廣州城市建設(shè)歷經(jīng)多年的發(fā)展，可開發(fā)用地日漸緊缺，每每有優(yōu)質(zhì)地塊出讓都引來眾多房企參與競逐。

年末廣州供地密集。作為年內(nèi)公開出讓面積最大、總價最高的商住用地，地鐵13號線官湖車輛段及上蓋地塊格外矚目，它同時也是廣州首宗地鐵車輛段上蓋地塊，起拍總價132億元備受關(guān)注。

廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，從地塊限制條件等因素看，官湖車輛段地塊出讓定向意味明顯，畢竟出讓門檻高、符合條件的競買者極少?？紤]到官湖地塊的規(guī)模，預(yù)計未來地塊開發(fā)，廣州地鐵與相關(guān)房企進(jìn)行合作開發(fā)可能性大。此次地塊設(shè)置門檻與同為本月出讓的漢溪長隆樞紐綜合體項目一致，相信未來會有更多交通樞紐地塊及地鐵物業(yè)入市。

規(guī)模大且宅地比重高

地鐵車輛段是保證地鐵正常運(yùn)營的后勤基地，它包括停車、日常檢修、綜合維修、運(yùn)營管理等功能。地鐵公司是上蓋平臺的建設(shè)主體，車輛段上蓋平臺建成后將移交給市土地開發(fā)中心公開出讓，由獲得土地使用權(quán)單位進(jìn)行上蓋物業(yè)開發(fā)。開發(fā)地鐵上蓋物業(yè)，可以有效實現(xiàn)集約用地。

地鐵13號線官湖車輛段及上蓋地塊（以下簡稱官湖地塊），是廣州首宗公開出讓的地鐵車輛段上蓋地塊。

官湖地塊位于十三號線線路的東端，官湖站的南側(cè)，處于增城區(qū)新塘鎮(zhèn)官湖村和石下村之間，環(huán)城路、石新公路及新沙大道包夾的地塊，整個地塊大致呈東西走向。

官湖地塊是2017年以來廣州公開出讓的總價最高、面積最大的商住用地。其中，凈用地面積323348.3平方米，容積率≤2.81，建筑限高≤120米；計容建筑面積≤877011平方米，其中住宅≤795958平方米，公建配套≥51539平方米。

競買條件多門檻高

地塊起拍總價131.55億元，扣除公建后綜合起拍樓面價15937元/平方米，溢價20%即達(dá)最高限價樓面價19124元/平方米（扣除公建），達(dá)到最高限價后將轉(zhuǎn)向競自持，當(dāng)有兩個或兩個以上競買人報出企業(yè)自持商品住房建筑面積為100%，改為搖號確定競得人。

地塊對競買人有嚴(yán)苛條件限制，其中要求競買人須具有10年以上地鐵線網(wǎng)(地鐵線網(wǎng)是指3條或以上地鐵線路)建設(shè)、運(yùn)營、管理經(jīng)驗，且該競買人（或其全資子公司）須具有地鐵上蓋物業(yè)（指位于地鐵站點主體結(jié)構(gòu)正上方，且結(jié)構(gòu)相連的物業(yè)）開發(fā)經(jīng)驗。這一條件限制可謂門檻極高，這與同樣是地鐵上蓋的漢溪長隆地塊，對競買者的要求一致，定向出讓意圖明顯。

此外，該地塊要求無償配建超5.2萬平方米公共服務(wù)及市政設(shè)施配套要求，未來地塊也將同步共享配建設(shè)施。配建基本囊括所有配套，教育資源包括18班幼兒園，42班小學(xué)，18班初中等，交通配套包括主干道茅山大道建設(shè)，公交首末站等，還有健身所、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、肉菜市場等配套設(shè)施。

未來一站可達(dá)東部交通樞紐

地塊所在官湖車輛段，包括車輛段及地鐵控制中心已建好并投入使用，地塊已初步具備車輛上蓋的條件。車輛段距離官湖地鐵口約500米，官湖地鐵口附近正在進(jìn)行緊張的施工，全力為年底地鐵13號線首期開通沖刺。

地塊所在區(qū)域整體道路交通仍算便利，地塊毗鄰環(huán)城路，臨近東部要道-廣園快速路，距離區(qū)域城市主干道石新路、新沙大道較近，可便利外接?xùn)|部要道和連接?xùn)|莞、深圳等周邊城市。此外，地塊西側(cè)未來將配建一條城市主干道，進(jìn)一步改善地塊對外聯(lián)通條件。

地塊距年底即將開通的地鐵13號線官湖站，直線距離約500米，步行約5分鐘即可到達(dá)，通過13號線可快速直達(dá)新塘站這個未來廣州東部交通樞紐，也可通達(dá)黃埔、天河等中心區(qū)域。此外，官湖站也是遠(yuǎn)期規(guī)劃線路23號線的首站，未來將可快速到達(dá)增城開發(fā)區(qū)、科學(xué)城、白云區(qū)等熱點區(qū)域。

此外，地塊經(jīng)過一個地鐵站可到達(dá)新塘TOD，新塘站將會建設(shè)成為集地鐵、城軌、鐵路、客運(yùn)站等綜合樞紐，未來可通過該站點快速通往粵港澳大灣區(qū)各城市及廣州市內(nèi)主要區(qū)域及樞紐。

起拍樓面價接近片區(qū)二手樓價

新塘正在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級，引進(jìn)富士康等大型項目，未來勢必吸引大量的優(yōu)質(zhì)人才，加上本地回遷“土豪”村民，將會為新塘帶來大量購房客源。產(chǎn)城融合發(fā)展加快，將促進(jìn)區(qū)域價值提升，不僅新塘本地“土豪”看好板塊發(fā)展，相信也會吸引不少廣州客關(guān)注。

官湖地塊位于新塘核心區(qū)域，臨近產(chǎn)業(yè)升級區(qū)及富士康項目，此外地塊其一優(yōu)勢是對外便利聯(lián)通，其二優(yōu)勢是自建豐富配套，未來勢必對購房者有很強(qiáng)吸引力。

可以看到，官湖車輛段地塊將會片區(qū)帶來近80萬平方米建筑面積的住宅，規(guī)劃人口超2.2萬人，該地塊無需建設(shè)安置房，同時商業(yè)面積僅占計容建面的3%，未來可直接開發(fā)利用住宅面積占比大，不低于5.2萬平方米的公建配套也將大大提升地塊的價值，其中包括豐富、完善的教育配套，未來將成為官湖地塊項目的一大優(yōu)勢和賣點。

地塊所在周邊以二手樓盤為主，主要集中在官湖地塊周邊南側(cè)，主要二手住宅項目售價在1.5-2.1萬元/平方米。此次出讓的官湖地塊，扣除公建面積起拍樓面價已接近1.6萬元/平方米，與周邊在售二手住宅售價差距不大，預(yù)計未來地塊入市后，售價至少3萬元/平方米起。