觀點地產(chǎn)網(wǎng) 在去年12月份以單月超600億的助攻下，萬科成功逆轉(zhuǎn)恒大，憑借5298.8億元的合同銷售，位列國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商銷售排行榜第二位，這種高歌猛進的姿態(tài)在2018年得到保持。

2月2日，萬科企業(yè)股份有限公司公布，1月公司實現(xiàn)合同銷售金額679.8億元，同比增加41.27%；實現(xiàn)合同銷售面積444.4萬平方米，同比增加25.93%。

679.8億已經(jīng)是截至目前房企單月銷售最高紀錄，觀點地產(chǎn)新媒體了解到，在去年，萬科僅有兩次沖破月度600億大關(guān)，分別為636.4億元和622.3億元。

比起萬科1月份的其它動態(tài)，這個銷售成績似乎也只能算是“錦上添花”——萬科并不缺少鎂光燈，新舊總裁交替、普洛斯私有化完成、獨立董事劉姝威“上書”和84億凱德項目收購案，已經(jīng)讓萬科在過去一個月掀起了“關(guān)注浪潮”。

史上最高單月銷售

趕在碧桂園、恒大之前，萬科率先公布了其2018年首月銷售成績。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體的監(jiān)測，在去年，萬科僅有兩次沖破月度600億大關(guān)。首次是在3月份，萬科實現(xiàn)了“年度最佳月度銷售成績”，即636.4億元。除此之外，其余月均銷售額往往保持在三四百億的水平。

有趣的是，眼看著恒大即將坐穩(wěn)年度銷售亞軍，去年12月萬科突然發(fā)力，憑借622.3億元的成績最終扳回局面。

從均價來看，去年12月，萬科似乎有意為了最后沖刺而在價格上作出了讓步。按銷售額及銷售面積推算，前11月萬科銷售均價為1.49萬/平方米，但12月份銷售均價約為1.37萬/平方米，比11月的1.51萬/平方米下降9.27%，跌幅近一成，僅次于1月的1.36萬/平方米和8月的1.35萬/平方米。

銷售均價在2018年的首個月得到回升，以合同銷售金額679.8億元和合同銷售面積444.4萬平方米計算，萬科2018年1月銷售均價已回升至15297元/平方米。

開局踢了個好球，但接下來的日子里，萬科是否會保持“高開高走”？近日，萬科證券事務(wù)代表梁潔向研究機構(gòu)表示，2018年初集團滾存約1400萬平方米可售面積，預(yù)計新推4500萬平方米，可售資源合計6000萬平方米左右。

對于萬科2018年的銷售計劃，梁潔表示：“公司的態(tài)度就是（通過）盡快推盤來實現(xiàn)銷售，上半年能希望占到一半；下半年如果有更多資源，也有可能比上半年更好。”

按此說法，如果萬科持續(xù)保持600億元的月度銷售額，2018年會是一個收獲滿滿的年份。

相比銷售表現(xiàn)，1月份，萬科在土地投資上表現(xiàn)得并不“激昂”，甚至有些低調(diào)。觀點地產(chǎn)新媒體了解到，2017年12月份銷售簡報披露（即2018年1月4日）以來，萬科新增加項目僅為14個，這是近七個月內(nèi)的最低數(shù)量。

據(jù)計算，上述新增土地面積合計101.7萬平方米，計容建筑面積合計218.7萬平方米，其中權(quán)益建筑面積115.5萬平方米，需支付權(quán)益價款為70.54億元。

具體來看，上述項目均位于二三線城市，包括佛山、東莞、福州、常熟、寧波、宿遷、廊坊、沈陽、長春、鄭州、武漢和烏魯木齊13座城市。

萬科獲取物流地產(chǎn)項目的節(jié)奏則保持得較為穩(wěn)定，從去年來看，其每月新增物流地產(chǎn)項目數(shù)量介于3-5之間。2018年1月，萬科合計新增5個，分別位于武漢、沈陽、大連、濟南和南昌，占地面積合計79.5萬平方米，建筑面積為48.7萬平方米，其中萬科權(quán)益建筑面積為45.5萬平方米，需支付權(quán)益價款為11.48億元。

