繪圖：張冠軍

大資本入局將導(dǎo)致租房市場(chǎng)租金水漲船高？近期，位于北京五環(huán)外的企業(yè)自持租賃房項(xiàng)目——萬(wàn)科翡翠書(shū)院，推出90平方米精裝小三居和180平方米大四居，由于標(biāo)出“10年180萬(wàn)起”的昂貴一次性付清租金，引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注。不過(guò)，記者了解到的最新消息是，萬(wàn)科翡翠書(shū)院目前還只是處在市場(chǎng)測(cè)試階段，這實(shí)際是一個(gè)超高端的產(chǎn)品，對(duì)整個(gè)租房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)并無(wú)代表性。

有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，到2025年，國(guó)內(nèi)住房租金總量將有望超過(guò)3萬(wàn)億元。面對(duì)巨大的市場(chǎng)蛋糕，近年全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企中三成已在搶灘長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。隨著供給的增加，一線城市的房租收入比有望拉低。

　　廣州一季度抽樣板塊每平方米月租均價(jià)50元

春季是租房市場(chǎng)的傳統(tǒng)旺季。58安居客房產(chǎn)研究院發(fā)布的《2018年一季度住房租賃市場(chǎng)報(bào)告》顯示，3月，北京、上海、廣州、深圳租房需求強(qiáng)勁，與春節(jié)前半個(gè)月相比分別增長(zhǎng)了179%、188%、253%和283%。

廣州中原地產(chǎn)近期也抽查了天河、越秀、海珠、白云、番禺五個(gè)核心區(qū)的租房交易數(shù)據(jù)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)一季度這些地區(qū)抽樣板塊每平方米平均月租為50.33元，以90平方米計(jì)，10年租金不到54萬(wàn)元。當(dāng)然，在租金最貴的珠江新城板塊，這個(gè)數(shù)據(jù)可能是翻倍。實(shí)際上，在緊鄰珠江新城的天河員村板塊，工薪一族還是可以租到性價(jià)比相對(duì)較高的房子。根據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，一季度，員村樓梯房一房和二房的平均租金分別為每平方米27.54元和27.55元。

“由于現(xiàn)在廣州城市軌道交通已經(jīng)相當(dāng)發(fā)達(dá)，在一個(gè)小時(shí)車程以內(nèi)的地方，還是能夠找到性價(jià)比不錯(cuò)的房子。”在珠江新城上班的工薪族小李對(duì)記者說(shuō)，因?yàn)樗桥c室友在東圃合租，每月1000多元的房租還是壓力不大。對(duì)于廣州深圳這樣的全國(guó)人口流入最多的城市來(lái)說(shuō)，目前的租金還可以接受。

　　資本搶灘推高價(jià)格？

根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)研，2017年中國(guó)住房租賃市場(chǎng)交易總量約1.2萬(wàn)億元，租房人口1.94億人，占全部人口的13.9%。預(yù)計(jì)到2025年，租金總量將有望超過(guò)3萬(wàn)億元，租賃人口增至2.52億人。

正是瞄準(zhǔn)這塊巨大的市場(chǎng)蛋糕，從3年前開(kāi)始，以萬(wàn)科、保利、龍湖和碧桂園等為代表的大型房企紛紛提前布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。根據(jù)記者的不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國(guó)的百?gòu)?qiáng)房企當(dāng)中，已經(jīng)有超過(guò)30家在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域有所動(dòng)作。譬如，萬(wàn)科自2014年起啟動(dòng)長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，截至2017年12月末，泊寓（青年公寓）業(yè)務(wù)累計(jì)獲取房間數(shù)超過(guò)10萬(wàn)間。而另一家較早進(jìn)入租房市場(chǎng)的龍湖集團(tuán)2020年長(zhǎng)租公寓可能超過(guò)20萬(wàn)間。

