12月25日A股走勢(shì)中最亮眼的要數(shù)房地產(chǎn)板塊的走強(qiáng)，招保萬金都在盤中有不錯(cuò)的表現(xiàn)，本欄認(rèn)為，在租售同權(quán)成為未來大趨勢(shì)的背景下，租售同權(quán)概念股有望成為2018年股市最大的投資主題。

原本的租售同權(quán)概念股已經(jīng)缺乏想象空間，未來的最大機(jī)會(huì)將是普通房地產(chǎn)企業(yè)向租售同權(quán)概念轉(zhuǎn)型。12月25日房地產(chǎn)板塊的集體走強(qiáng)，正是因?yàn)橛羞@樣的預(yù)期存在，投資者希望提前布局，以在2018年獲得理想的投資收益。

根據(jù)最新的政策，管理層提出了一套很可行的解決房地產(chǎn)矛盾的辦法，就是讓很多買不起房的人可以通過租房實(shí)現(xiàn)居者有其屋。現(xiàn)在租房最大的問題在于不穩(wěn)定，房東隨時(shí)都有不續(xù)租的可能，房客隨時(shí)都要準(zhǔn)備搬家。假如未來政策性租房和開發(fā)商自持租房逐漸成為主流，就能讓房客放心地租房，不用總擔(dān)心搬家的問題。

與此同時(shí)，建設(shè)銀行也有了更新的嘗試，即房東可以將房屋交給建行，并簽訂一個(gè)期限較長的租房合同，例如五年。然后房東可以一次性拿到五年的房租，房東早拿錢，房客放心住。建行說這樣的模式將于2018年1月8日在廣州試點(diǎn)。本欄認(rèn)為這或許就是未來的大趨勢(shì)。

可以預(yù)見，未來租房市場增長的幅度將會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于新房銷售，而這一轉(zhuǎn)變過程將對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)板塊價(jià)值重估產(chǎn)生影響。

過去的房地產(chǎn)板塊，主要還是參照市盈率水平來估值，但投資者往往擔(dān)心他們的高利潤能否持續(xù)，所以很多時(shí)候好的房地產(chǎn)股市盈率水平并不高。按照經(jīng)典的證券投資理念，房地產(chǎn)股票的估值往往是低于凈資產(chǎn)的，現(xiàn)在的香港股市，很多房地產(chǎn)股票價(jià)格也低于凈資產(chǎn)，而這個(gè)經(jīng)典理論，往往給長期持有A股房地產(chǎn)股票的投資者構(gòu)成一定的心理壓力。本欄認(rèn)為，現(xiàn)在的房地產(chǎn)股票并沒有一個(gè)靠譜的估值體系。

現(xiàn)在的開發(fā)商拿地，很多都是要求開發(fā)商自持，如果將來開發(fā)商自持房產(chǎn)越來越多，將意味著房企每年都能產(chǎn)生穩(wěn)定的房租收入，而這部分收入來源由于非常穩(wěn)定，可以類比國債，即按照20倍左右的市盈率進(jìn)行估值，那么房地產(chǎn)股票也就有了相對(duì)穩(wěn)定的估值。

所以本欄說，2018年房地產(chǎn)全行業(yè)將會(huì)出現(xiàn)重大變革，而房地產(chǎn)上市公司也將因此而重新估值并產(chǎn)生更新的炒作題材，這一過程或許不會(huì)在一年時(shí)間內(nèi)完成，但房地產(chǎn)股票的長期機(jī)會(huì)理論上是存在的。