■本報記者 王麗新

時至年中，在樓市調(diào)控重壓之下，北京住宅市場今年上半年遭遇寒流，新建住宅數(shù)據(jù)依然是多年歷史最低，總體成交量低迷。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從有完整數(shù)據(jù)的2005年開始，今年是第一次出現(xiàn)半年新建商品住宅（不含共有產(chǎn)權(quán)）不足萬套的歷史最低值，即使加上共有產(chǎn)權(quán)的2103套，也僅1.06萬套，依然是有網(wǎng)簽記錄以來的歷史最低值。從具體項目網(wǎng)簽金額來看，新建商品住宅網(wǎng)簽金額單盤超過10億元的項目僅有9個。

另據(jù)我愛我家研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京市新建商品住宅（不含保障房）的成交均價是43198元/平方米，比去年下半年均價45879元/平方米減少5.84%，比全年上半年均價41227元/平方米增加4.78%。由此可見，從去年到今年，新房整體市場呈現(xiàn)量減價穩(wěn)的趨勢。

不過，在北京住宅市場整體偏冷的情況下，個別開發(fā)商開始調(diào)整入市房源，用推低價房入市的方式，吸引剛需和剛改客戶入市，其中包括通州區(qū)的在售新房K2十里春風(fēng)。

通州“降價盤”真相

近日，部分媒體發(fā)文提到“北京通州一樓盤因降價被圍”，價格腰斬，“數(shù)十名業(yè)主要退房”等信息。對此，十里春風(fēng)項目方表示，經(jīng)證實(shí)，圍售樓處的并非K2十里春風(fēng)業(yè)主，而是另一個商住項目業(yè)主。

據(jù)該項目開發(fā)商石榴集團(tuán)品牌總監(jiān)徐振峰向《證券日報》等媒體表示，K2十里春風(fēng)的銷售價格并沒有達(dá)到4萬元/平方米，之前的實(shí)際成交價約為3.4萬元/平方米，去年開盤之后碰上市場行情變化，今年改推西區(qū)房源，東區(qū)和西區(qū)項目配套有差別，現(xiàn)在新開盤項目的實(shí)際成交價約2.6萬元/平方米。加上環(huán)京樓市價格波動，所以存在合理范圍內(nèi)的價差，實(shí)屬正?，F(xiàn)象。

據(jù)記者了解，該項目于2017年10月份第一次開盤，第一期只有18套房源，已經(jīng)簽約。另有3套處于已預(yù)定但未簽約狀態(tài)，這21套房源全部位于12號樓，簽約均價為34325.7元/平方米。此后，在2018年2月13日和3月31日，十里春風(fēng)分別申領(lǐng)了兩次預(yù)售許可證，共2147套房源，預(yù)售均價從3.65萬元/平方米到4.4萬元/平方米不等。截至7月5日，已網(wǎng)簽203套，簽約均價為24644.87元/平方米。

徐振峰對降價傳聞解釋稱，2017年10月份開盤之后，北京市場迅速冰凍，再加上十里春風(fēng)屬于通州區(qū)，受到北京限購和通州限購的雙限制約，因此迅速調(diào)整了開盤策略。

另據(jù)我愛我家根據(jù)天朗數(shù)據(jù)庫綜合整理的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，通州區(qū)的K2十里春風(fēng)項目網(wǎng)簽213套，網(wǎng)簽均價為25113元/平方米，成交總額達(dá)4.48億元。

《證券日報》記者實(shí)地探訪十里春風(fēng)后發(fā)現(xiàn)，該項目處于廊坊的南營路口，再向北京方向步行700米左右，位處通州永樂店生態(tài)科技小鎮(zhèn)，屬于北京遠(yuǎn)郊區(qū)。因前期所推房源總價控制在200萬元－300萬元之間，所以項目的地緣性客戶較多，其中包括附近大量的個體經(jīng)營者。

徐振峰表示，2018年上半年的兩個多月內(nèi)，十里春風(fēng)項目去化量達(dá)到700余套，但由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性，目前尚未全部反應(yīng)到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上來。

　下半年或“量升價穩(wěn)”

據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在北京新建商品住宅市場中，上半年網(wǎng)簽金額超過10億元的項目僅9個，多聚集在昌平區(qū)、石景山區(qū)等，其中,中海寰宇天下銷售555套，成交均價為6.1萬元/平方米，總計金額達(dá)37.65億元，位列第一位。

分區(qū)域來看，今年上半年，北京新房市場網(wǎng)簽量前五的區(qū)分別是順義區(qū)（16%）、昌平區(qū)（13%）、海淀區(qū)（8%）、通州區(qū)（8%）和密云區(qū)（8%），除了海淀區(qū)可能部分位于五環(huán)內(nèi)，新房成交大多都在五環(huán)以外。

對此，我愛我家集團(tuán)研究院院長胡景暉分析指出，總體來看，今年上半年新房成交量相比去年呈下降趨勢，并且幅度不低，價格仍然保持在相對穩(wěn)定的區(qū)間內(nèi)。如果從新增供應(yīng)來看，今年上半年的新增供應(yīng)量與去年下半年和去年上半年相比，基本持平，說明上半年網(wǎng)簽量的降低其實(shí)并不是因?yàn)楣?yīng)不足。

思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅透露，下半年會有大量的限價商品房上市，現(xiàn)在房山的項目已經(jīng)在給2%的渠道費(fèi)進(jìn)行拓客，下半年的市場成交數(shù)據(jù)可能會比較好看，但是并不代表項目個案會好。

郭毅表示，大量客戶拿著資金等著限價商品房上市，而限價商品房項目的區(qū)位比較集中，比如南海子公園區(qū)域、黃村區(qū)域等，由于價格限制，這些項目的產(chǎn)品沒有太大區(qū)別，跑得快的項目才能攏到一批客戶。

胡景暉也預(yù)計，今年下半年，共有產(chǎn)權(quán)房和限價房將集中上市，屆時新房成交量會有上升， 價格在調(diào)控大環(huán)境下或呈現(xiàn)出穩(wěn)中微升的趨勢。