經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

四大一線城市空置率平均在10%左右，二線城市空置率更高

供過于求 多地寫字樓空置率創(chuàng)新高

世邦魏理仕報(bào)告顯示，一線城市寫字樓空置率明顯上升，一連創(chuàng)下多個(gè)“歷史新高”。截至三季度末，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)整體空置率上升至10.9%，創(chuàng)2011年第二季度以來的最高水平，上海寫字樓的空置率在上半年達(dá)到頂峰至18.5%，創(chuàng)下近十年新高。

究其原因，業(yè)內(nèi)人士表示，一方面是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行造成的市場(chǎng)波動(dòng)，另一方面，在產(chǎn)業(yè)升級(jí)的需求下，地方政府加速商服用地的“集中式”出讓，“地標(biāo)性”建筑、超高建筑拔地而起，寫字樓供應(yīng)量迅速增加，明顯的供過于求是導(dǎo)致空置率上升的主因。

一線城市寫字樓空置率大幅上升

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2019年前三季度，北京甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)約達(dá)43萬平方米，受新增供應(yīng)的影響，北京全市和核心商圈空置率水平均較年初有1-2個(gè)百分點(diǎn)左右的上升。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，由于受到經(jīng)濟(jì)增速回落和實(shí)體經(jīng)濟(jì)多個(gè)行業(yè)波動(dòng)的影響，企業(yè)擴(kuò)張趨于謹(jǐn)慎，寫字樓租賃需求較弱。同時(shí)，租戶的租賃決策更趨保守，導(dǎo)致項(xiàng)目的去化周期以及租賃決策周期均進(jìn)一步拉長。

戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，造成高空置率的主要原因是由于租賃需求和供應(yīng)體量暫時(shí)出現(xiàn)不匹配，當(dāng)然，經(jīng)濟(jì)的不景氣也是很多城市租賃需求放緩的主要因素。數(shù)據(jù)顯示，過去十年北京市寫字樓平均吸納量為56.1萬平方米，但僅2019年前三季度主要入市項(xiàng)目便達(dá)到67.8萬平方米。

同時(shí)，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2019年前三季度，北京全市和五大核心商圈寫字樓凈吸納量分別為23.9萬平方米和4.1萬平方米，分別較2018年同期下滑40.9%和20.6%。

世邦魏理仕報(bào)告顯示，受非傳統(tǒng)金融、文化傳媒及醫(yī)藥等企業(yè)整合和退租的影響，現(xiàn)有項(xiàng)目凈吸納量為負(fù)。除傳統(tǒng)金融的主力需求外，科技行業(yè)擴(kuò)張步伐明顯放緩，新租占比環(huán)比從34%下降至16%。

《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者近日在“進(jìn)博會(huì)”舉辦地——上海虹橋商務(wù)區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域高端辦公樓扎堆，但空置現(xiàn)象卻十分突出。在虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)，記者可以明顯感受到這一區(qū)域車輛稀少，人員冷清，寫著電話號(hào)碼的招租廣告隨處可見。

作為區(qū)內(nèi)入駐率最高的寫字樓之一，萬科中心運(yùn)營負(fù)責(zé)人透露，從2018年初開始，不少企業(yè)陸續(xù)搬離。虹橋萬科中心2號(hào)樓8樓的一處辦公場(chǎng)所貼滿了招租廣告。工作人員表示，該辦公場(chǎng)所約300平方米，半年前就開始空置。

與萬科中心一街之隔的“虹橋匯”，從去年“進(jìn)博會(huì)”結(jié)束后開始招商，但招商效果并不理想。目前沒有企業(yè)入駐，只有3號(hào)樓的3樓和8樓簽有出租協(xié)議。

與上海類似，北京高端寫字樓風(fēng)向標(biāo)、地處CBD核心的中國國貿(mào)，也出現(xiàn)了寫字樓平均出租率下降的情況。

10月30日，中國國貿(mào)發(fā)布的三季報(bào)顯示，2019年1-9月，主營業(yè)務(wù)之一的寫字樓出租房地產(chǎn)的建筑面積35.6萬平方米，租金收入11.42億元。寫字樓出租率低于同期。截至期末可出租面積20.7萬平方米，平均出租率較上年同期下降1.8%。其中，國貿(mào)三期B座的平均租金向下微調(diào)，平均出租率更是下降5.9%。

