因女兒向他人借款150萬元，一對老夫婦同意以名下房產(chǎn)抵押提供擔(dān)保，然而房屋卻在不知情的情況下被他人惡意轉(zhuǎn)賣……近日，朝陽法院發(fā)布的《涉老民事案件審判白皮書》顯示，近5年受理的涉老年人的民事案件中，合同糾紛有三成涉及房產(chǎn)。房產(chǎn)的歸屬不明、處分不當(dāng)，還極易誘發(fā)家庭矛盾，使老年人陷入親情危機(jī)。此外，伴隨著老年人名下房產(chǎn)的增值，導(dǎo)致贍養(yǎng)糾紛也呈現(xiàn)新的特點(diǎn)——子女從以往的推諉贍養(yǎng)責(zé)任變成了爭奪藏匿老人，以獲得對老人財(cái)產(chǎn)的使用和控制。

　　父母擔(dān)保女兒借款致房產(chǎn)被轉(zhuǎn)賣

年過六旬的付女士夫婦在朝陽區(qū)雙井附近有一處房產(chǎn)，登記在付女士名下。2013年，因女兒向崔先生借款150萬元，應(yīng)對方要求，夫婦倆同意以房屋作抵押，承擔(dān)連帶還款責(zé)任。夫婦倆為崔先生指定的代理人陳先生出具了相關(guān)手續(xù)。

付女士沒有想到，在女兒正常還款的同時(shí)，自己名下的房屋卻被賣給段女士。對方購買后并未收房，又直接出售給譚某。2013年6月，譚某帶著十余人上門收房，強(qiáng)行拆除防盜門。無奈之下，老兩口只得搬出房屋。

付女士夫婦認(rèn)為崔先生、陳先生和段女士惡意串通，擅自以不合理的低價(jià)將房屋過戶至段女士名下，2013年8月，付女士夫婦將陳段二人訴至法院，要求確認(rèn)房屋買賣無效，并賠償差價(jià)損失85萬余元。

經(jīng)法院查明，付女士夫婦曾為陳先生出具委托書，聲明自愿委托其辦理涉案房屋提前償還銀行貸款、解抵押登記、簽訂買賣合同、辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記、代繳相關(guān)稅費(fèi)、收取售房款等相關(guān)事宜，該委托書還進(jìn)行了公證。2013年5月21日，陳先生代理付女士與段女士簽訂房屋買賣合同，以150萬元將房屋售給對方。

據(jù)段女士稱，其購房的150萬元現(xiàn)金分兩次支付給陳先生，因家中有現(xiàn)金，故無任何提款記錄。她與崔先生之前并不相識，直至訴訟才知道此人與付女士女兒之間的借款關(guān)系。購房前，她在中介陪同下實(shí)地查看了房屋。不過，崔先生到庭作證時(shí)卻表示，他未參與房屋出售并否認(rèn)委托中介售房。

段女士購房后并未收房，而是將房屋再次出售。2013年7月9日，段女士與譚某簽訂房屋買賣合同，約定價(jià)款150萬元。實(shí)際成交價(jià)格為165萬元，其中10萬為定金。合同簽訂當(dāng)日，段女士銀行賬戶內(nèi)進(jìn)賬155萬元，該款項(xiàng)進(jìn)賬后，其中150萬元轉(zhuǎn)回給了崔先生。對此，段女士解釋為委托他人理財(cái)。

庭審中，陳先生、段女士否認(rèn)惡意串通，并稱房屋銷售價(jià)格高于政府指導(dǎo)價(jià)，系正常交易。案件審理期間，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對房屋交易時(shí)的市場價(jià)格進(jìn)行評估，鑒定結(jié)果為235萬余元。

　　法院認(rèn)定惡意串通判決賣房無效

法院經(jīng)審理認(rèn)為，陳先生作為受托人，應(yīng)當(dāng)秉承全面維護(hù)委托人利益的原則處理委托事務(wù)，且應(yīng)將處理委托事務(wù)取得的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)交委托人。然而，陳先生在實(shí)際處理委托事務(wù)的過程中，僅考慮并非其委托人的崔先生的債權(quán)實(shí)現(xiàn)，以過分低于市場價(jià)的價(jià)格出售涉案房屋，嚴(yán)重?fù)p害委托人付女士夫婦的利益。且陳先生亦未將售房款交予委托人。因此，法院認(rèn)定陳先生在售房過程中存在故意損害委托人利益的行為。

