對(duì)江蘇樓市來(lái)說(shuō)，2021年是不同尋常的一年。1月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《2021年12月70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》后，2021年度房?jī)r(jià)曲線(xiàn)被完整繪出。從南京、無(wú)錫、徐州、揚(yáng)州4城的房?jī)r(jià)曲線(xiàn)圖可以看出，樓市經(jīng)歷了上半年持續(xù)上漲、第三季度拐點(diǎn)出現(xiàn)、第四季度房?jī)r(jià)下行的過(guò)程，整條曲線(xiàn)跌宕起伏。

房屋成交量被視為樓市“晴雨表”。以南京新房市場(chǎng)為例，2021年4月份成交量最高，14235套，8月份成交量最低，4753套，兩者相差近3倍。12月份年底熱銷(xiāo)旺季也僅成交7802套。在無(wú)錫，“下半年購(gòu)房者出現(xiàn)觀(guān)望情緒，定金認(rèn)繳時(shí)間從原來(lái)的幾天拉長(zhǎng)到一個(gè)月甚至更長(zhǎng)”。

展望2022年的樓市，“成交量逐漸回升，價(jià)格趨于穩(wěn)定”是專(zhuān)家和許多購(gòu)房者的共識(shí)。

被推遲的“城市安家夢(mèng)”

回望2021年的買(mǎi)房過(guò)程，南京女孩小葉沒(méi)想到自己竟然經(jīng)歷了一個(gè)完整的樓市調(diào)整周期。

28歲的小葉是2019年底決定在南京買(mǎi)房的。在反復(fù)計(jì)算過(guò)家里能支持的首付和自己能承擔(dān)的月供后，她打算入手江北核心區(qū)，3萬(wàn)出頭的均價(jià)和5成首付，她的資金預(yù)算剛好能買(mǎi)一個(gè)90平左右的小三房。當(dāng)時(shí)該區(qū)域炙手可熱，開(kāi)盤(pán)搖號(hào)中簽率在10%以下是常態(tài)。小葉2021年初參加過(guò)2次搖號(hào)，盡管持有無(wú)房購(gòu)房證明有更高的中簽機(jī)會(huì)，但她沒(méi)有成為“幸運(yùn)兒”。5月初，就在她等待下一個(gè)目標(biāo)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)，銷(xiāo)售員發(fā)來(lái)信息——首付提至8成。買(mǎi)不起了！小葉頓時(shí)覺(jué)得自己在南京的“安家夢(mèng)”遙遠(yuǎn)起來(lái)。

是降低條件買(mǎi)其它板塊的樓盤(pán)，還是繼續(xù)等待？之后的兩個(gè)月里，小葉看了不少其它板塊的低首付樓盤(pán)，最終還是因?yàn)榈絾挝煌ㄇ诓槐愣鴽](méi)有下手。7月底南京出現(xiàn)新冠疫情以后，小葉暫停了看房。10月，當(dāng)小葉再度關(guān)注樓市時(shí)，發(fā)現(xiàn)“風(fēng)向變了”。熱門(mén)樓盤(pán)被政府列入集中開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目，中簽率大大提高，甚至有樓盤(pán)出現(xiàn)“基本售罄”的情況。11月，又有新的消息傳來(lái)，原來(lái)8成首付的樓盤(pán)宣布降至5成。小葉感覺(jué)自己的購(gòu)房機(jī)會(huì)又來(lái)了。

現(xiàn)在，小葉購(gòu)房的心態(tài)從容了許多：“如今銀行貸款利率正在逐漸下調(diào)。我決定等遇到最理想的樓盤(pán)，并且貸款利率合適時(shí)，再出手。”

小葉的購(gòu)房經(jīng)歷不是孤例。據(jù)中指研究院發(fā)放的問(wèn)卷調(diào)查顯示，僅3成受訪(fǎng)者在2021年成功購(gòu)房，多以換房改善、首套房需求為主。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，南京市2021年共開(kāi)盤(pán)696次，推出123704套房源，有199次售罄，占總開(kāi)盤(pán)比例的28.59%。2021年12月下旬，南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，南京市新房庫(kù)存量達(dá)到7.5萬(wàn)套，創(chuàng)10年來(lái)歷史新高。同時(shí)，南京2021年全年的新房成交總量突破10.7萬(wàn)套，創(chuàng)下5年來(lái)的歷史新高。