三季報(bào)指出，國貿(mào)寫字樓平均出租率低于上年同期，主要是有租戶提前解約或租約到期未續(xù)。

事實(shí)上，國貿(mào)寫字樓出租率下滑上半年已經(jīng)出現(xiàn)。中國國貿(mào)半年報(bào)顯示，2019年上半年主營業(yè)務(wù)寫字樓平均出租率95.4%，較2018年同期的97.4%下降2個(gè)百分點(diǎn)。其中，國貿(mào)一期出租率93.8%，同比下降3.6個(gè)百分點(diǎn)；國貿(mào)三期A座出租率96.6%，同比下滑1個(gè)百分點(diǎn)；國貿(mào)三期B座出租率僅89.2%，下滑高達(dá)7.5個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，寫字樓空置不僅僅發(fā)生在一線城市。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，目前，北上廣深四大一線城市全市空置率平均在10%左右，二線城市平均空置率在28%左右。二線城市中，天津、長沙、重慶、廈門等大力開建城市空置率較高，平均空置率高達(dá)30%以上。

企業(yè)壓縮辦公成本推升空置率

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商辦市場(chǎng)通常以15%為線劃分買方市場(chǎng)和賣方市場(chǎng)。目前，北上深三市的甲級(jí)辦公樓空置率均超過此線。

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2019年前三季度，北京寫字樓市場(chǎng)租金出現(xiàn)持續(xù)松動(dòng)現(xiàn)象。第三季度北京全市寫字樓有效凈租金按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣388.16元，環(huán)比下降2.0%，同比下降3.7%；五大核心商圈有效凈租金按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣433.64元，環(huán)比下降0.7%，同比下降2.0%。

中國國貿(mào)半年報(bào)也顯示，受經(jīng)濟(jì)不確定性等因素的影響，寫字樓租賃市場(chǎng)整體需求略顯疲軟、租戶承租能力有所下降。在寫字樓市場(chǎng)需求略顯低迷，以及新增供應(yīng)加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的雙重影響下，寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出空置率上升、租金增速放緩的特征。目前，CBD核心商務(wù)區(qū)寫字樓的供應(yīng)仍存在不確定性，如果開始持續(xù)放量，預(yù)計(jì)將對(duì)寫字樓市場(chǎng)的供求產(chǎn)生較大影響，進(jìn)一步推升寫字樓空置率，租金亦將承壓下行。

張波認(rèn)為，與北京、上海、深圳不同的是，廣州今年寫字樓空置率降至近年最低值，究其原因，則在于其較低的租金水平以及其較少的新增租賃供應(yīng)量。

58同城、安居客《2019全國寫字樓市場(chǎng)宏觀報(bào)告》顯示，三季度北上廣深寫字樓每平方米月平均租金分別為389元、310元、178元和233元。從2009年底至今，一線城市寫字樓租金均有較大增幅，其中得益于2011年后第三產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展及寫字樓空置率持續(xù)走低，北京租金增幅達(dá)133%，其次是深圳、上海、廣州，分別為65%、50%、39%。

對(duì)于未來寫字樓租賃，魏東預(yù)測(cè)，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)尚未出現(xiàn)回暖的背景下，預(yù)計(jì)短期內(nèi)中國大部分城市寫字樓市場(chǎng)仍可能繼續(xù)面臨下行壓力。

查閱中國國貿(mào)相關(guān)業(yè)績報(bào)告可知，寫字樓是國貿(mào)的第一大業(yè)務(wù)收入來源，2016年寫字樓收入占公司主營業(yè)務(wù)收入比例高達(dá)51.46%，隨后雖有所下滑，但也均維持在50%左右。但中國國貿(mào)2019年半年報(bào)顯示，2019年上半年寫字樓收入占公司主營業(yè)務(wù)收入僅45.21%，較2018年同期的50.18%，下滑近5個(gè)百分點(diǎn)。