段女士與陳先生之間所謂150萬元的款項(xiàng)往來，無任何銀行提款、轉(zhuǎn)款或者存款記錄予以佐證。而在再次出售涉案房屋的過程中，買受人付款后，段女士卻剛好將150萬元轉(zhuǎn)至崔先生賬戶，該轉(zhuǎn)賬事實(shí)，可否定段女士關(guān)于在訴訟前不認(rèn)識崔先生的陳述。此外，段女士在購買房屋后未曾實(shí)際控制涉案房屋即將房屋轉(zhuǎn)售他人，并讓買受人自行接收房屋，該情形違反正常交易習(xí)慣。

綜上，一審認(rèn)定陳先生與段女士惡意串通，通謀虛假簽訂房屋買賣合同，并將房屋轉(zhuǎn)移登記至段女士名下。段女士既未真實(shí)支付交易價(jià)款，亦未取得對房屋的實(shí)際占有。此后，段女士又將房屋轉(zhuǎn)移登記至譚某名下，并以所得款項(xiàng)抵償付女士女兒對崔先生所負(fù)債務(wù)。陳先生與段女士存在惡意串通損害付女士夫婦利益的行為，該合同應(yīng)屬無效?，F(xiàn)房屋已登記至譚某名下，付女士夫婦有權(quán)要求二被告予以賠償。

最終，法院判決確認(rèn)付女士與段女士簽訂的房屋買賣合同無效，判令陳先生、段女士賠償85萬余元。判決后，陳先生提起上訴，二審維持了原判。

朝陽法院奧運(yùn)村法庭副庭長蔡峰指出，像付女士這樣將房屋抵押登記等手續(xù)委托給出借人指定的陌生人代理，存在巨大風(fēng)險(xiǎn)。這樣的代理人難以代表自己一方的利益，甚至惡意串通損害委托人利益。

“老年人在處分房產(chǎn)時(shí)應(yīng)格外審慎，務(wù)必在充分理解文件內(nèi)容、法律后果和交易風(fēng)險(xiǎn)的情況下，簽署相關(guān)書面文件，建議提前與家人、子女協(xié)商，必要時(shí)咨詢專業(yè)人士。一旦發(fā)覺合法權(quán)益受損，應(yīng)及時(shí)采取維權(quán)手段，通過訴前或訴訟保全，凍結(jié)房屋權(quán)屬登記手續(xù)，避免因時(shí)間拖延，房屋發(fā)生新的流轉(zhuǎn)導(dǎo)致維權(quán)成本增加。”蔡峰提示說。

　　老年人合同糾紛中三成涉及房產(chǎn)

北京晨報(bào)記者從朝陽法院了解到，家庭矛盾是涉老案件的主要原因，而誘發(fā)家庭矛盾的導(dǎo)火索往往是房產(chǎn)的歸屬、分配和處置問題。該院發(fā)布的《涉老民事案件審判白皮書》顯示，近5年受理的涉老年人的民事案件中，合同糾紛有三成涉及房產(chǎn)，家事糾紛中的繼承、分家析產(chǎn)、離婚等基本都涉及房產(chǎn)，而侵權(quán)糾紛中的所有權(quán)確認(rèn)、返還原物、排除妨礙三類占比較高的案件，也基本涉及房產(chǎn)。房產(chǎn)的歸屬不明、處分不當(dāng)，還極易誘發(fā)家庭矛盾，使老年人陷入親情危機(jī)。

由于歷史原因，老年人大多擁有各種形式的房產(chǎn)，如房改房、央產(chǎn)房、承租公房、私有住房、農(nóng)村宅基地自建房等，且這些房屋均帶有一定的福利性質(zhì)，取得成本較低，但目前房屋本身或價(jià)值大幅增值、或因拆遷等潛在巨大利益。

