由2014年上半年的觀察期到2016年“9·30”政策不斷收緊，樓市經(jīng)歷了平淡期、升溫期、火爆期以及目前熱點城市的明顯降溫期。

恒大研究院副院長夏磊告訴《證券日報》記者，整體來看，本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控的思路和理念已發(fā)生重大改變，即堅持因城施策，并注重建立長效機制。

　手段持續(xù)創(chuàng)新

與往年相比，今年樓市調(diào)控手段豐富且力度空前。除以往限購、限貸外，在本輪調(diào)控中進一步演化成“限購、限售、限價、搖號、限土拍”等多措施為一體的需求控制政策。

“調(diào)控工具的創(chuàng)新進一步反映了調(diào)控形勢的嚴峻性。”夏磊認為，除了行政手段創(chuàng)新外，調(diào)控思路更是發(fā)生重大改變，即強調(diào)“因城施策”。房地產(chǎn)調(diào)控跟隨房價呈現(xiàn)“核心城市到非核心城市”、“發(fā)達城市群向欠發(fā)達城市群”的遷移特征。到2018年，調(diào)控已經(jīng)深入到三線、四線城市以及非熱點城市群。除此之外，房地產(chǎn)調(diào)控更是從短期走向住房制度改革。

事實上，隨著房地產(chǎn)市場逐步從增量時代進入存量時代，在本輪樓市調(diào)控中，可以明顯看到以往被忽略的住房租賃市場在近兩年獲得重大政策青睞。據(jù)不完全統(tǒng)計，全國已有超過50個城市發(fā)布了有關住房租賃的政策措施，并且住房租賃供應也在逐漸納入地方的土地出讓規(guī)劃中。除此之外，各地還通過政策松綁及土地制度創(chuàng)新等方式，利用集體土地建設租賃住房、增加租賃供應。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，中國房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了黃金十年，“居者有其屋”的主流意識導致大量人群理解的安家置業(yè)往往和買房劃等號，但未來十年，中國不得不面對城市化進程不斷發(fā)展而引發(fā)的大量人口持續(xù)入城，所以，一味地增加商品房供應來滿足絕大多數(shù)人群的居住需求并非良策。在此背景下，通過住房租賃市場來更好地滿足人們的居住需求可以說是現(xiàn)實需求。

效果不斷顯現(xiàn)

隨著各地樓市調(diào)控力度的逐步加大，能夠直觀顯現(xiàn)調(diào)控效果的莫過于房價。

據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，4個一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降0.6%和0.2%，分別連續(xù)4個月和3個月下降。雖然31個二線城市和35個三線城市的新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比略有升溫，但若僅從熱點城市價格變動情況來看，市場降溫明顯。

具體來看，5月份70個大中城市房價變動中，福州、上海、廈門等城市二手房價格出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中福州二手房價格環(huán)比跌幅最大，達到0.5%。雖然北京二手房價格環(huán)比出現(xiàn)正增長，但此前已連續(xù)12個月呈現(xiàn)環(huán)比下跌情況；再從同比情況來看，有7個城市房價出現(xiàn)同比下跌，分別為北京、廈門、鄭州、上海、南京、濟南和福州，同比跌幅依次為5.7%、5.1%、2.4%、2.3%、0.3%、0.2%和0.2%，這也意味著這7個城市二手房價格跌回一年前。

“從房價跌幅較大的幾個城市表現(xiàn)來看，主要是由于這類城市發(fā)布的樓市調(diào)控政策較多、且實施力度較大，尤其是限價等政策更是產(chǎn)生了較為顯著的影響。”上海易居研究院研究員詹毅凡表示，雖然熱點城市房價降溫明顯，但今年以來，部分二線、三線城市房價依然持續(xù)上漲，因此，對于這類熱點城市來說，預計三季度政策依然有收緊的可能，尤其是近期明顯過熱的丹東等城市，更是需要提前做好調(diào)控升級的準備。

　住房制度改革仍是重點

從歷年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)來看，大致4年一個周期。所以，如果僅從時間這一維度來看，本輪周期中的調(diào)控持續(xù)時間，相較以往無疑更長，同時，整體從嚴的調(diào)控基調(diào)依舊沒有發(fā)生改變。

究其核心原因，張波分析稱，此次調(diào)控的目的不單純局限于商品房本身，更不只是為控制房價，而是為了構建房地產(chǎn)階梯型消費，解決高房價和庫存區(qū)域間不平衡發(fā)展的問題，更為核心的則是圍繞“真正落實長效機制”這一目標。

盡管在本輪調(diào)控過程中，依然有地方出現(xiàn)局部趨熱現(xiàn)象，例如今年二線、三線城市房價的持續(xù)上漲等，但在張波看來，這主要是因為短期調(diào)控使得需求被暫時性抑制，而政策稍有“松動”就會使得被延后的需求集中爆發(fā)出來，而這些大量的實際居住需求如果得不到合理解決，最終就會以非理性的形式體現(xiàn)到市場上來，因此，要想最終實現(xiàn)“安居宜居”的目標，還要從長效機制建設上入手，如將部分非理性購房需求更好地性引導到租房上來。

夏磊也表示，一些行政手段只能在短期影響市場波動，從長期來看，繼續(xù)深化住房制度改革才是決定房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的根本。具體來看，要從供給端著手，從短期調(diào)控政策過渡到長效機制建設、從行政手段過渡到經(jīng)濟手段、從商品屬性為主過渡到構建強調(diào)居住屬性的住房制度。她建議，按照“房地產(chǎn)長期看人口，中期看土地，短期看金融”的分析框架，根據(jù)人口流動情況分配建設用地指標，根據(jù)庫存去化周期調(diào)節(jié)土地供應，優(yōu)化城市工業(yè)用地、住宅用地和商業(yè)用地結構；金融政策鼓勵支持剛需和改善性需求，抑制投機性需求。