萬(wàn)科泊寓棠下店有公共健身區(qū)域。陳白帆攝

龍湖“冠寓”面積不大，也有私密空間。劉麗琴攝

碧桂園長(zhǎng)租公寓桐花寓。王荔玨攝

伴隨長(zhǎng)租公寓興起 廣州住房租賃市場(chǎng)將發(fā)生新變化

廣州日?qǐng)?bào)訊 （全媒體記者王荔玨）10月30日，廣州一連出臺(tái)3份有關(guān)房屋租賃的文件，從多角度規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)。其中?！稄V州市房屋租賃合同網(wǎng)上備案規(guī)則》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)則》)開啟租賃合同線上備案模式；《關(guān)于廣州市住房租賃標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)首次明確了租賃住房的人均居住使用面積不得低于5平方米；《廣州市住房租賃合同》(以下簡(jiǎn)稱《合同》)示范文本讓租房簽約有范本可依。

記者發(fā)現(xiàn)，在三份有關(guān)房屋租賃文件中，除了開啟租賃合同線上備案模式讓租賃更便利、首推“住房租賃合同網(wǎng)簽范本”更維護(hù)租賃雙方的利益外，最大的亮點(diǎn)還體現(xiàn)在《通知》上。

具體而言，《通知》首次明確了租賃住房的人均居住使用面積不得低于5平方米，同時(shí)還明確個(gè)人改造住房租賃的標(biāo)準(zhǔn)：?jiǎn)翁鬃》扛脑觳坏眉咏◤N房、衛(wèi)生間的規(guī)定，以規(guī)范性文件的形式明確禁止“房中房”?！锻ㄖ愤€明確單位宿舍、住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)的宿舍型公寓和集中式公寓的租賃住房的標(biāo)準(zhǔn)，人均使用面積不得小于宿舍建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的相關(guān)規(guī)定。合理引導(dǎo)、鼓勵(lì)宿舍型租賃住房的發(fā)展，禁止經(jīng)營(yíng)“膠囊公寓”。

單間和一房一廳少

呈供不應(yīng)求

對(duì)廣州樓市來(lái)說，租房市場(chǎng)在一系列政策的推動(dòng)下，發(fā)展前景備受關(guān)注。目前，市民的租賃需求也不盡相同。來(lái)自合富大數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)顯示，2017年第三季度，以兩房戶型最受歡迎，成交占比約38%，套均租金約3553元/月。同時(shí)，也有32%的租客傾向租住三房戶型，而三房戶型的套均租金約4590元/月，租客多以合租形式減輕租金負(fù)擔(dān)。

當(dāng)下，盡管市場(chǎng)對(duì)單間和一房一廳等小戶型的需求較大，但受限于待租房源數(shù)量增量趕不上需求增加的速度，導(dǎo)致小戶型在2017年第三季度的租房市場(chǎng)所占份額僅維持在25%左右，而目前單間和一房一廳等小戶型的套均租金約3006元/月。

廣州中原企業(yè)傳訊部相關(guān)人士表示，廣州租賃市場(chǎng)存在著主體性“剛需”、社群聚居等特色，例如商業(yè)林立的寫字樓周邊的住宅，一般為白領(lǐng)租住居多；淘金板塊一帶則是中東經(jīng)商人士的聚居地；歐美來(lái)粵人士大多會(huì)選擇在天河珠江新城一帶居住。

業(yè)界指出，伴隨著長(zhǎng)租公寓的興起，料廣州的住房租賃市場(chǎng)將發(fā)生一系列的新變化，將提升都市年輕人的生活品質(zhì)，讓年輕人在都市“石屎森林”中找到自己溫暖便捷的家。

萬(wàn)億租賃市場(chǎng)吸引了越來(lái)越多的入場(chǎng)者，品牌房企紛紛開始布局長(zhǎng)租公寓。根據(jù)《21CBR》的不完全統(tǒng)計(jì)，在國(guó)內(nèi)排名前30的房企中，將近三分之一已經(jīng)進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。更有消息稱，目前萬(wàn)科、旭輝、龍湖等房企的租賃板塊已有獨(dú)立的上市計(jì)劃。

前景分析

大雞也食細(xì)米

爭(zhēng)奪萬(wàn)億市場(chǎng)

廣州日?qǐng)?bào)訊 （全媒體記者梁紅舉）據(jù)最新的數(shù)據(jù)顯示，至2030年，中國(guó)租賃人口將達(dá)2.7億，整體市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)4.2萬(wàn)億元。在接下來(lái)的城市化進(jìn)程中，將有更多人口從中小城市向大城市聚集，給一二線城市提供增量租賃人口。同時(shí)，房屋租金也將隨可支配收入及CPI的增長(zhǎng)而上升，也就是說，住房租賃市場(chǎng)這片“藍(lán)海”已經(jīng)全面開啟。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前已至少有近50個(gè)城市出臺(tái)住房租賃政策，阿里巴巴、京東、網(wǎng)易等互聯(lián)網(wǎng)巨頭也參與進(jìn)來(lái)。而“春江水暖鴨先知”的房企，已經(jīng)全面布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，長(zhǎng)租公寓成為房企進(jìn)入租賃市場(chǎng)的風(fēng)口，很多開發(fā)商搖身一變，成為“包租公”。

方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志分析，全自持項(xiàng)目有三種出路：一是開發(fā)公寓持有經(jīng)營(yíng)，或長(zhǎng)租或短租；二是以租代售，一次性賣長(zhǎng)期使用權(quán)；三是項(xiàng)目證券化賣給小投資者。但如何盈利是擺在房企面前的難題。開發(fā)商對(duì)于自持物業(yè)的運(yùn)營(yíng)，可以以信托方式將住宅做成金融產(chǎn)品，實(shí)行資產(chǎn)證券化，REITs俗稱“房地產(chǎn)信托投資基金”，其收益主要來(lái)源于租金收入和房地產(chǎn)升值，長(zhǎng)期回報(bào)率較高。保利奪得國(guó)內(nèi)首單租賃住房REITs，對(duì)房地產(chǎn)租賃住宅市場(chǎng)發(fā)展意義重大。