文/廣州日報全媒體記者賈政

近日，國土部官網(wǎng)發(fā)布了關(guān)于廣州等11個城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實施方案意見的通知，其中《廣州市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實施方案》（簡稱《方案》）獲批?！斗桨浮凤@示，至2020年，全市計劃利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房建筑面積300萬平方米，每年批準(zhǔn)建筑面積按100萬平方米控制。

　土地來源：

節(jié)余存量宅基地、舊村改造中保留集體土地性質(zhì)的用地等土地均可建租賃住房。

試點(diǎn)區(qū)域：

市國規(guī)委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將會優(yōu)先考慮在產(chǎn)業(yè)集聚的幾個區(qū)開展試點(diǎn)，比如黃埔區(qū)、番禺區(qū)、花都區(qū)、增城區(qū)等，這些區(qū)產(chǎn)業(yè)集中，外地人才有很大的居住需求。

戶型要求：

國土部在文件中要求，試點(diǎn)城市通過集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房戶型以90平方米以下中小戶型為主。

　總量控制：

至2020年，全市建設(shè)租賃住房建筑面積300萬平方米，每年批準(zhǔn)建筑面積按100萬平方米控制。

　國土部：11城獲批試點(diǎn)集體土地建租賃住房

國土部在文件中要求，試點(diǎn)城市通過集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房戶型以90平方米以下中小戶型為主，而且項目要與周邊區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施配套工程統(tǒng)一考慮，實現(xiàn)與周邊地區(qū)公共服務(wù)均等化。

除廣州外，同時獲批利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案的城市還有廣東省的佛山與肇慶，沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、成都共11個城市。

市國規(guī)委：租賃房將納入公租房范疇

記者了解到，早在2017年，廣州市就被列為全國開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)城市，在此前的廣州市“兩會”上，廣州市國規(guī)委的代表就表示，《廣州市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實施方案》已上報國土部。國規(guī)委的代表還強(qiáng)調(diào)集體用地建設(shè)的租賃房跟小產(chǎn)權(quán)房有著根本的區(qū)別，在集體用地上建設(shè)的租賃房不能拆分買賣，將納入公租房范疇。

市國規(guī)委上述負(fù)責(zé)人表示，將會優(yōu)先考慮在產(chǎn)業(yè)集聚的幾個區(qū)開展試點(diǎn)，比如黃埔區(qū)、番禺區(qū)、花都區(qū)、增城區(qū)等，這些區(qū)產(chǎn)業(yè)集中，外地人才有很大的居住需求。建設(shè)租賃房后，房屋管理權(quán)與物業(yè)管理權(quán)都在村集體，100%是村集體的物業(yè)，租金收入也歸村集體。

　基本原則：嚴(yán)防“小產(chǎn)權(quán)房”和以租代售

《方案》顯示，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房要按照“符合規(guī)劃、權(quán)屬清晰、存量優(yōu)先原則”。即利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房項目經(jīng)批準(zhǔn)后，須符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃，須在經(jīng)依法批準(zhǔn)的集體建設(shè)用地上進(jìn)行建設(shè)，并以存量建設(shè)用地為主，不得占用耕地。

利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房應(yīng)合理控制規(guī)?？偭?，科學(xué)安排規(guī)劃布局，嚴(yán)格把握政策尺度，堅守底線和防控風(fēng)險，堅決防止出現(xiàn)新的“小產(chǎn)權(quán)房”，確保試點(diǎn)工作有序可控。

《方案》還要求，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房必須依法辦理相關(guān)審批手續(xù)，嚴(yán)格執(zhí)行用途管制，須整體確權(quán)，堅決防止以租代售，確保集體土地所有權(quán)性質(zhì)不改變。也就是說，只辦理一個權(quán)屬證，不得分拆確權(quán)、分拆轉(zhuǎn)讓、分拆抵押、分割銷售。

土地來源：空閑宅基地可申請納入試點(diǎn)

記者在《方案》中了解到，節(jié)余存量宅基地、舊村改造中保留集體土地性質(zhì)的用地等土地均可建租賃住房。

《方案》規(guī)定，廣州市行政村范圍內(nèi)2009年12月31日前形成，通過騰退、按規(guī)定在本村范圍內(nèi)通過調(diào)劑、綜合整治等方式節(jié)余出來的空閑宅基地，在優(yōu)先保障本村宅基地分配和村、鎮(zhèn)公共設(shè)施用地后有節(jié)余的情況下，可以申請納入利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，納入試點(diǎn)后的項目不得辦理流轉(zhuǎn)手續(xù)。

舊村改造保留集體土地性質(zhì)的村集體復(fù)建物業(yè)用地經(jīng)批準(zhǔn)可申請納入利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。改造后保留集體土地性質(zhì)的村民復(fù)建房經(jīng)村民按程序表決后可申請納入利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，納入試點(diǎn)后的項目不得辦理流轉(zhuǎn)手續(xù)。

經(jīng)審批的村經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地（含留用地）、經(jīng)審批的集體土地性質(zhì)住宅用地、依法流轉(zhuǎn)后的集體建設(shè)用地，經(jīng)批準(zhǔn)后，均可申請納入利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

總量控制：每年不得超過100萬平方米

《方案》提出對利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房實行總量控制，《方案》規(guī)定，至2020年，全市計劃利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房建筑面積300萬平方米，每年批準(zhǔn)建筑面積按100萬平方米控制。

記者了解到，政府委托單位、村集體、企業(yè)等主體可參與利用集體建設(shè)用地建設(shè)運(yùn)營租賃住房。參與運(yùn)營的村集體或企業(yè)須經(jīng)工商注冊登記為住房租賃企業(yè)，并自成立之日起30日內(nèi)，在廣州市房屋租賃信息服務(wù)平臺注冊。

租賃管理：租房也安居最短簽3年

記者了解到，廣州市利用建設(shè)用地建成的租賃住房依托廣州市房屋租賃信息服務(wù)平臺強(qiáng)化服務(wù)和監(jiān)管。

住房租賃企業(yè)以及承租人須通過廣州市房屋租賃信息服務(wù)平臺辦理相關(guān)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)事先在廣州市房屋租賃信息服務(wù)平臺注冊并且經(jīng)過實名認(rèn)證。住房租賃企業(yè)須將出租房源的房屋信息如實錄入，并可選擇廣州市房屋租賃信息服務(wù)平臺發(fā)布。

《方案》要求規(guī)范住房租賃合同訂立，住房租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，租賃合同應(yīng)當(dāng)包括當(dāng)事人基本信息、住房基本情況、租金、租期、租賃用途、違約責(zé)任以及不得以租代售、不得轉(zhuǎn)租等內(nèi)容，出租人要求承租人預(yù)付租金的，預(yù)付的租金不得超過12個月，租賃期限不得超過20年。鼓勵當(dāng)事人使用《廣州市住房租賃合同》。

《方案》還要求保障承租人合法權(quán)益。對依法登記備案的承租人，可依法申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)。保護(hù)承租人的穩(wěn)定居住權(quán)，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于3年。