因?yàn)橥恋爻鲎寱r(shí)就被“鎖定”房?jī)r(jià)，明顯低于市場(chǎng)價(jià)的限房?jī)r(jià)樓盤(pán)備受期待。昨天，市住建委針對(duì)《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷(xiāo)售管理的通知》向社會(huì)征求意見(jiàn)。

征求意見(jiàn)稿顯示，本市將對(duì)這類(lèi)項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行評(píng)估，如果評(píng)估價(jià)與土地出讓時(shí)限定的銷(xiāo)售均價(jià)之間的價(jià)差較大，則將由市保障房中心收購(gòu)并轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房，公開(kāi)搖號(hào)配售；但如果價(jià)差較小，房源性質(zhì)仍為商品房，取得不動(dòng)產(chǎn)證或契稅完稅憑證5年后才可上市銷(xiāo)售。

劍指炒房

　　牟利空間大項(xiàng)目將被收購(gòu)

2016年春節(jié)后，北京樓市“高燒”不退，“9·30新政”應(yīng)聲出臺(tái)。其中就包含開(kāi)發(fā)商按“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”方式競(jìng)得土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目——房?jī)r(jià)從一開(kāi)始就已經(jīng)敲定了上限，明顯低于市場(chǎng)行情。這就是很多市民常提起的“限競(jìng)房”。

歷時(shí)一年多，北京大批宅地以此規(guī)則成交，首批項(xiàng)目也即將入市。根據(jù)征求意見(jiàn)稿，這些限房?jī)r(jià)項(xiàng)目除了在土地出讓時(shí)“鎖定”的銷(xiāo)售均價(jià)外，還將設(shè)“評(píng)估價(jià)”。這些項(xiàng)目辦了施工許可證后，就將對(duì)該項(xiàng)目可售住房的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，形成評(píng)估價(jià)。

實(shí)際上，銷(xiāo)售限價(jià)與評(píng)估價(jià)之間往往是有價(jià)差的。“‘限房?jī)r(jià)、控地價(jià)’是為了防止出現(xiàn)‘地王’，適當(dāng)壓低住房銷(xiāo)售限價(jià)，也引導(dǎo)周邊新房、二手房房主理性定價(jià)。”北京房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)、秘書(shū)長(zhǎng)陳志說(shuō)，但在個(gè)別核心區(qū)域，或因市場(chǎng)環(huán)境變化產(chǎn)生的新的熱點(diǎn)區(qū)域，部分限房?jī)r(jià)項(xiàng)目與周邊新建商品住宅相比，仍然存在較大價(jià)差。

這個(gè)“評(píng)估價(jià)”決定著“限競(jìng)房”未來(lái)的銷(xiāo)售方式。限房?jī)r(jià)項(xiàng)目在土地出讓時(shí)確定的銷(xiāo)售均價(jià)限價(jià)，將與評(píng)估價(jià)形成一個(gè)比值。如果與周邊樓盤(pán)價(jià)差不大，比值高于85%，這些房源就是商品房，開(kāi)發(fā)商面向具備本市購(gòu)房資格的居民家庭進(jìn)行銷(xiāo)售，所售住房為商品房，但取得分戶(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)或契稅完稅憑證后滿(mǎn)5年方可上市交易；如果與周邊樓盤(pán)價(jià)格較大，比值低于85%， 那這些房源就不再是商品房，而是由市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。

舉例而言，如果某限房?jī)r(jià)項(xiàng)目在土地出讓時(shí)所限定的銷(xiāo)售均價(jià)為5萬(wàn)元/平方米、之后的評(píng)估價(jià)為5.5萬(wàn)元/平方米，那么該項(xiàng)目比值為90.1%，高于85%，這些房源就是商品房，具備本市購(gòu)房資格的都可購(gòu)買(mǎi)；但如果評(píng)估價(jià)為7萬(wàn)元，那么比值為71.4%，低于85%，就會(huì)變成共有產(chǎn)權(quán)房。“由此來(lái)看，這種轉(zhuǎn)化只針對(duì)價(jià)差較大的一些‘熱點(diǎn)’項(xiàng)目。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院院長(zhǎng)尹飛說(shuō)。

配售細(xì)則

　　轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房后將搖號(hào)

“房?jī)r(jià)限得很低，牟利空間就大，會(huì)吸引很多購(gòu)房人，部分樓盤(pán)就會(huì)變相加價(jià)，在購(gòu)房款之外再加一筆高昂的排號(hào)費(fèi)。”一位代理新房銷(xiāo)售多年的業(yè)內(nèi)人士透露，開(kāi)發(fā)商借政策紅利獲利，購(gòu)房人利益卻受到侵害。

