今年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)租購(gòu)?fù)瑱?quán)、共有產(chǎn)權(quán)、限售限價(jià)等一系列政策逐漸落地，更清晰的長(zhǎng)效機(jī)制正在加快出臺(tái)。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，地方省市陸續(xù)出臺(tái)的有關(guān)住房租賃市場(chǎng)的系列政策，還需要落地執(zhí)行過(guò)程中的具體細(xì)化措施，才能逐步發(fā)揮作用。綜合來(lái)看，在所有政策內(nèi)容中，最直接有效的政策依然是增加租賃類土地供應(yīng)從而有效增加房源供給。

　　租賃性質(zhì)用地供應(yīng)普遍增加

11月10日，深圳成交首宗租賃地塊。此次出讓的A811-0323宗地既是深圳首宗“只租不售”地塊，又是今年深圳首宗住宅地塊。最終出讓結(jié)果顯示，安居集團(tuán)總價(jià)10.1億元拿下了深圳龍華租賃自持宅地，代建人才住房面積37860平方米。樓面價(jià)為11200元/平方米，如果減去人才房面積，實(shí)際樓面價(jià)為1.93萬(wàn)元/平方米。

不僅僅是深圳市場(chǎng)，從全國(guó)范圍來(lái)看，隨著“租購(gòu)并舉”政策的逐步落地，地方城市紛紛增加租賃性質(zhì)用地供應(yīng)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至日前，全國(guó)已經(jīng)有北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超過(guò)10個(gè)城市開(kāi)始增加租賃土地供應(yīng)規(guī)模。

北京已經(jīng)成交超過(guò)25宗包含有租賃性質(zhì)土地，約能提供租賃房源2萬(wàn)套。上海市自今年7月份成交首宗居住用地以來(lái)，截至目前已經(jīng)推出25宗租賃住宅用地，出讓面積96.32萬(wàn)平方米，合計(jì)建筑面積近200萬(wàn)平方米。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為：“從全國(guó)來(lái)看，累計(jì)多個(gè)城市合計(jì)出讓的租賃土地面積超過(guò)500萬(wàn)平方米。按照平均60平方米單套計(jì)算，已經(jīng)可以直接提供租賃房源超過(guò)8萬(wàn)套，集中在北京、上海等一線租賃熱點(diǎn)城市。”

今年8月21日，為增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，國(guó)土資源部會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部根據(jù)地方自愿，確定第一批在北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，制定了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》并下發(fā)執(zhí)行。

9月26日，國(guó)土資源部在湖北省武漢市召開(kāi)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作啟動(dòng)會(huì)議，全面啟動(dòng)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作，同時(shí)就試點(diǎn)工作做出全面部署。

該會(huì)議明確，試點(diǎn)的總體要求是牢牢把握“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，以構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房體系為方向，著力構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，推進(jìn)集體土地不動(dòng)產(chǎn)登記，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，健全服務(wù)和監(jiān)管體系，促進(jìn)建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

國(guó)土資源部副部長(zhǎng)王廣華表示，試點(diǎn)城市應(yīng)優(yōu)化用地管理流程，對(duì)宗地供應(yīng)計(jì)劃、簽訂用地合同、批復(fù)用地許可等環(huán)節(jié)實(shí)行全流程管理，將項(xiàng)目用地納入供后監(jiān)管。同時(shí)，還要保障集體建設(shè)用地有效供應(yīng)，統(tǒng)籌運(yùn)用鄉(xiāng)村規(guī)劃編制、盤活空閑農(nóng)村宅基地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地。此外，還要嚴(yán)格按照規(guī)劃確定范圍建設(shè)，防控借機(jī)違法用地；嚴(yán)格遵守集體土地管理法律規(guī)定，防止過(guò)度房地產(chǎn)化；嚴(yán)格遵守租賃相關(guān)法律規(guī)定，防止以租代售。

　　多城市住宅租賃政策密集推進(jìn)

10月31日，北京住房租賃新政正式實(shí)施，監(jiān)管和服務(wù)平臺(tái)同步上線。據(jù)了解，住房租賃監(jiān)管平臺(tái)將通過(guò)接口方式，對(duì)各類市場(chǎng)主體運(yùn)行的網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)進(jìn)行管理。

今年9月29日，北京市住建委會(huì)同市發(fā)改委、市規(guī)劃國(guó)土委等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求從10月31日起正式實(shí)施住房租賃新政。

記者了解到，新政實(shí)施后，通過(guò)監(jiān)管平臺(tái)完成住房租賃登記備案，各部門根據(jù)登記備案信息依法為租賃當(dāng)事人辦理公租房租金補(bǔ)貼、戶口登記和遷移、申請(qǐng)居住登記卡或申領(lǐng)居住證等公共服務(wù)事項(xiàng)。

其中，平臺(tái)按照“1+N”的模式建立，“1”是監(jiān)管平臺(tái)，由市住建委牽頭搭建，通過(guò)相關(guān)政府部門的信息共享和數(shù)據(jù)集成，完成主體認(rèn)證、房源查驗(yàn)、合同備案等工作；“N”即服務(wù)平臺(tái)，是指市場(chǎng)服務(wù)主體建立的住房租賃網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)，通過(guò)數(shù)據(jù)接口與監(jiān)管平臺(tái)對(duì)接，運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)、云計(jì)算和人工智能技術(shù)等，為百姓提供租賃信息發(fā)布、網(wǎng)上簽約、資金監(jiān)管、市場(chǎng)主體信用信息查詢、信用評(píng)價(jià)等服務(wù)。目前，該平臺(tái)已有北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)、鏈家、我愛(ài)我家、建設(shè)銀行建立的服務(wù)平臺(tái)同步上線運(yùn)行。