魏東說，從追蹤的數(shù)據(jù)來看，這次租金出現(xiàn)下滑趨勢(shì)大約是從2018年四季度開始的。除了受經(jīng)濟(jì)減速壓力影響外，部分互聯(lián)網(wǎng)和金融企業(yè)的暴雷導(dǎo)致兩大成交主力行業(yè)租賃需求放緩、經(jīng)濟(jì)的壓力致使部分企業(yè)租戶出現(xiàn)退租和縮減面積、從甲級(jí)寫字樓搬到乙級(jí)寫字樓、從核心商圈搬到非核心商圈等現(xiàn)象都是引起租金下行的主要原因。

上海虹橋萬科中心的招租負(fù)責(zé)人也表示，“由于盈利下滑，不少企業(yè)離開租金較高的區(qū)域，轉(zhuǎn)而搬去樓齡較大但租金價(jià)格低廉的區(qū)域。”

戴德梁行研究顯示，作為上海寫字樓租賃市場(chǎng)的傳統(tǒng)支柱行業(yè)，金融業(yè)的租賃成交量在2018年同比下滑了3.5%。

“辦公室被收回，我們從福田區(qū)的卓越世紀(jì)中心搬到了羅湖區(qū)的一個(gè)公寓樓。”一個(gè)在深圳從事互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)的負(fù)責(zé)人坦言，出于壓縮成本等種種因素，公司辦公地點(diǎn)已經(jīng)從之前的高檔寫字樓搬走，辦公室大小也從此前的整層，變成了現(xiàn)在的幾個(gè)辦公室。

除了因?yàn)槠髽I(yè)失利減少租賃外，仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張靜表示，聯(lián)合辦公運(yùn)營商不斷擴(kuò)張，企業(yè)越來越多地采用靈活辦公方式，科技類、新媒體公司需求尤其強(qiáng)勁。

在北京創(chuàng)業(yè)兩年的楊光表示，由于處于創(chuàng)業(yè)初期，公司并未形成一定規(guī)模，就沒有在寫字樓正式租賃辦公用地，而是在共享辦公場(chǎng)所租了幾個(gè)工位。“需要開會(huì)的時(shí)候，約個(gè)會(huì)議室就行。”

個(gè)性化辦公或成新增長點(diǎn)

多機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，未來三年，一線城市辦公樓市場(chǎng)仍處于供應(yīng)高峰期。優(yōu)質(zhì)辦公樓體量過大、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重、資源浪費(fèi)嚴(yán)重等問題將日益顯現(xiàn)。

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，未來僅北京一地，新增供應(yīng)將多達(dá)637.5萬平方米。其中，2019年四季度到2022年新增供應(yīng)316.8萬平方米，其中69.3%位于新興商圈。

世邦魏理仕預(yù)測(cè)，除廣州外，一線城市優(yōu)質(zhì)辦公樓的整體租金增速將低于五年同期平均水平。為應(yīng)對(duì)商業(yè)環(huán)境變化、降低企業(yè)運(yùn)營成本及負(fù)債，將有更多企業(yè)將其核心業(yè)務(wù)遷至聯(lián)合辦公空間。

不少業(yè)內(nèi)人士建議，地方政府宜根據(jù)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合城市發(fā)展趨勢(shì)、人口流動(dòng)、經(jīng)濟(jì)總量、產(chǎn)業(yè)特征等，對(duì)商辦產(chǎn)品進(jìn)行合理規(guī)劃。一方面，從規(guī)劃與土地供應(yīng)、投放節(jié)奏等方面合理控制商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，另一方面，引導(dǎo)企業(yè)創(chuàng)新商業(yè)業(yè)態(tài)，盤活存量市場(chǎng)。

經(jīng)濟(jì)減速并不是造成企業(yè)退租增加的唯一原因，部分寫字樓設(shè)施陳舊、配套差、管理不善等問題也是一些企業(yè)退租的重要原因。北京一公司負(fù)責(zé)人表示：“我們是做設(shè)計(jì)的，但寫字樓多中規(guī)中矩，沒有個(gè)性，所以趁著企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張，換了辦公地點(diǎn)。”

“我們?cè)瓉硭诘膶懽謽请m然也在東三環(huán)，但設(shè)施陳舊，物業(yè)管理也較差，樓里企業(yè)、行業(yè)眾多布局凌亂，客戶到訪后，多有公司不可信的感覺。”這位負(fù)責(zé)人說，新?lián)Q的辦公場(chǎng)所，裝修設(shè)計(jì)現(xiàn)代，人性化十足。

