●商業(yè)、辦公類建筑不得改為居住性質(zhì) ●小于250平方米單元不能設(shè)套內(nèi)獨(dú)立衛(wèi)生間

商業(yè)建筑不得改變?yōu)榫幼∮猛尽?廣州日報(bào)全媒體記者盧政攝

廣州日報(bào)訊 （全媒體記者蔣幸端、陳臣）東莞嚴(yán)禁“商改住”！商業(yè)、辦公類建筑（不包括酒店）平面布局不得采用住宅套型式設(shè)計(jì)，不得設(shè)置廚房，確需設(shè)置套內(nèi)帶獨(dú)立衛(wèi)生間的商業(yè)、辦公單元，每一分隔單元的套內(nèi)建筑面積不得小于250平方米……昨日記者從市規(guī)劃局官網(wǎng)獲悉，市城鄉(xiāng)規(guī)劃局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市房產(chǎn)管理局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)辦公類建筑項(xiàng)目管理的通知（試行）》（以下簡稱《通知》）。

據(jù)了解，《通知》出臺(tái)主要為進(jìn)一步規(guī)范東莞市商業(yè)、辦公類建筑項(xiàng)目管理，維護(hù)規(guī)劃的嚴(yán)肅性和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，防止變相建設(shè)公寓、住宅類建筑。

　　不得采用住宅套型式設(shè)計(jì)

《通知》明確指出，商業(yè)、辦公類建筑項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的規(guī)劃用途進(jìn)行開發(fā)、建設(shè)、銷售和使用，不得改變?yōu)榫幼∮猛尽?/p>

具體到建筑設(shè)計(jì)方面，《通知》要求，商業(yè)、辦公類建筑（不包括酒店）平面布局不得采用住宅套型式設(shè)計(jì)；商業(yè)、辦公類建筑一般應(yīng)采取公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局，不得設(shè)置廚房。

此外，商業(yè)、辦公類建筑的平面形體應(yīng)規(guī)整，不應(yīng)設(shè)置供套間辦公單元使用的開口天井，如需設(shè)置陽臺(tái)、空中花園等共享休閑空間，只能設(shè)置在與公共走廊、電梯廳等公共空間相連的位置，不能設(shè)在商業(yè)、辦公單元內(nèi)部。

關(guān)于套內(nèi)建筑面積方面，《通知》也做了相應(yīng)要求。首先，商業(yè)、辦公類建筑如因功能需要，確需設(shè)置套內(nèi)帶獨(dú)立衛(wèi)生間的商業(yè)、辦公單元，每一分隔單元的套內(nèi)建筑面積不得小于250平方米（首層商鋪除外）。

同時(shí)，商業(yè)金融用地上建設(shè)的商業(yè)、辦公類建筑，應(yīng)嚴(yán)格控制套內(nèi)帶獨(dú)立衛(wèi)生間的商業(yè)、辦公單元的比例，帶獨(dú)立衛(wèi)生間的商業(yè)、辦公單元的套內(nèi)建筑面積不得超過所有商業(yè)、辦公總套內(nèi)建筑面積的30%。

此外，建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位對已辦理施工圖審查備案的商業(yè)、辦公類建筑施工圖設(shè)計(jì)文件不得擅自變更增設(shè)（或調(diào)整）廚房、衛(wèi)生間、茶水間、陽臺(tái)及各類型管井、煙道、風(fēng)井等。涉及上述內(nèi)容的變更，現(xiàn)場應(yīng)停止變更內(nèi)容施工，按程序辦理規(guī)劃變更、施工圖重大變更審查備案后（若涉及施工許可內(nèi)容變更的，還需辦理施工許可變更手續(xù)），方可繼續(xù)施工。

　　3月21日后出讓地塊要嚴(yán)格執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)

最后，在宣傳、銷售方面，《通知》也要求，對規(guī)劃用途為商業(yè)、辦公類建筑，開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。對虛假宣傳的開發(fā)企業(yè)，停止辦理后續(xù)手續(xù)。對違規(guī)代理商業(yè)、辦公類建筑銷售或者虛假宣傳商業(yè)、辦公類建筑居住用途的中介機(jī)構(gòu)，依法注銷機(jī)構(gòu)備案。

同時(shí)，開發(fā)企業(yè)在銷售商業(yè)、辦公類建筑前應(yīng)向購房人明示房屋的規(guī)劃用途、土地使用年限、契稅、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水電費(fèi)以及配套建設(shè)指標(biāo)等情況，告知購房人應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途經(jīng)營使用，不得擅自改變用途、不得利用層高加建隔層，并在認(rèn)購書和購房合同中與購房人明確約定。

需要注意的是，根據(jù)《通知》安排，在《東莞市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市房地產(chǎn)市場發(fā)展的通知》（發(fā)布時(shí)間為2017年3月21日）發(fā)布之后，出讓的商住及商業(yè)金融業(yè)用地，按照上述標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格執(zhí)行。

　　市場觀察

　　小戶型商業(yè)公寓或不再現(xiàn)

今年以來，商業(yè)公寓是東莞樓市最具有競爭力的戶型產(chǎn)品之一。在樓市限購政策影響下，為了快速回籠資金，開發(fā)商加大開發(fā)商業(yè)公寓力度，以吸引投資客。與此同時(shí)，不受限購政策影響的商業(yè)公寓也受到投資客的青睞，成交比重迅速上升。

由于去年10月以及今年4月兩次出臺(tái)的限購政策不對商業(yè)公寓造成影響，據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計(jì)，東莞公寓成交占比一路從2015年四季度的13%，上漲至今年三季度的28%。 從成交結(jié)構(gòu)來看，今年第三季度40~50平方米公寓產(chǎn)品占據(jù)成交主導(dǎo)，占比34%；其次為30~40平方米的產(chǎn)品，占比28%。

記者從市場中也了解到，面積小，居住功能完善、總價(jià)低是這些戶型產(chǎn)品能夠快速成交的主要原因。

而按照《通知》要求，未來商業(yè)、辦公類建筑設(shè)置獨(dú)立套內(nèi)衛(wèi)生間的商業(yè)、辦公單元，每一分隔單元的套內(nèi)建筑面積不得小于250平方米，這也意味著擁有獨(dú)立衛(wèi)生間、廚房的小戶型商業(yè)公寓或?qū)⒉辉俪霈F(xiàn)。

　　業(yè)內(nèi)聲音

　　對行業(yè)規(guī)范有積極意義

合富研究院高級分析師李興旺認(rèn)為，《通知》出臺(tái)有利于東莞房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，對于行業(yè)規(guī)范起到了積極作用。

李興旺認(rèn)為，在地塊的源頭上做好了功夫，就會(huì)最大限度地避免了“商改住”。而如果商業(yè)地塊“商改住”，那么商業(yè)、居住地塊性質(zhì)的劃分就沒有什么意義了，此次《通知》的出臺(tái)嚴(yán)禁“商改住”，讓市場行為更加規(guī)范。

不過，李興旺也表示，按照通知要求，新的政策對已經(jīng)通過規(guī)劃的在售項(xiàng)目并沒有影響，今年3月21日以后出讓的地塊將要嚴(yán)格執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)。