在IPO漫長(zhǎng)的隊(duì)伍中，排名靠前的“碧桂園物業(yè)”意外當(dāng)了逃兵，而一個(gè)月前，另一家排名靠前的房企富力地產(chǎn)被證監(jiān)會(huì)中止了IPO審查。房企的IPO命運(yùn)前途未卜。

在IPO審核常態(tài)化的當(dāng)下，滬深交易所排隊(duì)擬上市房企正面臨兩難的選擇。選擇奮勇而上還是知難而退，正困擾著這些企業(yè)的決策層。

現(xiàn)狀

滬深交易所8家房企排隊(duì)IPO

北京青年報(bào)記者梳理證監(jiān)會(huì)近日發(fā)布的《發(fā)行監(jiān)管部首次公開發(fā)行股票審核工作流程及申請(qǐng)企業(yè)情況》，房地產(chǎn)行業(yè)正在IPO上市排隊(duì)名單中，包括上交所主板6家，深交所創(chuàng)業(yè)板兩家。其中“南都物業(yè)服務(wù)”顯示已通過發(fā)審會(huì)；碧桂園物業(yè)為“預(yù)先披露更新”；另外六家房企IPO審核狀態(tài)為“已反饋”，這六家包括上交所排隊(duì)的大連萬達(dá)商業(yè)、金輝集團(tuán)、同策房產(chǎn)咨詢、首創(chuàng)置業(yè)以及深交所創(chuàng)業(yè)板排隊(duì)的西藏新城悅物業(yè)服務(wù)和北京思源興業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)。

根據(jù)證監(jiān)會(huì)12月8日這次公開情況，擬上交所上市的房企中，南都物業(yè)服務(wù)排在第10位，碧桂園物業(yè)排在31位，大連萬達(dá)商業(yè)排在42位，同策房產(chǎn)咨詢排在47位，金輝集團(tuán)排在49位，首創(chuàng)置業(yè)排在69位。創(chuàng)業(yè)板中西藏新城悅物業(yè)服務(wù)排在105位，北京思源興業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)排在110位。擬上市房企本期排名比證監(jiān)會(huì)上一次公布的排名順序均有所靠前。

遭遇

碧桂園物業(yè)過會(huì)前撤回了IPO申請(qǐng)

排在上交所31位，8家排隊(duì)IPO房企中排名第二靠前的碧桂園物業(yè)卻意外當(dāng)起了“逃兵”。12月11日晚，碧桂園發(fā)布公告稱，由于中國(guó)審核監(jiān)管機(jī)關(guān)近期的政策變動(dòng)，碧桂園物業(yè)服務(wù)議決撤回在上交所建議分拆獨(dú)立上市的申請(qǐng)。因此，該建議分拆此次不會(huì)進(jìn)行。公司現(xiàn)正評(píng)估各選項(xiàng)，包括尋求物業(yè)管理相關(guān)資產(chǎn)在其他地方的證券交易所分拆獨(dú)立上市。公司將于敲定該建議分拆的代替計(jì)劃時(shí)根據(jù)上市規(guī)則進(jìn)一步發(fā)布公告。

碧桂園物業(yè)為何在過會(huì)前撤回了IPO申請(qǐng)？或許從碧桂園的招股說明書中可知端倪。

12月5日，碧桂園物業(yè)更新招股書，擬在上海證券交易所發(fā)售不超過4010萬股股份，且不低于本次發(fā)行后總股本的10%，每股面值為人民幣1元。招股書顯示，碧桂園擬募集資金11.25億元，主要用于信息化升級(jí)改造項(xiàng)目、社區(qū)智能化改造項(xiàng)目、市場(chǎng)拓展項(xiàng)目和社區(qū)服務(wù)中心項(xiàng)目。招股書顯示，碧桂園物業(yè)實(shí)際控制人為中國(guó)女首富楊惠妍，持股52.94%，該持股量較此前公布的持股比例增加2.709%。

關(guān)聯(lián)交易是碧桂園物業(yè)此次IPO備受關(guān)注的焦點(diǎn)之一。2017年上半年，向關(guān)聯(lián)方提供勞務(wù)獲得的營(yíng)業(yè)收入為1.17億元，占公司營(yíng)收的9.69%。此前三年，來自關(guān)聯(lián)方的營(yíng)業(yè)收入分別是1.98億元、3.88億元和2.21億元，對(duì)應(yīng)當(dāng)年公司營(yíng)業(yè)收入的比例分別為11.84%、16.45%和15.62%。

廣發(fā)證券的一名保薦人表示，在IPO審核從嚴(yán)的趨勢(shì)下，公司關(guān)聯(lián)交易或成“硬傷”，這可能也是碧桂園決定撤回IPO申請(qǐng)的重要原因。今年以來，已經(jīng)有多家企業(yè)IPO申請(qǐng)因關(guān)聯(lián)關(guān)系及關(guān)聯(lián)交易被否。

