商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)于日前出臺(tái)。新規(guī)有哪些亮點(diǎn)？出臺(tái)背景如何？對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將產(chǎn)生什么影響？針對(duì)這些問(wèn)題，新華社記者采訪業(yè)內(nèi)權(quán)威專(zhuān)家學(xué)者，對(duì)新規(guī)進(jìn)行深度分析解讀。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馮俊說(shuō)，商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)首次從全國(guó)層面作出統(tǒng)一安排、確定監(jiān)管機(jī)制，能夠維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，規(guī)范開(kāi)發(fā)商行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，為房地產(chǎn)市場(chǎng)探索新的發(fā)展模式創(chuàng)造條件。

商品房預(yù)售資金是指購(gòu)房人按照商品房預(yù)售合同約定支付給開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房款，一般包括定金、首付款、后續(xù)付款、銀行按揭付款等，是商品房預(yù)售的全部銷(xiāo)售收入，在商品房竣工交付前，屬于房企預(yù)收賬款性質(zhì)的負(fù)債。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，自1994年城市房地產(chǎn)管理法出臺(tái)，從立法上確立商品房預(yù)售制度以來(lái)，我國(guó)相繼出臺(tái)商品房預(yù)售管理辦法等文件，從國(guó)家層面提出商品房預(yù)售資金監(jiān)管原則和要求。但涉及監(jiān)管額度、監(jiān)管方式、資金撥付等具體監(jiān)管規(guī)定則由地方自行決定，各地監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)和提取規(guī)則差異較大。

但在實(shí)踐中，部分城市商品房預(yù)售資金監(jiān)管不到位，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)挪用預(yù)售資金，延遲交房、爛尾樓等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，嚴(yán)重侵害了購(gòu)房人的合法權(quán)益，有必要在全國(guó)層面規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管。

新規(guī)應(yīng)時(shí)落地。專(zhuān)家表示，相較于以往，新規(guī)在完善規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管措施上有五大“亮點(diǎn)”值得關(guān)注：招標(biāo)確定監(jiān)管銀行、合理確定監(jiān)管額度、明確各方監(jiān)管責(zé)任、建立信息共享機(jī)制、確定首末撥付節(jié)點(diǎn)。

新規(guī)明確，市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門(mén)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式，綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務(wù)水平等因素，確定能夠承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。

同時(shí)，市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)簽訂預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議，明確預(yù)售資金收存和使用方式、監(jiān)管額度、違約責(zé)任等內(nèi)容。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)所副所長(zhǎng)鄧郁松說(shuō)，目前，許多居民仍需通過(guò)購(gòu)買(mǎi)商品房來(lái)解決居住問(wèn)題或改善居住條件，但擔(dān)心付款后，房企不能如期交樓，從而不敢出手買(mǎi)房。保障商品房預(yù)售資金安全，確保專(zhuān)款專(zhuān)用于項(xiàng)目建設(shè)，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付，居民買(mǎi)房就吃了一顆“定心丸”。

清華大學(xué)建設(shè)管理系教授、房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉指出，在一些地方，預(yù)售資金監(jiān)管也存在政府部門(mén)、銀行為防范風(fēng)險(xiǎn)，過(guò)度提高監(jiān)管額度，放慢放款撥付進(jìn)度的情況。“這些做法出發(fā)點(diǎn)是好的，但大多缺乏科學(xué)依據(jù)，結(jié)果是降低了預(yù)售資金合理利用效率，增加了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。”

在地方實(shí)際監(jiān)管操作中，監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度，即監(jiān)管額度如何確定非常重要。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)說(shuō)，此次完善規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，很好地把握了原則性與靈活性，松緊適度。

比如，監(jiān)管額度根據(jù)商品房項(xiàng)目建設(shè)工程造價(jià)、施工合同金額以及項(xiàng)目交付使用條件等因素確定，而不是簡(jiǎn)單地按房屋銷(xiāo)售額的比例確定；在確保房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付所需資金后，超出監(jiān)管額度的資金可由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提取使用。

“新規(guī)還從有效控制預(yù)售制度帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)的角度，規(guī)范管理其融資功能，防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)序擴(kuò)張。”劉洪玉說(shuō)，“保障資金專(zhuān)款專(zhuān)用”可防止監(jiān)管額度內(nèi)的資金被房企違規(guī)挪用或抽調(diào)，也可避免預(yù)售資金被隨意凍結(jié)或擅自扣劃。

新規(guī)對(duì)資金撥付節(jié)點(diǎn)也有明確安排，規(guī)定監(jiān)管額度內(nèi)的資金應(yīng)按照工程建設(shè)進(jìn)度予以撥付，首次撥付節(jié)點(diǎn)不得早于地下結(jié)構(gòu)完成，最后撥付節(jié)點(diǎn)為房屋所有權(quán)首次登記。

鄧郁松說(shuō)，建立統(tǒng)一的監(jiān)管規(guī)則有利于更好地保護(hù)各方利益、穩(wěn)定各方預(yù)期。新規(guī)明確了各方監(jiān)管責(zé)任，商業(yè)銀行要依約履行賬戶管理責(zé)任，有發(fā)現(xiàn)、報(bào)告預(yù)售資金被違規(guī)挪用情況的責(zé)任。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照撥付節(jié)點(diǎn)申請(qǐng)使用監(jiān)管額度內(nèi)資金的，經(jīng)住建部門(mén)核實(shí)同意后，商業(yè)銀行要及時(shí)撥付。商業(yè)銀行擅自撥付監(jiān)管額度內(nèi)資金的，要承擔(dān)賠償責(zé)任。

“商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)，是為保交樓和維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益作出的必要制度安排，既不是要刺激房地產(chǎn)投資或消費(fèi)，也不是要控制或遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，使治理方式更加現(xiàn)代化，更加符合市場(chǎng)化規(guī)律。”馮俊強(qiáng)調(diào)。