2021年的無(wú)錫樓市也呈現(xiàn)出與南京同樣的特點(diǎn)。無(wú)錫市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)沈洵說(shuō)：“過(guò)去的這一年，調(diào)控政策持續(xù)加碼，樓市先熱后冷。在房住不炒和三穩(wěn)的大背景下，無(wú)錫先后三批次集中供地，提高土地出讓門(mén)檻，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，出臺(tái)住宅品質(zhì)提升設(shè)計(jì)指引。同時(shí)，銀行融資收緊，按揭貸款利率提高，放款慢。在政策嚴(yán)控下，樓市行情在六、七月份開(kāi)始下滑，令人措手不及。有業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，這是他從業(yè)多年來(lái)所經(jīng)歷的樓市降溫最快的一次。”

連續(xù)調(diào)控疊加顯效

“2021年上半年出現(xiàn)樓市過(guò)熱，是2020年疫情后政府提振市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、出臺(tái)各項(xiàng)扶持政策后的延續(xù)效應(yīng)，也是2020年壓抑的購(gòu)房需求被釋放的結(jié)果”，南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)吳翔華說(shuō)，“市場(chǎng)過(guò)熱，調(diào)控降溫。上半年接連出臺(tái)持續(xù)調(diào)控政策，加上金融行業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)貸和購(gòu)房貸款的雙向收緊，一系列調(diào)控持續(xù)發(fā)揮作用，導(dǎo)致7、8月份市場(chǎng)突然冷卻下來(lái)。”

2021年，通過(guò)“兩集中”土地出讓新政，南京、蘇州、無(wú)錫“勒住狂奔的低價(jià)”，實(shí)現(xiàn)了“穩(wěn)地價(jià)”。沈洵說(shuō)，無(wú)錫2021年的三批“兩集中”供地，第一批情況較好，第二批出現(xiàn)一塊地流拍，第三批大部分地塊以底價(jià)成交。下半年，由于政策嚴(yán)控，銷(xiāo)售難、融資難、回款難，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)投資信心不足的情況。

金融政策的縮緊，被認(rèn)為是對(duì)2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)最大沖擊的因素。2020年12月31日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)下發(fā)《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，通過(guò)量化指標(biāo)的方式設(shè)置了貸款占比的上下限。中資大型銀行房地產(chǎn)貸款占比上限調(diào)整為40%，個(gè)人住房貸款占比上限32.5%，這被稱(chēng)為房地產(chǎn)貸款的“兩道紅線(xiàn)”。

貸款利率的提高改變了一部分購(gòu)房者的意愿。像小葉一樣由于利率提高而選擇等待的購(gòu)房者不在少數(shù)。南京我愛(ài)我家房產(chǎn)中介的程明飛告訴記者，2021年6月份以后，二手房貸款利率提高到6%以上，一套房購(gòu)房貸款的還款總額增加數(shù)十萬(wàn)元。因此，一部分有購(gòu)買(mǎi)二手房意愿的客戶(hù)選擇了繼續(xù)觀(guān)望。沈洵說(shuō)，無(wú)錫二手房市場(chǎng)的情況比新房市場(chǎng)更加嚴(yán)重，有的企業(yè)通過(guò)關(guān)閉門(mén)店、裁員、管理人員降薪等方式進(jìn)行“自救”。

市場(chǎng)對(duì)學(xué)區(qū)房預(yù)期的降低直接影響了二手房市場(chǎng)。4月30日的中央政治局會(huì)議指出，要防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)。緊接著，5月17日，南京市房產(chǎn)局會(huì)同教育局、市場(chǎng)監(jiān)管局等對(duì)該市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開(kāi)展了專(zhuān)項(xiàng)檢查，重點(diǎn)查看是否存在以學(xué)區(qū)房名義宣傳推廣房源、是否存在以學(xué)區(qū)房名義炒作房?jī)r(jià)等問(wèn)題。