今年11月21日，證監(jiān)會(huì)發(fā)審委否決了另一家涉房企業(yè)“中天精裝”首發(fā)申請(qǐng)。發(fā)審委會(huì)議比較罕見地針對(duì)中天精裝就萬科是否關(guān)聯(lián)方發(fā)問：萬科地產(chǎn)為發(fā)行人第一大客戶，發(fā)行人股東之一萬豐資產(chǎn)唯一股東為萬科企業(yè)股資產(chǎn)管理中心，萬科地產(chǎn)員工代表大會(huì)對(duì)該中心的宗旨及理事會(huì)人選有最終決定權(quán)。根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式原則，萬科地產(chǎn)是否為關(guān)聯(lián)方，發(fā)行人是否構(gòu)成對(duì)關(guān)聯(lián)方存在重大依賴的情形？

困惑

涉房企業(yè)IPO之路并未完全堵死

一度被外界認(rèn)為會(huì)成為首只登陸A股的物業(yè)公司碧桂園物業(yè)主動(dòng)退場(chǎng)。另一家名不見經(jīng)傳的“南都物業(yè)”卻在IPO道路中邁出最關(guān)鍵的一步。

12月5日，南都物業(yè)首發(fā)獲通過。此前南都物業(yè)更新后的招股書顯示，擬公開發(fā)行不超過1984.127萬股，計(jì)劃募集資金4.11億元，用于物業(yè)管理智能化系統(tǒng)、公寓租賃服務(wù)等項(xiàng)目。

南都物業(yè)是浙江省最早成立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之一，控股股東為南都地產(chǎn)服務(wù)，持有公司45.82%股權(quán)。

南都物業(yè)離正式上市只有一步之遙，但南都物業(yè)首發(fā)獲通過的同時(shí)，南都物業(yè)被要求說明物業(yè)管理行業(yè)趨勢(shì)和主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)，以及物業(yè)管理中的公共收益、商標(biāo)權(quán)、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題、收入確認(rèn)等問題。

分析人士指出，南都物業(yè)雖然也同樣存在關(guān)聯(lián)交易的問題，但占比較碧桂園物業(yè)低了許多。南都物業(yè)招股書（申報(bào)稿）顯示，公司2015年、2016年和今年上半年向關(guān)聯(lián)方提供勞務(wù)收入為672萬元、1750萬元和1860萬元，占同期營(yíng)業(yè)收入比例為3.55%、3.03%、4.96%。

分析人士指出，“南都物業(yè)”首發(fā)獲通過表明 A股并沒有完全拒絕涉房企業(yè)的上市之路，這反而給IPO排隊(duì)中的房企帶來更多困惑，撤出意味著前功盡棄，堅(jiān)持有可能過會(huì)，但會(huì)非常艱難，被否的可能非常大。

政策

樓市調(diào)控下房企IPO或被擱置

此外，外部環(huán)境的變化也是IPO房企面臨的最大變數(shù)之一。以富力地產(chǎn)為例，今年年初，富力地產(chǎn)對(duì)回歸A股還信心十足，富力集團(tuán)董事長(zhǎng)李思廉在2017年3月的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上曾表示，如果按照當(dāng)時(shí)的時(shí)間表，富力地產(chǎn)有信心在今年解決回A。但隨著政策調(diào)控等外部環(huán)境的變化，富力地產(chǎn)對(duì)于回歸A股逐漸持謹(jǐn)慎態(tài)度。在2017年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，李思廉明確表示IPO暫時(shí)沒有明確時(shí)間表，因?yàn)榉康禺a(chǎn)目前還是限制上市的企業(yè)，所以我們的審批暫時(shí)就慢了下來。

多家投行人士認(rèn)為，房地產(chǎn)緊縮政策的密集出臺(tái)以及防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)等多方面原因，富力地產(chǎn)近期在A股上市的可能性不大。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則表示，政策對(duì)于融資方面收緊，尤其對(duì)地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)格的管控，是房地產(chǎn)企業(yè)的A股IPO節(jié)奏放緩或者擱置的一個(gè)重要原因。

另一家備受關(guān)注的排隊(duì)擬IPO房企“萬達(dá)商業(yè)”也面臨同樣的境遇。雖然“萬達(dá)商業(yè)”的排名比上一期前進(jìn)了幾名，但多名投行人士認(rèn)為，“萬達(dá)商業(yè)”在近期上市并無可能。當(dāng)前政策環(huán)境下，涉房企業(yè)上市難的基本面也不會(huì)改變。