去年3月下旬，北京發(fā)布了針對(duì)商業(yè)辦公項(xiàng)目的調(diào)控政策，這一政策讓曾經(jīng)火熱的“商住房”徹底熄了火。如今調(diào)控已經(jīng)過去了一年，央視財(cái)經(jīng)頻道的記者也走訪了北京多個(gè)商住房小區(qū)，進(jìn)行了一番調(diào)查。

北京商住限購(gòu)一周年：成交下跌90% 價(jià)格跌三成以上

去年3月北京剛剛發(fā)布商業(yè)辦公項(xiàng)目調(diào)控政策時(shí)，業(yè)內(nèi)就預(yù)期：這樣的一個(gè)調(diào)控政策將會(huì)帶來商住市場(chǎng)成交量和成交價(jià)的雙雙下跌。而如今，在調(diào)控過去一周年之際，北京的商住市場(chǎng)，價(jià)格出現(xiàn)了30%以上的跌幅，而成交量跌幅更是高達(dá)90%。

北京亦莊的林肯公園，曾是北京商住房成交非?；钴S的樓盤。這個(gè)項(xiàng)目緊鄰地鐵，配套成熟、環(huán)境優(yōu)美，曾經(jīng)是亦莊區(qū)域成交最活躍的商住項(xiàng)目。然而，在3.26政策的調(diào)控下，小區(qū)的房?jī)r(jià)和成交價(jià)都出現(xiàn)了大幅回調(diào)。

麥田房產(chǎn)林肯公園店業(yè)務(wù)經(jīng)理 張江偉說，政策出臺(tái)的前一年，整個(gè)林肯公園商辦類的房子，成交量是1022套。從2017年到2018年3月26日，一共是107套，成交量下滑了89.5%。

張江偉介紹，相對(duì)其他商住項(xiàng)目，林肯公園成交量的跌幅還算小的。數(shù)據(jù)顯示，2017年3月26日以來，全北京商住房網(wǎng)簽量?jī)H有3589套，較調(diào)控前一年的67013套，跌幅達(dá)到94.6%。整個(gè)市場(chǎng)的成交量出現(xiàn)了“凍結(jié)”，價(jià)格也出現(xiàn)了大幅松動(dòng)。位于北京朝陽(yáng)區(qū)的北京像素，同樣是北京知名的商住項(xiàng)目。調(diào)控前，北京像素的兩層Loft戶型的成交價(jià)最高達(dá)到過65000元/平方米，而調(diào)控后，成交價(jià)隨即出現(xiàn)斷崖式下跌，目前同類型房源成交價(jià)普遍在40000元出頭，而平層的戶型成交價(jià)直接跌穿每平米30000元關(guān)口。

3.26調(diào)控政策之后，商業(yè)辦公項(xiàng)目的購(gòu)買被加上了嚴(yán)格的限制。無論是否為北京戶籍，購(gòu)買人必須在北京有連續(xù)60個(gè)月的社?；蛘呒{稅記錄，且不能有包括商業(yè)辦公項(xiàng)目在內(nèi)的任何形式的房產(chǎn)，同時(shí)必須全款購(gòu)買，不能使用包括消費(fèi)貸在內(nèi)的任何形式的銀行貸款。在這樣的情形下，著急變現(xiàn)的業(yè)主大多低價(jià)拋售，而其他業(yè)主選擇繼續(xù)將房屋出租。而購(gòu)買群體，則是有住房需求，但支付能力又不強(qiáng)的剛需群體。

北京：商住房租金穩(wěn)步上升 調(diào)控下業(yè)主由售轉(zhuǎn)租

由于不限購(gòu)且相比普通住宅的價(jià)格低，商業(yè)辦公項(xiàng)目曾經(jīng)吸引了很多投資客。中介機(jī)構(gòu)也表示，小區(qū)中有至少一半以上是投資客買來出租或等待升值后出售的。

對(duì)于那些沒能在調(diào)控政策出臺(tái)之前脫手出售的投資客來說，低價(jià)出售或是繼續(xù)出租是他們必須面對(duì)的一個(gè)選擇。

我愛我家集團(tuán)北京公司亦莊華冠店商圈經(jīng)理 程澤表示，整體小區(qū)的自住率應(yīng)該不超過20%，像37平米的這種開間，大概租金在3500-3800之間，50多平米的一居室，大概在5000-5300之間。

經(jīng)紀(jì)人介紹說，很多早年開發(fā)的商住項(xiàng)目，各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)都向普通住宅靠齊。水電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與普通住宅一致，大多臨近地鐵，出行、購(gòu)物都比較方便，很多項(xiàng)目的Loft戶型結(jié)構(gòu)也得到租客青睞。因此，很多商住房的租金基本與周邊的普通住宅一致，甚至還會(huì)高過部分老舊的住宅小區(qū)。

我愛我家集團(tuán)北京公司北京像素店商圈經(jīng)理 王培賀對(duì)記者說，前期成交量高的時(shí)候，價(jià)格上升，業(yè)主有一部分是要拿出來賣的，現(xiàn)在需求量小，還是維持一個(gè)穩(wěn)定的狀態(tài)，該賣的賣，該租的租，該自住的自住。

因此，在二手商住房的價(jià)格出現(xiàn)大幅回調(diào)的時(shí)候，很多的業(yè)主選擇把房子用來出租，對(duì)于很多購(gòu)買較早的業(yè)主來說，目前的租金水平已經(jīng)完全可以覆蓋購(gòu)房時(shí)的月供，在沒有現(xiàn)金流壓力的情況下，長(zhǎng)期出租也是一個(gè)理想的選擇。

業(yè)內(nèi)人士建議：對(duì)于有意向購(gòu)買二手商住房的購(gòu)房者來說，要仔細(xì)考慮各種限制，不要抱著抄底投資的目的進(jìn)場(chǎng)。

思源地產(chǎn)首席分析師 郭毅表示，還沒有看到一個(gè)可能放松的跡象，特別是針對(duì)個(gè)人購(gòu)房者購(gòu)買商住類產(chǎn)品，不能再使用杠桿，必須100%支付購(gòu)房款的要求來看，在今年這樣一個(gè)相對(duì)緊縮的購(gòu)房環(huán)境下，更不可能單獨(dú)對(duì)商辦類的貸款放松，其實(shí)從購(gòu)房者角度上來看，購(gòu)買商辦類產(chǎn)品，還是要綜合考慮自己的投入產(chǎn)出比的。