之后，南京學(xué)區(qū)房迅速降溫。南京建鄴區(qū)一個(gè)“雙學(xué)區(qū)”片區(qū)的房產(chǎn)中介告訴記者，2020年該片區(qū)每個(gè)小區(qū)每個(gè)月至少成交三四套，2021年6月以來(lái)，多個(gè)小區(qū)至今仍是零成交。

吳翔華認(rèn)為，2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列調(diào)控，發(fā)生了疊加效應(yīng)。教培、互聯(lián)網(wǎng)、游戲等行業(yè)的不景氣，也降低了購(gòu)房需求和購(gòu)房意愿。他認(rèn)為，今后要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定，應(yīng)持續(xù)完善長(zhǎng)效機(jī)制。

房地產(chǎn)稅的征收或?qū)?duì)貫徹“房住不炒”的精神起到長(zhǎng)效作用。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近幾年房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作的探索和推進(jìn)，將對(duì)投資投機(jī)性炒房產(chǎn)生抑制作用。

2022年回暖跡象初現(xiàn)

在1月15日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2021年12月70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》中顯示，全國(guó)有15城12月份新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，相比11月的9城再加6城，其中南京漲幅排名并列全國(guó)第五。此外，南京的二手房?jī)r(jià)格環(huán)比降幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。這被業(yè)內(nèi)視為南京“率先回暖”的信號(hào)。

對(duì)2022的樓市，“回暖”成為專(zhuān)家和購(gòu)房者的普遍預(yù)期。中指研究院發(fā)放的問(wèn)卷調(diào)查顯示，受訪(fǎng)置業(yè)者認(rèn)為，2022年的樓市運(yùn)行偏弱，市場(chǎng)存在緩慢的回升機(jī)會(huì)，超7成受訪(fǎng)者將在2022年進(jìn)行置業(yè)，整體購(gòu)房意愿較為強(qiáng)烈。

沈洵說(shuō)，2021年末，在政策、金融等利好條件下，無(wú)錫樓市從低迷逐步走向回穩(wěn)。12月份的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。在中央的精神指引下，無(wú)錫二手房貸款全面恢復(fù)，放貸時(shí)間也在加速。房地產(chǎn)企業(yè)采取優(yōu)惠售樓措施，售樓處來(lái)訪(fǎng)量增多，新房成交量也比以前有所增加。二手房市場(chǎng)也開(kāi)始出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)。無(wú)錫市政府高度重視房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，于2022年1月9日專(zhuān)門(mén)召開(kāi)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，市政府將聚焦土地出讓、信貸融資、高品質(zhì)住宅建設(shè)、營(yíng)商環(huán)境等方面加緊研究完善相關(guān)政策，給予企業(yè)更精準(zhǔn)的扶持、更有力的幫助。

他認(rèn)為，隨著因城施策，房地產(chǎn)調(diào)控在房住不炒的前提下的微調(diào)，無(wú)錫樓市預(yù)計(jì)會(huì)在一季度走出低迷，二季度逐漸出現(xiàn)復(fù)蘇回暖，三四季度呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。無(wú)錫作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、宜居城市，隨著十四五住房規(guī)劃的逐步落實(shí)，加上產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)下的人口導(dǎo)入，住房需求比較旺盛。無(wú)錫房?jī)r(jià)目前均價(jià)21600，市場(chǎng)供應(yīng)充足，住宅存量目前約500多萬(wàn)平方，去化周期9個(gè)月左右，總體比較健康。2022年不會(huì)有大漲，更不會(huì)有大跌。無(wú)錫市各板塊經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，城市建設(shè)和配套在加速發(fā)展，為樓市復(fù)蘇回暖、平穩(wěn)發(fā)展提供了動(dòng)力。

吳翔華認(rèn)為，江蘇各城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前總體健康平穩(wěn)。在2022年，隨著前一年壓抑的剛性需求釋放和信貸政策的放松，成交量將好于2021年下半年。在價(jià)格上，將繼續(xù)維持當(dāng)前穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。