近期，以房地產投資信托基金（REITs）為代表的新型資產證券化產品發(fā)展提速。中國證券投資基金業(yè)協會發(fā)布的最新數據顯示，截至2018年5月底，已登記備案的REITs產品總規(guī)模達1.89萬億元。

由于我國目前沒有成熟的REITs法規(guī)，目前我國發(fā)行的REITs均為不能上市流通的準REITs或類REITs產品。“目前我國仍未出現真正的REITs產品，僅有準REITs或類REITs產品。”中國證券投資基金業(yè)協會會長洪磊在日前舉行的第二屆陸家嘴資產證券化論壇上表示，目前，部分投資者誤認為REITs是房地產企業(yè)的債股融資工具，而真正的REITs產品可投資于各類基礎設施和不動產，包括城市公用設施、商業(yè)零售、倉儲、醫(yī)療等數十個不動產類別，有望成為未來盤活住房租賃市場的重要工具之一。

那么，究竟什么是真正的REITs產品？這類產品對目前的資產配置和防范金融風險有何作用？

新情況呼喚新工具

所謂REITs，是一種以發(fā)行收益憑證的方式，匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構從事房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。簡言之，REITs作為資產證券化產品，通過集中投資于可帶來穩(wěn)定收入的房地產項目，以相應租金收入和房地產升值，為投資者提供定期收入。REITs產品一個重要功能就是能讓“笨重”的房地產企業(yè)“輕”起來，讓“靜止”的房租“動”起來，讓資產“活”起來。

“房住不炒”政策導向推動著物業(yè)租賃市場進入快速發(fā)展期，國內探索已久的房地產證券化也愈加緊迫。同時，資管新規(guī)近期落地，非標資產將受到更嚴格的管控，房地產企業(yè)融資愈發(fā)困難。因此，發(fā)展REITs等資產證券化產品的需求越來越迫切。

在過去10年間，國內多個部門先后提出發(fā)展REITs的建議。2018年4月份，中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設部聯合發(fā)布《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，推進住房租賃資產證券化，重點指出要試點發(fā)行房地產投資信托基金，即REITs。

中國REITs聯盟秘書長王剛介紹，住房租賃REITs是除了零售地產REITs和寫字樓REITs之外的第三大REITs專業(yè)化門類，發(fā)展這類REITs有利于促進住房租賃市場健康成長，從整體上盤活住房租賃存量資產，是落實“房住不炒”和租售并舉的重要手段。由于此前房地產行業(yè)更側重于間接融資，房地產行業(yè)以銷售為導向，負債過高的風險點有所暴露。REITs借助金融工具把存量地產盤活，成為住房租賃的有效供給主體，對引導房地產行業(yè)朝著“房住不炒”目標發(fā)展，降低全社會整體金融風險都有益處。

國務院發(fā)展研究中心REITs課題組組長孟曉蘇表示，發(fā)展REITs一方面可以覆蓋各類不動產，有利于不動產的小額投資和按份交易；另一方面，也可以盤活成熟的不動產，有利于提高資本金周轉率，幫助長期資金與長期資產實現對接。此外，這類新工具一般追求長期回報率，與股市、債市相關性低，是養(yǎng)老金、保險資金等資產的重要投資標的之一。

四方面問題待解決

發(fā)展REITs益處很多，但目前國內REITs市場距離成熟市場還有較大差距。洪磊認為，目前發(fā)展REITs至少有4方面問題。

首先，基礎資產信用不獨立，無法擺脫“剛性兌付”。市場微觀主體的個體信用缺少“硬約束”，很多市場活動依賴牌照信用、國有資產信用，最終均以政府信用為底牌相互博弈，沒有形成個體信用間的市場化博弈和市場信用體系，不利于REITs發(fā)展。目前的類REITs產品往往是一對一設計，具有不可復制性，缺少資產端的分散投資和資金端的集合投資特性，開放性、靈活性不足，導致市場化定價與交易功能不足，限制了REITs市場發(fā)展。

其次，缺少統(tǒng)一的市場化運作環(huán)境。REITs在資金端以私募基金的形態(tài)備案，但在資產端卻存在不少問題。雖然可以實現基礎資產的權屬認定、打包定價與交易，但工商過戶、不動產權屬變更以及稅務等具體操作必須在基礎資產所在地完成，缺少統(tǒng)一的股權資產轉讓平臺。這種過于分散、個性化的操作背離了證券的內在要求，對發(fā)展統(tǒng)一的、標準化的REITs市場不利。

再次，缺少綜合性行業(yè)稅制安排。從行業(yè)層面看，REITs從資產獲取、運營管理、資產轉讓、退出到REITs份額的交易、贖回，涉及復雜的稅收要求，大部分稅收產生于基礎資產和基金份額的運作過程，抑制了投資活力，帶來一定的效率損失。

最后，資產持有成本和資金成本過高，權益型投資回報率不足。從住宅市場看，我國主要城市二手房市場近期的租金收益率持續(xù)下行。受制于外部環(huán)境不健全和內生動力不足，我國尚未成長出真正的REITs投資管理人、經營REITs物業(yè)的職業(yè)經理人以及有專業(yè)素養(yǎng)的中介服務機構，距離受托管理、受托經營所要求的專業(yè)化能力還有很大距離。

多舉措推動新工具落地

要規(guī)范和鼓勵REITs發(fā)展，首先應建章立制。洪磊表示，目前，證券法對證券的定義屬于列舉式，REITs無法成為可公開發(fā)行的證券。未來，應進一步完善REITs發(fā)展的各項配套法律法規(guī)。其次，應堅持回歸本源，打破剛性兌付，加強管理人和投資者教育。以股權的方式持有基礎資產、份額化投資和專業(yè)化管理運營是REITs的根本。管理人和投資者都要清楚地認識REITs的本源，根據自身風險與能力特征，合理參與REITs。再次，建議以REITs為突破口，加快以直接稅為主的綜合稅制改革試點。

中信證券股份有限公司資產證券化業(yè)務線執(zhí)行總經理俞強認為，發(fā)展REITs需要完善基于不同資產的評級制度，鼓勵企業(yè)用足、用好這類資產證券化方式，避免長期、大量地持有重資產，這樣才能降低杠桿，增加退出渠道，把更多精力聚焦到提供專業(yè)化服務上來。

“除此之外，站在發(fā)展企業(yè)資產證券化市場的角度，應不斷拓展資產證券化產品的基礎資產種類。”上海證券交易所副總經理劉紹統(tǒng)表示，從2017年至今，上交所已經有超過十類大類基礎資產創(chuàng)新，已發(fā)行12只綠色資產的資產證券化產品，規(guī)模達150億元，6只住房租賃產品，規(guī)模達32億元。

劉紹統(tǒng)表示，上交所結合資產證券化業(yè)務最新發(fā)展需求，將加快制訂不動產類等大類資產掛牌條件和信批指引，積極開展資產證券化破產隔離機制可行性研究、稅收中性的專題研究工作，形成和完善多層次的資產證券化規(guī)則體系。（經濟日報·中國經濟網記者 周 琳）