值得一提的是，不僅僅是北京市，全國(guó)范圍內(nèi)已經(jīng)有多個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)“租購(gòu)并舉”的相關(guān)政策。近日，太原市明確提出鼓勵(lì)新建租賃住房，政府將支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營(yíng)方式，從單一開(kāi)發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變；鼓勵(lì)企業(yè)將持有的存量房源依法向社會(huì)出租；支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，建立開(kāi)發(fā)與租賃一體化運(yùn)作模式。

中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國(guó)已經(jīng)超過(guò)12個(gè)省份的50多個(gè)城市出臺(tái)了有關(guān)住房租賃市場(chǎng)的政策內(nèi)容。從地方政府的工作目標(biāo)來(lái)看：廣東省將政策目標(biāo)節(jié)點(diǎn)定位2018年，遼寧、四川、河南、安徽、江蘇均將2020年作為政策目標(biāo)年，2020年將成為絕大多數(shù)地方租賃市場(chǎng)政策和實(shí)踐檢驗(yàn)的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

在具體工作任務(wù)方面，遼寧、四川、廣東、河南、安徽、內(nèi)蒙古、山東等省均從培育市場(chǎng)主體、增加租賃住房供應(yīng)、鼓勵(lì)租賃住房消費(fèi)、加大租賃市場(chǎng)政策支持、加強(qiáng)租賃市場(chǎng)監(jiān)管等方面落實(shí)中央相關(guān)文件精神。

在城市試點(diǎn)方面，江蘇省選擇南京、蘇州、無(wú)錫、常州、徐州、揚(yáng)州6個(gè)城市開(kāi)展培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作，直接推動(dòng)工作落向試點(diǎn)。此外，山東、四川也先后出臺(tái)加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)。

張大偉分析指出，“從政策內(nèi)容看，包括北京、上海等城市直接發(fā)力于房源供應(yīng)，供應(yīng)70年產(chǎn)權(quán)的出租房用地。另外一類是針對(duì)租購(gòu)?fù)瑱?quán)的政策，增加租房者獲得的權(quán)益，這類城市的政策落點(diǎn)主要是保護(hù)租房者、維護(hù)租賃關(guān)系穩(wěn)定”。

　　“租購(gòu)并舉”體系逐步建立

“整體來(lái)看，建立租購(gòu)并舉的住房制度，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控來(lái)說(shuō)，不僅僅是房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控的政策之一，從鼓勵(lì)租賃消費(fèi)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，賦予租房者更多的權(quán)利來(lái)看，也是科學(xué)住房觀念的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，最終有效可以避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，減少非理性購(gòu)房需求”。張大偉分析指出。

10月23日，國(guó)內(nèi)首宗央企租賃住房REITs產(chǎn)品“保利租賃住房REITs ”在上交所獲批，產(chǎn)品規(guī)模約50億人民幣，以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層資產(chǎn)。作為該項(xiàng)目的參與方之一，戴德梁行方面表示，該項(xiàng)目對(duì)加快推進(jìn)租賃住房市場(chǎng)建設(shè)具有積極的示范效應(yīng)，既符合國(guó)家大力推進(jìn)租賃住房市場(chǎng)建設(shè)的宏觀導(dǎo)向，也為資產(chǎn)證券化在各實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的廣泛、縱深運(yùn)用進(jìn)行了新的嘗試和拓展。

戴德梁行的研報(bào)認(rèn)為，住宅租賃市場(chǎng)未來(lái)大有可期。近幾年，開(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、酒店等紛紛進(jìn)入住房租賃領(lǐng)域，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅北京區(qū)域目前已經(jīng)開(kāi)業(yè)的集中式長(zhǎng)租公寓品牌達(dá)到20個(gè)左右，門店數(shù)量超過(guò)80家，平均每個(gè)品牌運(yùn)營(yíng)商以每年新開(kāi)5至8家門店的速度快速擴(kuò)張。

事實(shí)上，從今年9月份以來(lái)，地方政府積極支持住房租賃市場(chǎng)的政策信號(hào)已經(jīng)傳遞到住宅價(jià)格方面。第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部主管簡(jiǎn)可指出，政府大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，9月份房?jī)r(jià)增速繼續(xù)放緩。

該機(jī)構(gòu)還認(rèn)為，“租購(gòu)并舉”的政策方針正在產(chǎn)生更為深遠(yuǎn)的影響。例如，一二線城市加大出讓租賃住房用地，緩解年輕一代的購(gòu)房經(jīng)濟(jì)壓力，并出臺(tái)相關(guān)政策以更好規(guī)范市場(chǎng)、提高透明度。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商不斷向政府方針靠攏，也開(kāi)始大舉進(jìn)軍住宅租賃市場(chǎng)，在繼續(xù)增加資產(chǎn)自持比例的同時(shí)通過(guò)管理費(fèi)等途徑拓展收入流。

在張大偉看來(lái)，在所有政策內(nèi)容中，最直接有效的政策依然是增加租賃類土地供應(yīng)。通過(guò)增加租賃類土地供應(yīng)從而增加房源供應(yīng)，對(duì)于穩(wěn)定租賃市場(chǎng)的影響將會(huì)越來(lái)越大。