(chē)位、地下單建車(chē)位等在內(nèi)的共有部位的權(quán)屬確認(rèn)，需要從立法角度來(lái)予以調(diào)整。

“關(guān)于地下車(chē)位的確權(quán)登記，涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)里共有部位的權(quán)屬問(wèn)題，因而，建議等民法典物權(quán)編出臺(tái)后，自然資源部再通盤(pán)考慮出臺(tái)相關(guān)統(tǒng)一登記規(guī)則。”畢文強(qiáng)說(shuō)，如果目前確實(shí)需要出臺(tái)登記規(guī)范，考慮到上述情況，為防止開(kāi)發(fā)建設(shè)單位及相關(guān)人員實(shí)現(xiàn)以登記來(lái)確權(quán)的目的，建議在規(guī)范中增加異議登記的規(guī)定。即對(duì)權(quán)屬有爭(zhēng)議的，應(yīng)在權(quán)屬爭(zhēng)議解決后再行登記，以給有利害關(guān)系的業(yè)主組織或者其他主體留出異議的機(jī)會(huì)。

與此同時(shí)，增加對(duì)利害關(guān)系人的救濟(jì)程序必不可少。

有不愿具名的專(zhuān)家建議：“登記部門(mén)對(duì)地下車(chē)位進(jìn)行登記之前，應(yīng)當(dāng)將申請(qǐng)登記的材料在全小區(qū)進(jìn)行一定時(shí)間的公示，如利害關(guān)系人有理由提出異議的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)不予登記，在通過(guò)司法途徑解決權(quán)屬爭(zhēng)議之后再行登記，或作出異議登記。”

翟業(yè)虎認(rèn)為，在利害關(guān)系人提出異議的情況下，登記部門(mén)不能夠登記確權(quán)；或者在業(yè)主認(rèn)為登記行為違法的情況下，可以起訴登記部門(mén)，“這會(huì)引發(fā)大量的訴訟”。

在翟業(yè)虎看來(lái)，對(duì)于權(quán)屬問(wèn)題，單純依靠行政部門(mén)下發(fā)的文件進(jìn)行確權(quán)是不妥當(dāng)?shù)?，地下停?chē)位(庫(kù))的權(quán)屬歸屬問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)交由物權(quán)法等實(shí)體法來(lái)規(guī)范并通過(guò)法院來(lái)解決。

畢文強(qiáng)建議，應(yīng)斟酌修改規(guī)范性文件的名稱(chēng)，規(guī)范性文件的內(nèi)容應(yīng)傾向和側(cè)重于登記機(jī)關(guān)對(duì)地下車(chē)庫(kù)權(quán)屬的登記行為、登記程序的規(guī)范，而并非實(shí)體確權(quán)。

還有專(zhuān)家認(rèn)為，征求意見(jiàn)稿對(duì)于單建地下車(chē)位的權(quán)屬登記存在規(guī)定不明確問(wèn)題，需要明確該條中所稱(chēng)的“單建地下車(chē)位作為一個(gè)定著物單元”，是指整個(gè)單建車(chē)庫(kù)還是單個(gè)車(chē)位，明確單建地下車(chē)位轉(zhuǎn)讓是指必須將整個(gè)車(chē)庫(kù)作為整體轉(zhuǎn)讓還是可以將單個(gè)車(chē)位單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。（記者 陳磊）