但是，市場(chǎng)目前的利潤(rùn)率并不高。就拿日前引起關(guān)注的萬(wàn)科翡翠書(shū)院項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，盡管“10年180萬(wàn)起”的叫價(jià)，在一般社會(huì)大眾看來(lái)已經(jīng)非常昂貴，但是來(lái)自萬(wàn)科方面的說(shuō)法顯示，地價(jià)109億元，其它資金和建安成本50億元，這兩塊地目前的總成本已經(jīng)高達(dá)160億元，這還沒(méi)有考慮到配套、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)成本以及維新成本等，即便是按現(xiàn)在的租金定價(jià)，項(xiàng)目NOI（凈營(yíng)運(yùn)收入）回報(bào)率不超過(guò)3%，相比其他項(xiàng)目可以說(shuō)是不掙錢的。

記者私下從萬(wàn)科、龍湖等企業(yè)的運(yùn)營(yíng)人士了解到，當(dāng)前租房產(chǎn)品的平均凈利潤(rùn)率也就是在3%—4%。一位大型房企的負(fù)責(zé)人告訴記者，至少目前，他們進(jìn)入租房領(lǐng)域，并非抱著賺大錢的目的，但不賺大錢并不意味著企業(yè)可以虧本運(yùn)營(yíng)，尤其對(duì)上市房企來(lái)說(shuō)，首要考慮的是項(xiàng)目的可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。

至于資本大舉入局是否在事實(shí)上推高房租，上述負(fù)責(zé)人稱，這么多資本和大品牌企業(yè)進(jìn)入同一個(gè)市場(chǎng)，無(wú)疑會(huì)加劇市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。“只聽(tīng)說(shuō)過(guò)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)平抑價(jià)格，哪有競(jìng)爭(zhēng)拉高價(jià)格的說(shuō)法。”

　　融資政策助力企業(yè)入市

有業(yè)內(nèi)人士分析稱，相比于傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)，長(zhǎng)租公寓現(xiàn)金回流速度慢、利潤(rùn)率較低，目前大部分收入主要依賴租金，所以長(zhǎng)租公寓的房租往往會(huì)比周邊其他房源要高。

張先生近期在五羊新城一個(gè)泊寓項(xiàng)目租住了一套合租間，15平方米的面積月租2190元。同一時(shí)間，他還看過(guò)自如旗下的一些距離更遠(yuǎn)的房源，面積大一些，價(jià)格在2000元左右。在他看來(lái)，相比周邊由中介提供的分散房源，大品牌長(zhǎng)租公寓的確會(huì)貴一點(diǎn)，但也不會(huì)貴很多。一位泊寓的經(jīng)理說(shuō)：“實(shí)際上，為了給居住提供更舒適的環(huán)境，我們投入了較高的成本進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)，但是價(jià)格只是比市場(chǎng)平均價(jià)格多一點(diǎn)點(diǎn)。”公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)租公寓普遍開(kāi)出的租金對(duì)比同地區(qū)的普通住宅高20%左右。

今年以來(lái)，隨著搶灘租房行業(yè)的資本越來(lái)越多，可以預(yù)見(jiàn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)日益激烈。

面對(duì)租房市場(chǎng)當(dāng)前激烈競(jìng)爭(zhēng)下的微利狀態(tài)，碧桂園集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人此前曾經(jīng)表示，作為上市公司，在盡社會(huì)責(zé)任的同時(shí)，肯定會(huì)對(duì)股東負(fù)責(zé)，把盈利空間進(jìn)一步擴(kuò)大。

近日，國(guó)家關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化的政策落地，則有望掀起一股企業(yè)發(fā)行長(zhǎng)租公寓REITs的融資熱潮。記者了解到，從2017年開(kāi)始，業(yè)內(nèi)便出現(xiàn)了多項(xiàng)以長(zhǎng)租公寓為標(biāo)的的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，包括租金收益權(quán)ABS、類REITs、CMBS、ABN、房地產(chǎn)基金、信用貸等。而據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，住房租賃專項(xiàng)REITs產(chǎn)品規(guī)模已達(dá)500億元。業(yè)內(nèi)人士稱，融資政策也在助力企業(yè)入市。