中資忙著在中國(guó)香港買地和倫敦買樓之際，外資開始在中國(guó)內(nèi)地進(jìn)行資產(chǎn)換倉(cāng)。

1月5日，凱德剝離了作價(jià)83.65億元的20個(gè)購(gòu)物中心，接盤者為由印力、萬(wàn)科和Triwater組成的無(wú)關(guān)聯(lián)第三方。《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，2017年7月底，凱德還曾出售一筆價(jià)值11.3億元的資產(chǎn)，該筆資產(chǎn)是曾整租給華聯(lián)的北京凱德MALL·安貞。

據(jù)此，數(shù)月之內(nèi)，凱德出售了價(jià)值95億元的21個(gè)購(gòu)物中心。這不禁讓人想起李嘉誠(chéng)、潘石屹的高位套現(xiàn)之術(shù)。不過(guò)，《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)公開資料不完全統(tǒng)計(jì)獲悉，自2010年以來(lái)，凱德在中國(guó)內(nèi)地收購(gòu)了價(jià)值總計(jì)超過(guò)470億元的資產(chǎn)。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，作為在中國(guó)內(nèi)地最早投資和布局最多綜合體的外資企業(yè)，凱德僅在2017年就完成了合計(jì)68.4億元的3筆收購(gòu)。“買賣之間，或許是凱德資產(chǎn)換倉(cāng)之術(shù)，調(diào)整物業(yè)布局，意在強(qiáng)化企業(yè)的管理半徑和各業(yè)態(tài)協(xié)同效應(yīng)，加大規(guī)模優(yōu)勢(shì)。”

“2018年，凱德可能還會(huì)有收購(gòu)動(dòng)作。”一位熟悉凱德的內(nèi)部人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者如是透露。

　　95億元拋售購(gòu)物中心

21個(gè)購(gòu)物中心，售價(jià)90多億元，不可謂動(dòng)作不大。但細(xì)細(xì)分析這份21個(gè)購(gòu)物中心的交易名單， 《證券日?qǐng)?bào)》記者發(fā)現(xiàn)，除了兩個(gè)位于北京的購(gòu)物中心外，其余大量項(xiàng)目皆位于三線城市。不難看出，這是凱德的非核心資產(chǎn)。

對(duì)此，凱德方面向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，上述打包出售的20個(gè)購(gòu)物中心，凱德通過(guò)旗下公司平均持有10年，項(xiàng)目平均建筑面積為4萬(wàn)多平方米（不包括停車場(chǎng)在內(nèi)）。這些購(gòu)物中心分布在19個(gè)城市，其中14個(gè)城市為凱德僅有單一項(xiàng)目布局的非核心城市。

凱德表示，依據(jù)截至2017年6月30日，此次出售項(xiàng)目分別占比集團(tuán)在全球和中國(guó)的購(gòu)物中心資產(chǎn)規(guī)模的4%和7%，對(duì)集團(tuán)整體收入影響不大。

凱德集團(tuán)首席運(yùn)營(yíng)官廖茸桐透露，“這些購(gòu)物中心凱德持有10年，很多都是當(dāng)?shù)厥讉€(gè)購(gòu)物中心，發(fā)展為成熟物業(yè)，有著穩(wěn)定的收益。”在凱德管理層看來(lái)，“出售成熟資產(chǎn)和收購(gòu)成長(zhǎng)性資產(chǎn)并舉”是其資產(chǎn)管理策略。

鑒于此，自2010年斥資150億元收購(gòu)東方海外資產(chǎn)包以來(lái)，凱德在中國(guó)內(nèi)地的收購(gòu)資產(chǎn)價(jià)值總計(jì)超過(guò)470億元，涉及約14筆收購(gòu)?！蹲C券日?qǐng)?bào)》梳理這一收購(gòu)名單發(fā)現(xiàn)，上海、北京和廣州三個(gè)一線城市涉及8筆收購(gòu)，其余收購(gòu)標(biāo)的位于武漢、成都、重慶等二線城市。而2017年，凱德完成了三筆收購(gòu)，收購(gòu)標(biāo)的均位于上海和廣州，涉資68億元。

“現(xiàn)在的中國(guó)實(shí)體商業(yè)提袋消費(fèi)市場(chǎng)變化很大，過(guò)去的商業(yè)模式難以契合消費(fèi)需求的迭代升級(jí)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向本報(bào)記者表示，在一些無(wú)法形成規(guī)模的城市進(jìn)行過(guò)多布局，管理半徑大成本高，沉淀資金多，多元體驗(yàn)業(yè)態(tài)協(xié)同效應(yīng)不突出。另外，拋售非核心城市資產(chǎn)，說(shuō)明這些項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)可能沒(méi)有達(dá)到凱德預(yù)期，打包出售則有助于快速回籠現(xiàn)金，這或許是凱德進(jìn)行資產(chǎn)換倉(cāng)的背后動(dòng)因。

　再收購(gòu)擴(kuò)張進(jìn)行資產(chǎn)換倉(cāng)

出售兩筆資產(chǎn)，換取約95億元現(xiàn)金。優(yōu)化凱德集團(tuán)資產(chǎn)配置和集中資源之外，凱德表示，所獲資金將用于在中國(guó)繼續(xù)投資優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

廖茸桐表示，凱德已經(jīng)建立了成熟的體系、平臺(tái)、團(tuán)隊(duì)和品牌，發(fā)展階段也從’量’的擴(kuò)張到’質(zhì)’的提升過(guò)渡。未來(lái)將進(jìn)一步強(qiáng)化凱德集團(tuán)在華五大核心城市群——北京、上海、廣州、成都、武漢及周邊城市的業(yè)務(wù)布局和規(guī)模優(yōu)勢(shì)。2017年，凱德在華新開業(yè)六大綜合體，均位于這五大核心城市群。

據(jù)記者了解，凱德進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)已有24年，在中國(guó)的總開發(fā)規(guī)模約2200萬(wàn)平方米，管理的總資產(chǎn)超過(guò)2000億元人民幣。自2013年推出“綜合體戰(zhàn)略”后，融合多元體驗(yàn)的綜合體更符合市場(chǎng)需求，利于發(fā)揮集團(tuán)全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)和綜合開發(fā)及運(yùn)營(yíng)管理能力。

剝離盈利能力弱的購(gòu)物中心，凱德以已經(jīng)開業(yè)的六大綜合體來(lái)提升凈物業(yè)收入，抵消此次出售帶來(lái)的影響。此外，凱德正在調(diào)整持有物業(yè)板塊的業(yè)態(tài)。據(jù)記者了解，凱德在聯(lián)合辦公空間和共享公寓等方面都在進(jìn)行新的布局，以期提高整體盈利能力。

至此，凱德在中國(guó)擁有或管理49家購(gòu)物中心，其中約一半位于商業(yè)綜合體內(nèi)。凱德表示，通過(guò)對(duì)資產(chǎn)組合的優(yōu)化，有利于進(jìn)一步鞏固集團(tuán)在華的“綜合體戰(zhàn)略”和“核心城市群戰(zhàn)略”，更好地釋放全產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值，提升多元業(yè)務(wù)的協(xié)同和規(guī)模效應(yīng)。