對(duì)此，魏東說，近兩年在城市更新的背景下，“商場(chǎng)改辦公”和“酒店改辦公”項(xiàng)目明顯增加。以北京為例，2019年前三季度，北京城市更新類寫字樓新增供應(yīng)約占全市新增供應(yīng)的40%。預(yù)計(jì)未來2-3年，北京市場(chǎng)上會(huì)出現(xiàn)更多此類項(xiàng)目。

“這些項(xiàng)目憑借其時(shí)尚的外觀設(shè)計(jì)、科技智能化的辦公環(huán)境、充足的可租賃面積和可降低企業(yè)租賃成本的布局設(shè)計(jì)，更加受企業(yè)租戶的青睞。有些地段好的項(xiàng)目甚至在沒入市時(shí)就已被預(yù)租。”魏東說。

同時(shí)，魏東表示，隨著中國金融市場(chǎng)的逐漸開放，境外金融機(jī)構(gòu)將會(huì)越來越多地進(jìn)入中國市場(chǎng)，這無疑將會(huì)給中國的寫字樓市場(chǎng)帶來利好。金融開放將會(huì)是循序漸進(jìn)的過程，未來3-5年，境外金融機(jī)構(gòu)將會(huì)逐漸滲透到中國的主要城市，它們對(duì)寫字樓的地段和品質(zhì)要求較高，且承租能力較強(qiáng)，因此會(huì)帶動(dòng)城市寫字樓市場(chǎng)的需求。

戴德梁行中國區(qū)寫字樓部主管沈潔認(rèn)為，未來人工智能、科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展也將促進(jìn)需求提升，政府宜著力培育，讓其成為優(yōu)質(zhì)辦公樓的主力租戶。

世邦魏理仕中國區(qū)研究主管謝晨表示，人工智能、云計(jì)算和物聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)的持續(xù)高速發(fā)展，將與金融、制造、零售、醫(yī)療、教育和交通等領(lǐng)域融合，并創(chuàng)造出新的商業(yè)機(jī)會(huì)。而且，隨著中國進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開放力度，新增外商投資和外資金融機(jī)構(gòu)的入駐亦將為一線城市寫字樓需求帶來新的增長點(diǎn)。

張波也認(rèn)同上述觀點(diǎn)。他表示，中國科技領(lǐng)域研發(fā)支出占GDP比重處于上升通道，隨著研發(fā)投入的增加以及新技術(shù)的應(yīng)用，TMT領(lǐng)域的業(yè)務(wù)和從業(yè)人數(shù)將繼續(xù)壯大。專業(yè)服務(wù)業(yè)中聯(lián)合辦公行業(yè)發(fā)展最快需求最大，目前一二線城市滲透率均不高，隨著行業(yè)帶來的企業(yè)空間解決方案革新，更多租賃需求有望被開發(fā)。

58同城、安居客報(bào)告顯示，2017年10月-2018年9月，一線城市甲級(jí)寫字樓新增租賃需求以TMT、專業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)為主，這三大產(chǎn)業(yè)占北京和深圳租賃成交面積超80%，占上海和廣州租賃成交面積超60%。

此外，隨著城市群的崛起，都市圈的建立，政策環(huán)境變得更有吸引力，部分二線城市正成為一些企業(yè)的新選擇。58同城、安居客報(bào)告顯示，六個(gè)重點(diǎn)二線城市中，西安、成都、重慶三個(gè)西部城市租賃搜索熱度提升較大，西部經(jīng)濟(jì)的崛起正在推升辦公需求。“首店經(jīng)濟(jì)+網(wǎng)紅效應(yīng)”持續(xù)為成都的市場(chǎng)輸血，吸引著更多國內(nèi)外企業(yè)和人才落戶，讓成都的寫字樓租賃熱度持續(xù)提升。

“寫字樓的競(jìng)爭(zhēng)已突破城市界限。”張波指出，目前，二線城市經(jīng)濟(jì)上緊追一線城市，政策上提供更多優(yōu)惠，各城市間對(duì)人才和企業(yè)的爭(zhēng)奪更加白熱化，二線城市核心商務(wù)區(qū)的價(jià)值正在獲得更多認(rèn)可。（記者 梁倩 鄭鈞天 楊有宗）