新京報

“3·26”調(diào)控兩年 商住交易降九成、價格降三成

過去兩年內(nèi)，北京商住房交易幾乎停滯，業(yè)主期待解套，經(jīng)紀(jì)人放棄買賣業(yè)務(wù)

對于手握商住房的業(yè)主來說，2017年的3月26日，是一個刻骨銘心的日子。至今為止，市場仍是“冰凍三尺”，即便價格大幅回落，仍然是變現(xiàn)難。

2017年3月26日,北京市發(fā)布了比住宅更嚴(yán)厲的商住限購政策，二手房房源個人可以購買，但需要有購房資格，并且需全款購買。

從“3·26新政”開始的兩年時間內(nèi)，北京商住公寓類房源網(wǎng)簽量只有6550套，同比下降93.1%。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，用“暴跌”來形容一點(diǎn)也不夸張。在市場的大數(shù)據(jù)之下，那些區(qū)域市場、商住業(yè)主、經(jīng)紀(jì)人的感受更加真切地反映了市場現(xiàn)狀。

中介經(jīng)紀(jì)人

一年賣一套，放棄買賣業(yè)務(wù)

北京商住房市場最重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)是2017年，用北京大興經(jīng)紀(jì)人李向好（化名）的話來形容：“對于之前火得不能再火的商住市場，我們現(xiàn)在的態(tài)度是‘放棄’。”據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，在過去2年，北京商住房合計網(wǎng)簽167億元，但在調(diào)控前2年，高達(dá)1943.99億元。從單月數(shù)據(jù)看，目前，商住公寓單月簽約幾百套，這兩年，套數(shù)低的月份僅為20幾套，但在調(diào)控之前，每月都在數(shù)千套，甚至單月接近萬套。

一家門店去年僅成交一套商住

李向好在2016年大學(xué)畢業(yè)后進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，他經(jīng)歷過市場交易的高峰時期，不過，那是在2017年之前，更多的時候，他看到的是市場下降直至平穩(wěn)。

在“3·26新政”出臺之后，李向好所在門店主要是處理因?yàn)闆]有購房資格而退房的事情。2018年一年的時間里，整個門店只賣了一套商住房。2019年至今仍未見起色。李向好說：“對于這樣的市場形勢，只能是放棄。”

商住房活躍于2011年，是指將商辦用地上的商業(yè)辦公房改建成住宅。當(dāng)時受住宅限購及住宅高端化的影響，一些被抑制的投資需求和剛需進(jìn)入了商住房市場。商住房一般總價較低，在200萬以內(nèi)，這樣的低總價使其投資屬性強(qiáng)，當(dāng)時交易也異常活躍。

據(jù)李向好了解，之前購買商住房的大多為投資客，時而會出現(xiàn)一起買幾套房的客戶。但在“3·26新政”后，商住市場猶如踩了“剎車”。

李向好說，大興有一個業(yè)主，2013年用80萬元買的商住房，去年急著用錢，90多萬元就出手了。加上裝修等費(fèi)用，算下來持平就不錯了。他認(rèn)為，如果有購房資格，又能付全款，現(xiàn)在應(yīng)該是商住房抄底的時候。

新京報記者了解到，這個去年90多萬元出手的房子，目前有業(yè)主的報價約為115萬元。而這個房子在2017年最高點(diǎn)時，能賣到160萬元。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前，二手商住房的價格平均下調(diào)超過35%，部分房源甚至價格跌幅超過45%。

商住房由買賣轉(zhuǎn)向租賃

因?yàn)樯套》楷F(xiàn)在價格低，很多業(yè)主因此不急于出手。“半年內(nèi)能遇到一個賣房的。不僅房源少，買家也少，平均下來，一個月能遇到一個咨詢商住房的客戶。”李向好說。

事實(shí)上，在去年上半年，商住房有企穩(wěn)的趨勢，但是一些低總價的限房價項(xiàng)目入市后，不僅影響了二手住宅市場，還把部分商住房的客群“搶走了”。商住房限購政策對個人購買的資格要求嚴(yán)格，而且不能貸款?，F(xiàn)在大興商住房的總價一般在100多萬元，能夠全款買商住房的人，都有能力在大興購買限房價項(xiàng)目。李向好認(rèn)為“能買住宅的人，不可能考慮商住房。”如果是他本人，也會考慮買住宅，除非有辦公的需求。

因?yàn)榻灰纂y達(dá)成，商住房的交易幾乎停滯，所以北京二手房買賣交易是以住宅為主。“大多數(shù)商住業(yè)主都將房子轉(zhuǎn)向租賃市場。目前，在租賃市場，商住房的地位并不弱，租金也不低，甚至與住宅相差不多。但在以前，一般是住宅的租金價格高于商住房。”李向好說，這兩年大興商住房的租金上漲挺快。

