今年以來，深圳房地產(chǎn)市場頻現(xiàn)大宗交易。12月，一樁七套住宅五折打包銷售的交易更是引起業(yè)界關(guān)注。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，深圳房地產(chǎn)市場大宗交易總額同比增逾三成。分析人士指出，在粵港澳大灣區(qū)政策利好下，深圳商業(yè)地產(chǎn)、商務(wù)公寓或成為新的投資熱點(diǎn)。

機(jī)構(gòu)資金涌入

據(jù)了解，12月深圳南山一位業(yè)主一次性五折出清七套住宅，包括南山花園三套、怡園大廈兩套、月亮灣山莊兩套，最后被投資方以近四千萬元的全款接盤。

怡園大廈附近房地產(chǎn)中介透露，12月中旬業(yè)主發(fā)布相關(guān)出售信息，不足一天即被搶購。當(dāng)時有很多買主咨詢能不能拆開來賣，業(yè)主不同意，說是價格壓這么低就是想一次性回籠資金。

按照現(xiàn)在市場價，買主基本穩(wěn)賺不賠。以怡園大廈出售的兩套房源為例，單價2.4萬元/平方米左右，而記者看到周圍中介放盤信息，怡園大廈出售房源價格集中在4.6萬-5.0萬元/平方米。

值得注意的是，今年深圳房地產(chǎn)市場頻現(xiàn)這類大手筆的大宗交易。戴德梁行發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至前三季度，深圳大宗交易投資額超過118.0億元，同比增長31.4%，且內(nèi)資買家占比高達(dá)96.5%。

“房地產(chǎn)大宗交易一般涉及的資金量很大，如果不是機(jī)構(gòu)資金很難能有這么大手筆，當(dāng)然也不乏實(shí)力雄厚的個人投資客。”深圳某房地產(chǎn)企業(yè)人士指出。

深圳一家綜合性私募人士告訴記者，今年其所在私募和項(xiàng)目方以基金方式入手深圳一百多套商鋪。“發(fā)起基金后以‘債權(quán)’+‘股權(quán)’模式合作，到約定時限私募可以獲得相應(yīng)利息，并且參與到后段項(xiàng)目開發(fā)后的收益分成。”該人士透露，“我們本來就有進(jìn)行房地產(chǎn)投資的部門，今年二級市場不好做，就做了十多個地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)基金。”

商業(yè)地產(chǎn)熱絡(luò)

“雖然在整個大宗交易市場占比較小，但今年確實(shí)存在金融資本參與住宅類大宗交易。”深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉稱，“部分是因?yàn)樾卤P限價，開發(fā)商‘惜售’情緒較重，或者不看好當(dāng)前市場，促使開發(fā)商設(shè)立投資公司或同外部金融機(jī)構(gòu)合作接盤，一次性打包銷售上百套新房，再以規(guī)模化租賃方式經(jīng)營。獲得租賃收益同時，一來契合政策對住房租賃的傾斜，二來這種方式開發(fā)商擁有更多主導(dǎo)權(quán)，可以在未來擇機(jī)賣出。”

相較住宅類大宗交易，商業(yè)地產(chǎn)類的大宗交易更顯主流。戴德梁行研究報告指出，從投資方來看，前三季度內(nèi)資企業(yè)選擇購買整棟或整層辦公樓用來自用的大宗交易最為活躍，整體市場價格堅(jiān)挺。據(jù)中原智商中心監(jiān)測，深圳辦公市場三季度共錄得5宗過億大單交易，金額達(dá)到19億。

“隨著大型企業(yè)積極布局深圳區(qū)域，國內(nèi)外企業(yè)總部積極入駐深圳，大宗購買優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)以自用的需求日益增多。自購辦公物業(yè)一方面有利于企業(yè)在固定地方發(fā)展，提高自身形象；另一方面也是作為投資選擇。”深圳某券商人士透露。

商務(wù)公寓成為今年深圳房地產(chǎn)大宗市場交易新秀。11月27日，位于深圳龍華的紅山6979項(xiàng)目在相關(guān)政府部門網(wǎng)站上顯示已拿到預(yù)售許可證，產(chǎn)品為471套商鋪和商務(wù)公寓。11月28日該項(xiàng)目所有產(chǎn)品顯示已簽認(rèn)購書。“今年下半年深圳新房供應(yīng)中，商品住宅相對較少，商務(wù)公寓供應(yīng)量和成交量占比在不斷擴(kuò)大。一方面，住宅產(chǎn)品已嚴(yán)格限貸限購，不限購的商務(wù)公寓成為新的投資趨勢；另一方面，深圳住房租賃市場巨大，也為商務(wù)公寓投資提供巨大想象空間。”該人士指出。

資金長期看好

“與其它城市相比，深圳土地供求緊張、金融資本密集、人口流入大、產(chǎn)業(yè)升級速度快等，都促使金融資本非?？春蒙钲诜康禺a(chǎn)。”李宇嘉表示，金融去杠桿背景下，資本市場投資收益率會比較低，購置大體量房子因此成為機(jī)構(gòu)資產(chǎn)配置一個較好的選擇。

某房企人士稱，目前商品住宅、商務(wù)公寓限價下開發(fā)商定價本身就會比較低，如果采取大宗交易形式，買方能夠獲得一定折扣，對投資機(jī)構(gòu)日后轉(zhuǎn)手賣出的套利空間更大，這點(diǎn)深受機(jī)構(gòu)投資者的青睞。“對開發(fā)商來說，稍微降點(diǎn)價格，可以一次性、大批量回籠資金，對于資金鏈較為緊張的開發(fā)商不失為一個好方式。”

戴德梁行研究報告指出，深圳土地供應(yīng)嚴(yán)重不足，支持企業(yè)發(fā)展的空間有限，新出讓的土地更多面向總部類企業(yè)。預(yù)計2017年全年大宗成交以核心區(qū)域的寫字樓為主，投資方主要來自內(nèi)資金融企業(yè)、投資公司等，且大體量及整棟成交將增多。在粵港澳大灣區(qū)、前海自貿(mào)區(qū)等眾多利好政策及經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展背景下，長期樂觀的預(yù)期還會持續(xù)吸引更多投資者。（張曉琪）