其實(shí)，新出爐的銷(xiāo)售規(guī)則，正是沖著壓縮牟利空間而來(lái)。由于銷(xiāo)售限價(jià)是土地出讓時(shí)敲定的，而評(píng)估價(jià)是接近銷(xiāo)售時(shí)的市場(chǎng)價(jià)，因此銷(xiāo)售限價(jià)與評(píng)估價(jià)的比值越低，就意味著樓盤(pán)的漲幅大、牟利空間大。“如果不采取必要的措施，原本用來(lái)居住的房屋就成了投資投機(jī)客炒房牟利的工具。”北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認(rèn)為，轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)住房，即使再上市也只面向符合條件的家庭，投資客、炒房者也就降低了購(gòu)買(mǎi)的動(dòng)力，申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)的也將主要是自住的剛需家庭。

此前市場(chǎng)盛傳“限房?jī)r(jià)項(xiàng)目將搖號(hào)購(gòu)買(mǎi)”。但依據(jù)征求意見(jiàn)稿，并非所有的項(xiàng)目都將搖號(hào)配售。如果項(xiàng)目比值高于85%，那么仍為商品房，并未規(guī)定需要搖號(hào)。

如果比值低于85%、被收轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房，那就需要根據(jù)去年開(kāi)始執(zhí)行的共有產(chǎn)權(quán)房配售政策——公開(kāi)搖號(hào)配售。

誰(shuí)能購(gòu)買(mǎi)這些收購(gòu)轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房？征求意見(jiàn)稿顯示，購(gòu)買(mǎi)人須具備本市共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房資格；搖號(hào)配售時(shí)，項(xiàng)目所在區(qū)戶(hù)籍和在項(xiàng)目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶(hù)籍、非京籍家庭作為優(yōu)先組配售。

根據(jù)征求意見(jiàn)稿，購(gòu)房人獲得銷(xiāo)售限價(jià)占評(píng)估價(jià)比例部分的產(chǎn)權(quán)份額，剩余比例產(chǎn)權(quán)相應(yīng)轉(zhuǎn)化為市保障房中心代持的政府產(chǎn)權(quán)份額。也就是說(shuō)，如果銷(xiāo)售限價(jià)為3萬(wàn)、評(píng)估價(jià)為5萬(wàn)，那么購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)份額就是60%，剩余40%為政府產(chǎn)權(quán)份額。

市場(chǎng)反應(yīng)

　　預(yù)計(jì)8成項(xiàng)目不會(huì)被收購(gòu)

對(duì)于為何設(shè)定85%這一比例，北京房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)陳志認(rèn)為，如果設(shè)定比例過(guò)高，收購(gòu)項(xiàng)目過(guò)多，會(huì)對(duì)全市普通商品住房供應(yīng)造成影響，不利于商品住房市場(chǎng)的穩(wěn)定；如果設(shè)定比例過(guò)低，則不僅會(huì)存在較大的牟利空間，而且政府持有比例較高，也會(huì)影響剛需家庭的購(gòu)房積極性，畢竟這種轉(zhuǎn)化而來(lái)的房源比直接推出的共有產(chǎn)權(quán)住房的價(jià)格要高。

“總的看，85%的設(shè)定比例是經(jīng)過(guò)綜合考量和測(cè)算的，按這個(gè)比例，目前已推出的限房?jī)r(jià)地塊，經(jīng)初步測(cè)算80%左右的項(xiàng)目應(yīng)該不會(huì)被收購(gòu)，將按照普通商品住房由開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售。”陳志說(shuō)。

記者也注意到，征求意見(jiàn)稿中的設(shè)定比例只是暫定為85%，在實(shí)施過(guò)程中可根據(jù)市場(chǎng)變化和銷(xiāo)售情況適當(dāng)調(diào)整。

值得一提的是，“限競(jìng)房”如果具備共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房資格的家庭選購(gòu)后仍有剩余房源的，就可向具備本市購(gòu)房資格的無(wú)房居民家庭進(jìn)行銷(xiāo)售。其中，建筑面積大于140平方米的住房可向具備本市購(gòu)房資格的居民家庭進(jìn)行銷(xiāo)售。

“這種做法，反映了對(duì)改善性家庭住房需求的兼顧。”樓建波認(rèn)為。