在以往的贍養(yǎng)糾紛中，子女多以經(jīng)濟(jì)困難、無力支付贍養(yǎng)費(fèi)為由互相推諉贍養(yǎng)責(zé)任，老年人無人照管的情況居多。但近年來，因老年人名下的房屋、宅基地使用權(quán)等蘊(yùn)含著巨大的經(jīng)濟(jì)利益，與老年人共同生活還意味著對老年人財(cái)產(chǎn)的使用和控制。因此，子女之間開始出現(xiàn)爭奪、藏匿老人的現(xiàn)象，其他子女則常以見不到老人為由拒付贍養(yǎng)費(fèi)。

蔡峰稱，一些老人會提前訂立遺囑或生前進(jìn)行財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或贈與，這樣直接贍養(yǎng)老人的子女往往占有很大優(yōu)勢。根據(jù)我國《繼承法》規(guī)定，與被繼承人共同生活或盡到贍養(yǎng)義務(wù)的繼承人，分配財(cái)產(chǎn)時(shí)可以多分，其他有撫養(yǎng)能力而不盡撫養(yǎng)義務(wù)的繼承人，可以少分或者不分。因而，子女爭奪老人便有了利益驅(qū)動。

建議老年人不要過早將財(cái)產(chǎn)贈與子女，以免影響家庭關(guān)系。自己的財(cái)產(chǎn)自己控制是老年人應(yīng)對養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)的最佳方式。

　　老年人民間借貸呈井噴式增長

調(diào)研還發(fā)現(xiàn)，2016年受理涉老年人的民間借貸糾紛4403件，是2015年的近6.7倍。同時(shí)，該院民間借貸糾紛中，涉及老年人的案件比例高達(dá)44.6%，老年人參與民間借貸投資的熱情和涉訴比例均高于其他年齡層次的群體。

老年人往往積累了一定的社會財(cái)富，在投資理財(cái)方面有較高的需求，但對投資風(fēng)險(xiǎn)和法律行為的后果往往認(rèn)識不足，容易輕信他人，作出對己不利的意思表示。

比如，經(jīng)不住高息、高回報(bào)和禮品的誘惑，輕信他人虛假宣傳，將大額積蓄委托他人理財(cái)或出借他人，最終款項(xiàng)不知所蹤，血本無歸；本想通過房屋抵押進(jìn)行理財(cái)投資，卻在他人哄騙下簽署房屋買賣協(xié)議和全權(quán)委托書，導(dǎo)致房屋被他人賤賣，財(cái)物兩空；子女以辦理遷戶、委托理財(cái)?shù)壤碛桑罄先撕炇鹭?cái)產(chǎn)贈與協(xié)議或?qū)㈠X款轉(zhuǎn)移到子女賬戶，取得財(cái)產(chǎn)后謊稱財(cái)產(chǎn)是老人贈與，致使老年人財(cái)產(chǎn)權(quán)利被侵犯等。

上述情形中，老年人往往簽署有書面協(xié)議，且大多又沒有對自己有利的有效證據(jù)，一旦發(fā)生糾紛，財(cái)產(chǎn)權(quán)利很難得到保護(hù)。實(shí)踐中，常有些老年人主張與子女是借名買房關(guān)系或者曾達(dá)成過房屋分割協(xié)議等，但因未能提交證據(jù)，最終難以獲得支持。

朝陽法院李瑤瑤法官建議，老年人不要輕信口頭宣傳，警惕高息、高回報(bào)陷阱，理性投資。此外，應(yīng)留好養(yǎng)老錢，切忌將全部儲蓄用于投資，同時(shí)杜絕將大量資金投資單一項(xiàng)目，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

法院還建議房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)、民政部門、公證機(jī)關(guān)、銀行等金融機(jī)構(gòu)，在辦理涉及老年人的房產(chǎn)和大額資金處置業(yè)務(wù)時(shí)，盡量要求老年人本人到場，明確告知業(yè)務(wù)內(nèi)容、法律后果，充分提示交易風(fēng)險(xiǎn)，確保在老年人知情、自愿的情況下辦理。