盡管1月份萬科的土地投資十分低調(diào)，但它并不打算低調(diào)下去。

梁潔曾透露，相比過去，2017年下半年開始加速拿地，原因是“政策收緊之后，開發(fā)商銷售速度放慢。開發(fā)商最主要的資金來源是銷售，所以銷售放慢的時候，土地市場的競爭變?nèi)?，萬科拿地的機會也就變得更多了”。

梁潔認為，政府對土地出讓條件的設(shè)置，包括包括自持、工業(yè)化、綠色環(huán)保等，“對于萬科（拿地）是有好處的”。

繁忙一月浮光掠影

1月份，萬科的土地投資并無太多驚喜，比起其它動態(tài)，679.8億的史上最好單月銷售成績也只能算是“錦上添花”。

新舊總裁交替、普洛斯私有化完成、獨立董事劉姝威“上書”和84億凱德項目收購案，已經(jīng)讓萬科在過去一個月掀起了“關(guān)注浪潮”。

“寶萬之爭”已落幕許久，余波似乎還未散去，除了萬科獨立董事劉姝威上述證監(jiān)會請求寶能系7個資管計劃立即清盤外，此前被視為寶萬之爭“犧牲品”的祝九勝重新歸來。

1月31日晚間，萬科公告宣布，董事會主席郁亮不再兼任總裁、首席執(zhí)行官，董事會轉(zhuǎn)而聘任祝九勝為公司總裁、首席執(zhí)行官。

祝九勝曾是萬科的核心高層之一，分管集團資金管理部，操刀過曾操盤萬科REITs及盈安合伙。兩年前，他在深交所問詢金鵬、德贏資管計劃3天后不再擔(dān)任高級總裁，從此淡出主流視野。在資管計劃問詢事件過去兩年、萬寶之爭基本結(jié)束半年后，萬科重新召祝九勝回核心管理層。

在加入萬科之前，祝九勝曾供職于中國建設(shè)銀行，長達9年。因此，無論是求學(xué)經(jīng)歷和從業(yè)經(jīng)歷，祝九勝帶有極強的金融屬性。對于“新總裁”即將帶來的改變，萬科方面稱，“地產(chǎn)金融特征稍微強一點點”，但“萬科是不會直接做金融”，亦不會成為中國版黑石。

外界關(guān)心萬科是否會成為“中國版黑石”，實際上是對其新業(yè)務(wù)關(guān)注的一種折射，萬科為此投入了極大的精力。

梁潔曾表示，盡管未來10年，房地產(chǎn)的銷售規(guī)模“可能還是14萬億左右，大公司市場占有率也會不斷提升”，但“在城市化放慢之后，開發(fā)業(yè)務(wù)的衰退是不可避免的，萬科的商業(yè)、物流、度假、長租等業(yè)務(wù)都是為未來做準備”。

1月份，萬科的新業(yè)務(wù)迎來了“高光時刻”。1月22日，物流巨頭普洛斯正式于新加坡交易所退市，而萬科憑借21.4%的持股權(quán)益成權(quán)益單一最大持有人。

觀點地產(chǎn)新媒體了解到，普洛斯在全球擁有并管理著5500萬平方米的物流設(shè)施組合，其業(yè)務(wù)主要布局于中國、日本、美國和巴西的117個主要城市。

在商業(yè)方面，萬科同樣進行了大投入。1月5日，凱德通過旗下全資子公司凱德商用，將位于南昌、益陽、湛江等19個城市的20個購物中心項目公司的100%股權(quán)及相應(yīng)負債，出售予與印力、萬科和Triwater，交易價格為17.059億新元，合約83.65億人民幣。

由此，萬科將獲得平均建筑面積約為14萬平方米的20座購物中心，總建筑面積95萬多平方米。

對于收購原因，萬科董秘朱旭曾解釋稱，商業(yè)地產(chǎn)是萬科轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商非常重要的部分，印力作為萬科商業(yè)運營平臺，在管理規(guī)模上追求的是“數(shù)一數(shù)二”。

交易完成后，上述項目將全部交由印力運營。而經(jīng)此一役，印力管理面積已超過1000萬平方米，進一步擴大萬科在手的持有性商業(yè)運營規(guī)模。

撰文：陳澤旋

審校：徐耀輝