■本報(bào)記者 王 崢

經(jīng)歷了史上最嚴(yán)調(diào)控后，一季度還異?；鸨谋本鞘屑彼俳禍兀瑹o(wú)論是新房還是二手房，2017年的成交量均大幅下滑。

不過，雖然住宅市場(chǎng)遭遇“寒冬”，但北京的土地市場(chǎng)在2017年卻仍保持火熱狀態(tài)。在供地較為充足的背景下，北京2017年的土地成交金額已達(dá)2796億元，由于月末還有一宗底價(jià)37億元的地塊入市，因此今年北京的土地成交金額也將超過2800億元，同比增幅超過220%，創(chuàng)下了新的歷史紀(jì)錄。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士指出，隨著北京土地供應(yīng)的增加，未來(lái)幾年入市的住宅數(shù)量將得到一定保證，從而進(jìn)一步平抑房?jī)r(jià)。

此外，值得注意的是，龍頭房企在北京區(qū)域的銷售額繼續(xù)保持增長(zhǎng)，且市場(chǎng)集中度也大幅提升。例如今年的北京銷售冠軍萬(wàn)科，全年銷售金額預(yù)計(jì)在310億元上下，占據(jù)了超過10%的市場(chǎng)份額。“北京是國(guó)內(nèi)最成熟的市場(chǎng)之一，在這里做地產(chǎn)開發(fā)的門檻越來(lái)越高，龍頭房企的綜合優(yōu)勢(shì)也最明顯。未來(lái)隨著行業(yè)兼并重組的加速，全國(guó)樓市的市場(chǎng)集中度也將趨近于北京市場(chǎng)。”有業(yè)內(nèi)人士稱。

新房二手房交易量雙降

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，截至12月24日，在今年僅剩7天的情況下，北京新建商品房合計(jì)簽約量?jī)H26253套，預(yù)計(jì)全年在2.65萬(wàn)套左右，創(chuàng)下北京樓市自統(tǒng)計(jì)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)以來(lái)的歷史最低值，且同比下調(diào)45%。

中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)也顯示，2017年預(yù)計(jì)北京市商品房將實(shí)現(xiàn)成交金額2760億元(含自住型商品房)。相較2016年近5000億元的總成交水平，2017年的市場(chǎng)縮水近一半，甚至比2015年也要下降21%。

而占市場(chǎng)成交比重最大的二手房，情況則更為慘淡。“2017年北京二手房住宅的成交量大約在13.4萬(wàn)套，相比2016年的27萬(wàn)套暴跌了51%，這一成交量也是2015年來(lái)的新低。而如果只看4月份往后的成交量（開始受到調(diào)控新政影響），那么同期的數(shù)據(jù)甚至低于樓市最低谷的2014年。因此，可以預(yù)計(jì)的是，2018年北京二手房市場(chǎng)成交量將繼續(xù)低迷。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出。

同時(shí)，從上述數(shù)據(jù)也可以看出，北京二手房的年成交量已是新房年成交量的5倍以上。而業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這一趨勢(shì)未來(lái)還將加劇，存量市場(chǎng)的地位也將越來(lái)越重要。

在成交量大幅下滑的同時(shí)，北京的房?jī)r(jià)也開始走弱。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)，11月份北京新建商品住宅同比下滑0.3%；二手房?jī)r(jià)格同比下降0.9%，環(huán)比則下降0.5%，降幅位列70大中城市之首。

值得注意的是，即便是以往價(jià)格最為堅(jiān)挺的學(xué)區(qū)房，也沒能避開這一輪價(jià)格調(diào)控，年末主城區(qū)部分學(xué)區(qū)房的價(jià)格較3月份的最高點(diǎn)已跌去20%，非學(xué)區(qū)房的降幅則更大。

而造成北京樓市量?jī)r(jià)齊跌的最主要原因，便是3月份及此后出臺(tái)的一系列樓市調(diào)控措施。由于上述政策立即生效，并未留下任何緩沖期，效果也是立竿見影，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大的影響。“一季度北京樓市成交的主力是改善型需求，這些換房族的第一套房子大多都有貸款，因此即便現(xiàn)賣后買也被認(rèn)定是二套，不少人的首付因此大幅提升，不得不放棄了換房計(jì)劃。”有中介門店負(fù)責(zé)人表示。

而到4月初，北京相關(guān)部門在18天內(nèi)已密集出臺(tái)10個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控措施，包括非京籍購(gòu)房需連繳個(gè)稅60個(gè)月、商辦項(xiàng)目不得作為居住使用等。在這套威力巨大的“組合拳”面前，一季度以來(lái)北京高燒不退的樓市迅速降溫。

“北京今年內(nèi)已發(fā)布了近50次各類調(diào)控措施，密集程度可謂史無(wú)前例。同時(shí)，今后五年北京還將完成25萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)住房供地，通過加快房源供應(yīng)，提升建設(shè)品質(zhì)，公平合理分配，可進(jìn)一步穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，促進(jìn)住房回歸居住屬性，有效推動(dòng)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行”。張大偉稱。

土地成交金額創(chuàng)新高

實(shí)際上，北京除了計(jì)劃在未來(lái)5年完成25萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)住房的供地，今年的整體供地量也較去年大幅提升。

根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至12月21日，北京供應(yīng)住宅用地76宗，規(guī)劃建筑面積1049.99萬(wàn)平方米，同比上漲318%，創(chuàng)最近4年新高。同期，北京實(shí)際成交宅地70宗，規(guī)劃建筑面積951.9萬(wàn)平方米，同樣為最近4年來(lái)新高。

而在12月21日北七家地塊以64.8億元成交后，北京年內(nèi)土地市場(chǎng)的成交金額已達(dá)到2796億元。加上隨后幾天將要拍賣一宗地塊（低價(jià)37億元），北京土地市場(chǎng)全年的成交額將超過2832億元。這一金額不但超過了2015年的2217億元，較2016年更是增長(zhǎng)了超過220%。

“隨著樓市調(diào)控的持續(xù)，開發(fā)商的資金壓力也越來(lái)越大，雖然全年土地市場(chǎng)成交總金額刷新了紀(jì)錄，但土地價(jià)格在年末明顯的從高位回落。地溢價(jià)率明顯下調(diào)，北京宅地全年的溢價(jià)率是26%，而11月份以來(lái)北京土地住宅溢價(jià)率已跌到了8%，除了石景山一宗地塊溢價(jià)率達(dá)19%意外，其他地塊的溢價(jià)率都接近于零。”張大偉稱。

市場(chǎng)人士也預(yù)計(jì)，除了部分優(yōu)質(zhì)地塊外，北京2018年的土地市場(chǎng)很難再現(xiàn)2017年上半年的熱度，而這也有助于降低市場(chǎng)對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。