盤和林

7月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站發(fā)布了上半年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況。

報(bào)告顯示，2018年1~6月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資55531億元，同比增長(zhǎng)9.7%，其中住宅投資38990億元，同比增長(zhǎng)13.6%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為70.2%。

在上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)厲調(diào)控下，個(gè)位數(shù)的增長(zhǎng)速度基本符合預(yù)期。數(shù)據(jù)顯示，房屋待售面積下降明顯，從供需角度來(lái)說(shuō)，進(jìn)入補(bǔ)庫(kù)存的供方市場(chǎng)。

此外，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高位階段，由于高位慣性，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資保持溫和漲幅將是未來(lái)一段時(shí)間的趨勢(shì)。這些都指向未來(lái)房?jī)r(jià)仍有一定的上漲壓力，加大房地產(chǎn)調(diào)控力度仍不能松懈。

值得一提的是，上半年新開(kāi)工房地產(chǎn)較去年同期增長(zhǎng)11.8%，這一增長(zhǎng)率或向我們傳遞出一個(gè)新信號(hào)，即伴隨著三四線城市去庫(kù)存壓力的大幅改善，房地產(chǎn)去庫(kù)存動(dòng)力逐步減弱，行業(yè)將迎來(lái)補(bǔ)庫(kù)存周期。

事實(shí)上，房地產(chǎn)新開(kāi)發(fā)保持一個(gè)良好的增長(zhǎng)率，其原因是多方面的。

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)或多或少都會(huì)有購(gòu)地庫(kù)存，無(wú)論從保值增值的角度來(lái)說(shuō)，還是從企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型來(lái)說(shuō)，新建住房投資都是比較好的也是必要的選擇。

由于房地產(chǎn)是一項(xiàng)能夠保值增值的金融資產(chǎn)，很多企業(yè)在轉(zhuǎn)型期間，無(wú)論身處哪一個(gè)行業(yè)，都很難避免地涉足地產(chǎn)投資，同時(shí)也需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為新業(yè)務(wù)投資開(kāi)發(fā)輸血。

正如萬(wàn)科目前多元化的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，涉及的領(lǐng)域包括養(yǎng)老、商業(yè)、物流、文旅，背后往往都需要實(shí)物房地產(chǎn)的支撐。利用自身的土地儲(chǔ)備，開(kāi)發(fā)投資房地產(chǎn)，一方面有利于資產(chǎn)的保值升值，建立起天然的風(fēng)險(xiǎn)防范墻，另一方面又有利于企業(yè)的轉(zhuǎn)型和多元化經(jīng)營(yíng)。

房?jī)r(jià)漲幅依舊有利可圖，是新開(kāi)工數(shù)量不減的另一原因。

當(dāng)前，房?jī)r(jià)上漲幅度雖然正在收窄，但上半年全國(guó)商品房的成交價(jià)格依舊達(dá)到8678元/平方米，根據(jù)近兩年房?jī)r(jià)一路高漲的態(tài)勢(shì)，售房賣房者依舊有利可圖。雖然利潤(rùn)增長(zhǎng)空間略有下降，但是根據(jù)壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)均衡理論，只要有利潤(rùn)，市場(chǎng)將不能達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡點(diǎn)。

大企業(yè)此時(shí)通常的做法是穩(wěn)定或者擴(kuò)張市場(chǎng)份額，中小企業(yè)則是不斷地進(jìn)入、退出市場(chǎng)，代代更迭。也正因?yàn)槿绱?，目前上漲周期超過(guò)37個(gè)月的房?jī)r(jià)，仍舊可能保持溫和的上漲趨勢(shì)。

但值得注意的是，我國(guó)的租賃市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)發(fā)展不健全，信息不完全對(duì)稱，整個(gè)房地產(chǎn)供求不能被真實(shí)反映。

目前，市場(chǎng)所顯現(xiàn)出來(lái)的供給減少狀況，也有可能是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不均衡扭曲所致，現(xiàn)實(shí)中一些地方的二手房市場(chǎng)房源充裕并微幅增長(zhǎng)，而可流通新房的數(shù)量卻在減少，那么這樣的新建開(kāi)發(fā)反而會(huì)進(jìn)一步刺激房?jī)r(jià)。

值得注意的是，2018年上半年土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)達(dá)到7.2%，而待售面積是下跌的，6月底房屋待售面積跌幅為14.7%，雖然跌幅在減小，但是卻達(dá)到了待售面積歷史新低。這不得不說(shuō)是房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入補(bǔ)庫(kù)存時(shí)代的另一例證。同時(shí)也從另一個(gè)側(cè)面說(shuō)明，市場(chǎng)上的供給減少，房?jī)r(jià)仍有一定的上漲壓力。

開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地積極性明顯，這一方面是企業(yè)自身維持生存所需不得不為之，另一方面也是為了抓住近期供地規(guī)模擴(kuò)大的機(jī)遇。有地?zé)o錢猶如有柴無(wú)火，但在資金收緊，風(fēng)險(xiǎn)、杠桿嚴(yán)格管控下，今年上半年房產(chǎn)企業(yè)到位資金卻超出預(yù)期。

據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，上半年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金中外資下降73.1%，境內(nèi)資金下降7.9%，自籌資金增長(zhǎng)9.7%。

從這一數(shù)據(jù)我們可以看出，企業(yè)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，手上有充足的現(xiàn)金流就可以做到手中有糧，心里不慌。

在政策使銀行對(duì)房地產(chǎn)做出定向限貸后，境外融資出路也受到限制，這給企業(yè)的一個(gè)啟示就是，加快資金周轉(zhuǎn)才是房產(chǎn)企業(yè)保持現(xiàn)金流的秘訣，減緩資金鏈壓力還需靠自身。

此次統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)中我們可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)接下來(lái)將進(jìn)入補(bǔ)庫(kù)存的時(shí)期，補(bǔ)庫(kù)存形成的新房產(chǎn)資源是否會(huì)進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，我們有待觀察。但若想進(jìn)一步平衡供求，避免房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步膨脹，打通租賃和二手房市場(chǎng)，控制房?jī)r(jià)的漲幅依舊是相關(guān)政策的難點(diǎn)和重點(diǎn)。

（作者系中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后）