2017年，中國房地產(chǎn)市場迎來嚴(yán)厲調(diào)控。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有超百城發(fā)布150余次樓市調(diào)控政策，熱點(diǎn)城市不斷限購、限貸、限價(jià)、限售、限商。

“新華視點(diǎn)”記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場總體呈降溫之勢；三四線去庫存效果明顯，有些城市轉(zhuǎn)而開始控房價(jià)。與此同時(shí)，多地發(fā)文強(qiáng)調(diào)租購并舉，擴(kuò)大租賃市場，租賃用地已陸續(xù)入市。

控房價(jià)：熱點(diǎn)城市集體降溫，有的三四線城市加入限價(jià)行列

今年，一二線熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)從嚴(yán)調(diào)控、保持市場的平穩(wěn)健康發(fā)展成為主基調(diào)，北京、南京、鄭州等地還提出房價(jià)環(huán)比不增長的目標(biāo)。從3月份開始到11月底，已有超百城發(fā)布150余次樓市調(diào)控政策。

密集的調(diào)控政策逐漸扭轉(zhuǎn)了房地產(chǎn)市場預(yù)期。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示：從5月份開始，上海和北京出現(xiàn)房價(jià)環(huán)比“零增長”，深圳房價(jià)環(huán)比下跌；8月份，15個(gè)熱點(diǎn)城市房價(jià)環(huán)比全面止?jié)q，其中北上廣深四大一線城市更是33個(gè)月以來首現(xiàn)房價(jià)集體停漲；9月份，上海房價(jià)出現(xiàn)同比下跌；至10月份，10個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅價(jià)格跌回1年前，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場呈集體降溫之勢，去投資化趨勢明顯。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，10個(gè)熱點(diǎn)城市房價(jià)同比齊跌的現(xiàn)象，為2016年來首次出現(xiàn)。在樓市嚴(yán)格調(diào)控的影響下，核心熱點(diǎn)城市的買房高峰正逐漸退潮。

房地產(chǎn)市場降溫影響了土地市場。中國指數(shù)研究院發(fā)布的最新報(bào)告顯示，11月份，全國主要城市土地市場供應(yīng)和成交量環(huán)比均出現(xiàn)回落，監(jiān)測的全國300個(gè)城市共推出土地2696宗，環(huán)比減少11%；土地出讓金總額為3715億元，環(huán)比減少7%；從價(jià)格層面來看，11月份全國300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率為20%，較上月下降4個(gè)百分點(diǎn)。

“在‘房住不炒’的政策指引下，未來住房屬性將去投資化，更加注重居住屬性。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，新一輪調(diào)控一年多來，各地樓市調(diào)控政策狙擊了熱點(diǎn)城市的投資投機(jī)需求。隨著部分城市房價(jià)同比出現(xiàn)下跌態(tài)勢，70城房價(jià)同比增幅上漲空間已經(jīng)不大，未來會(huì)繼續(xù)保持同比增幅收窄態(tài)勢。

而一些三四線城市，在去庫存取得積極效果的同時(shí)，也從庫存積壓變成了房價(jià)快速上漲。為此，今年的房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)補(bǔ)短板，調(diào)控政策開始向三四線城市深入：山東東營、聊城、廣西柳州等城市加入限售行列，揚(yáng)州則針對(duì)二手房提升限售年限；一些城市如廊坊等地還加入了限價(jià)行列。

去庫存：三四線城市出現(xiàn)分化，存量規(guī)模下降與銷售困難并存

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2017年房地產(chǎn)去庫存的關(guān)注點(diǎn)，主要集中于三四線城市。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月末，商品房待售面積60258萬平方米，比9月末減少882萬平方米。其中，住宅待售面積減少772萬平方米。

易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至2017年10月底，受監(jiān)測的80個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為39490萬平方米，環(huán)比減少2.1%，同比減少10.1%，已經(jīng)連續(xù)27個(gè)月同比下跌。記者注意到，80個(gè)城市中三四線城市占一多半。對(duì)比歷史數(shù)據(jù)，庫存規(guī)模相當(dāng)于2013年8月的水平，即庫存規(guī)模回落到了4年前。

不過，“三四線城市的住房存量情況大不相同：有產(chǎn)業(yè)依托和靠近熱點(diǎn)城市的地方，對(duì)人口有一定吸引力，市場需求旺盛；而還有不少城市則因過去盲目開發(fā)，造成不少樓盤銷售困難。”新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷說。

此外，“在熱點(diǎn)城市加碼房地產(chǎn)調(diào)控后，大量的投資需求被擠到周邊三四線城市。一方面是去庫存，另一方面是限房價(jià)，部分三四線城市進(jìn)入了雙軌調(diào)控并行的模式。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

租購并舉：超50城發(fā)布租賃新政策，多地租賃用地已入市

今年，多地把加快建立租購并舉的住房制度作為完善長效機(jī)制的發(fā)力點(diǎn)。目前，我國租賃人口預(yù)計(jì)為1.9億人，租賃市場規(guī)模已超萬億元。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國發(fā)布租賃新政策的城市已超50個(gè)。

——多途徑增加租賃用地。近段時(shí)間來，上海、廣州、深圳、杭州、鄭州等城市陸續(xù)開啟“只租不售”賣地模式，絕大部分地塊由國有企業(yè)“零溢價(jià)率”拍得。同策研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，截至2017年11月底，全國各大城市掛牌定向用于租賃的住房用地共計(jì)26宗。

——鼓勵(lì)租賃企業(yè)向規(guī)?；?、專業(yè)化發(fā)展。杭州提出，選擇15家左右具有一定規(guī)模、品牌的住房租賃企業(yè)作為專業(yè)化住房租賃試點(diǎn)。成都、沈陽提出，力爭到2020年，培育和發(fā)展機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)不低于50家；合肥、廈門均表示支持房屋租賃企業(yè)通過合并重組做大做強(qiáng)。

——推動(dòng)租賃市場發(fā)展的金融要素正在形成。近日，首單央企租賃住房類REITs產(chǎn)品獲上海證券交易所審議通過。中信銀行、建設(shè)銀行、中國銀行等多家銀行近期陸續(xù)宣布給予住房租賃金融支持，包括對(duì)企業(yè)端的金融支持和個(gè)人端的消費(fèi)信貸支持。

業(yè)內(nèi)人士表示，國家發(fā)展租賃市場力度空前，后續(xù)還需加快住房租賃法律制度體系建設(shè)。