專家建議完善法律法規(guī)解決公攤面積爭議

對話人

中國人民大學教授　　　　　　　　劉俊海

上海律師　　　　　　　　　　　　王艷輝

《法制日報》記者　　　　　　　　　韓丹東

記者:公攤面積計入房產總價、再收取物業(yè)費的做法是否合理?　

劉俊海:公攤面積是房地產市場從無到有、從不規(guī)范到規(guī)范的過程中出現的歷史性概念。公攤面積對應著得房率,即套內建筑面積占建筑面積的比率。將公攤面積計入總價、收取物業(yè)費確實不合理。按建筑面積計算房價,唯一的兩個數據方就是開發(fā)商和物業(yè)管理公司,開發(fā)商賣房賣得多,物業(yè)公司物業(yè)費收得多。實際上,消費者真正能夠支配的面積是套內使用面積,而非建筑面積。另外,對于業(yè)主共有設施的維護,應由消費者另外配給物業(yè)公司。所以,按照使用面積來計算更為合理,業(yè)主買房都按使用面積來計算,就不會有人沾關系或吃虧。

王艷輝:要辯證看待公攤面積計入總價收取物業(yè)費是否合理的問題,不能說完全不合理,而是要看是否有政策調整、公攤面積是否真的起到了公共部位的作用。完全取消公攤面積顯然是不切實際的,這樣可能會極大地壓縮公共部位,不僅會使生活環(huán)境外部不美觀,也會對居民生活的便利造成一定影響。所以,問題在于開發(fā)商應當如何安排公攤面積的用途、如何讓這些公共部位真正為業(yè)主服務。在安排得當的情況下,公攤面積的存在還是合理的。

記者:現有部分小區(qū)在公攤面積上設廣告位、車位來營利,這樣的做法是否存在問題?

劉俊海:這種行為一方面讓消費者均攤了這些公攤面積的費用,另一方面又利用這些面積牟利,儼然是一物兩賣,屬于不當得利,有失公平。

王艷輝:公攤面積是屬于業(yè)主享有的權利,如果小區(qū)的開發(fā)商或者物業(yè)部門在未取得業(yè)主同意的情況下就用這部分面積營利,那么其行為已經侵犯了業(yè)主的權利,業(yè)主可以通過訴訟等方式要求侵權者停止侵害并且賠償損失。

記者:對于目前公攤面積暴露出來的問題,怎么做可以消除問題,您有哪些建議?

劉俊海:問題的解決應立足于消費者的知情權、選擇權和公平交易權,以此來衡量開發(fā)商的信息披露義務是否履行完畢。尊重消費者的知情權,按照套內建筑面積來買房,是多少就買多少。

解決公攤面積太高問題,不光涉及消費者是否購房以及以何種價格購房的決策,還有商品房面積縮水的問題。比如,消費者買了120平方米的房子,丈量之后才發(fā)現使用面積僅80平方米,原來是樓梯間和地下車庫作為公攤面積,成了建筑面積的一部分,這就導致消費者沒辦法再次檢驗開發(fā)商所說的建筑面積的真實性。消費者對于自己到底買了多少建筑面積是一頭霧水,合同上是寫了,消費者自己無法再次確認,找專業(yè)機構,專業(yè)機構早就與開發(fā)商量過了,一般也很難同開發(fā)商對壘。

王艷輝:目前的問題在于尚無明確的法律對公攤面積進行具體約束。法律政策缺失導致公攤面積多少完全由開發(fā)商決定,開發(fā)商既是決策者又是執(zhí)行者,這才是公眾質疑的焦點。

解決這個問題的關鍵在于,國家、地方應當根據具體情況制定相應的法律法規(guī)對公攤面積進行具體的規(guī)范,開發(fā)商必須按照規(guī)范對公攤面積的大小、單價進行定位。同時,在預售時就應當把公攤面積的詳細情況寫進預售合同,讓公眾享有知情權,讓公眾在完全了解公攤面積的信息后再評估、決定是否要選擇購買房屋。同時,相關部門要加大監(jiān)管力度,對于違反法律法規(guī)的開發(fā)商,制定相應的處罰措施并嚴格執(zhí)行。

記者:圍繞公攤面積,還衍生出來公攤面積收取精裝費用的問題。

劉俊海:收取公攤面積的精裝費用,費用又特別高,最后,羊毛出在羊身上,將所有費用轉嫁給消費者承擔,這是更大的不公平。

市場會失靈,但政府不該失靈。開發(fā)商物業(yè)公司不能慎獨自律、見賢思齊的時候,監(jiān)管部門必須挺身而出,依法行使法律賦予的市場準入、行政指導、行政監(jiān)管和行政處罰權,恢復消費者與開發(fā)商及物業(yè)公司之間的公平的交易秩序,恢復開發(fā)商之間公平的競爭秩序。只有這樣,才能夠懲惡揚善、激濁揚清。

由套外的建筑面積改為套內使用面積,應當是房地產市場改革的一個重要舉措。希望住建部門勇于擔當,展現出監(jiān)管者對廣大消費者、業(yè)主應有的溫度。只有如此,才能保護好消費者的合法權益,才能提升對廣大業(yè)主的知情權、選擇權和公平交易權的保護水平,還能持續(xù)增強廣大業(yè)主的幸福感、獲得感和安全感,還能促進開發(fā)商之間以及物業(yè)公司之間的公平競爭,最終打造出誠實信用、公平公正、多贏共享、包容普惠、風清氣正的房地產市場和物業(yè)服務市場生態(tài)環(huán)境。

王艷輝:出現這些問題的根源都在于法律法規(guī)的缺失。開發(fā)商既是裁判員又是運動員,可以自己定規(guī)則,處于弱勢的買方只能被動接受。解決這些問題最好的方式是制定規(guī)則并嚴格遵守,開發(fā)商的行為必須受法律框架約束。根據現有問題詳細制定關于公攤面積的法律法規(guī),對于公攤面積的相關問題以法律加以約束,以法律嚴懲上述亂象。