以商住房集中的天宮院為例，在2017年3月之前，47平方米左右的LOFT月租金為2400元，到了2017年底，幾乎達(dá)到了3000元，現(xiàn)在則在3500元左右。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，商住的持有價值在提高，從出租角度看，商住房的租售比要比住宅高很多。

據(jù)李向好介紹，相同的租金，大興的商住房均價為2萬元/平方米，住宅卻在4萬元/平方米-5萬元/平方米之間。

對于未來的商住市場，包括李向好在內(nèi)的很多經(jīng)紀(jì)人都認(rèn)為取決于政策放松，但短期內(nèi)，政策放松的可能性太小。（記者 袁秀麗）

業(yè)主

期待賣掉商住，用做住宅首付

“就像從頭到腳澆了一盆冷水！”蘇勤（化名）對2017年3月26日這一天記憶猶新。正是在簽約的前一天，趕上“3·26新政”出臺，蘇勤的商住房沒有賣掉，換住宅的計劃化為泡影。直到現(xiàn)在，蘇勤感覺自己像是一個被裝在套子里的人，什么時候能夠解套，還不得而知。

商住房變成“雞肋”

蘇勤來北京十多年，目前在一家文化機(jī)構(gòu)工作，她目睹了近十年來京城樓市的風(fēng)云變幻。

2013年的夏天，蘇勤由于社保中斷，不夠五年連續(xù)社保，無法購買北京住宅。于是，蘇勤選擇在朝陽區(qū)北苑附近購置一套不限購的商住新房項(xiàng)目，57平方米戶型，總價160萬元左右。

當(dāng)時，外地就有“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策傳聞，為保險起見，這套商住房是以蘇勤婆婆的名字購買的。

2017年春節(jié)剛過，北京盛傳商辦類住房將全面限購。因?yàn)樯绫M五年了，而且眼看著孩子也快到了入學(xué)年齡，蘇勤夫婦萌發(fā)了賣商住、換住宅的打算。

春節(jié)后，蘇勤就通過中介機(jī)構(gòu)將房源掛出，陸續(xù)洽談了不少購房者。2017年3月20日，蘇勤剛跟購房者洽談完畢，準(zhǔn)備將房子以260萬的價格出售，購房者付了40萬定金，就等著3月27日，她的婆婆從外地乘飛機(jī)來北京簽約。

然而，從2017年3月17日開始，北京調(diào)控政策持續(xù)加碼，密度和力度大大超出了蘇勤的預(yù)期。粗略算下來，當(dāng)年從2017年3月17日到3月27日這十天里，北京一共出臺了九項(xiàng)調(diào)控政策，涉及首付比例、貸款利率、非京籍購房納稅標(biāo)準(zhǔn)、過道學(xué)區(qū)房、商住限購等，緊接著配以嚴(yán)格的突擊檢查，斷絕了所有炒房的可能。

在蘇勤的計劃里，因?yàn)槊聸]有房貸記錄，賣了商住房換住宅，按首套房35%的標(biāo)準(zhǔn)，首付260萬元就能買下總價700萬元的住宅。萬萬沒想到的是，2017年3月26日傍晚時分，等來的卻是商住限購的消息。“沒想到正卡在了這一節(jié)點(diǎn)上。”蘇勤無奈地說。

買住宅計劃擱淺

面對突如其來的商住限購，蘇勤很無奈，心里不是滋味。“機(jī)票都買好了，就差一天，特價機(jī)票也不能退了，人也不用來了。真沒想到，會遇到如此戲劇性的一幕。”

蘇勤說，她十分理解政策變動帶來的不可控因素，因此，當(dāng)買房人因不具備購房資格，想退房時，她也就答應(yīng)了。

“3·26新政”后，北京二手商住房因政策原因出現(xiàn)交易空當(dāng)期，2017年底恢復(fù)交易，價格較政策實(shí)施前出現(xiàn)不同程度的下調(diào)。

受北京商住新政影響，讓蘇勤的換房計劃戛然而止，不過，蘇勤很快恢復(fù)了理性。她決定如果賣不了房，就繼續(xù)留著，隨時觀望政策。“計劃趕不上變化，也許處理的最佳方式，就是以不變應(yīng)萬變。”

政策出臺后，北京商住公寓市場迅速冰凍，經(jīng)過兩年的政策消化，如今的商住公寓市場依然難言起色。

現(xiàn)在蘇勤最關(guān)心的問題是，她的商住房要標(biāo)價多少賣掉，才夠繳納下一套普通住宅的首付。而要是商住房賣不出去，她也無法換房改善居住條件。

“眼看著孩子一天天長大了，我不知道什么時候才能換房，也不知道是否還能買到喜歡的房子。”蘇勤無奈地說，建議在商住房納入住房限購套數(shù)認(rèn)定范圍以及明確商住房居住配套規(guī)范的前提下，可以對二手商住房適當(dāng)放開購買資格，在一定程度上降低剛需入市的門檻，畢竟購買商住房的，不一定是投資者，還有很多是剛需。