信用租房：能否激活租賃市場一池春水 　

租房市場迎來了變革的時代。

10月22日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽強(qiáng)調(diào)，住建部正在進(jìn)行12個大中城市住房租賃試點(diǎn)工作，同時，在抓緊推進(jìn)住房租賃市場的立法工作。

在租購并舉的大背景下，租房市場亟須良性發(fā)展。今年7月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等9部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求進(jìn)一步加快推進(jìn)培育和發(fā)展住房租賃市場相關(guān)工作。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國已有超過8個省份20個以上城市發(fā)布了租賃新政。

與此同時，信用租房模式的推出，也給人們帶來了期待。10月10日，支付寶宣布將有超過100萬間公寓正式進(jìn)駐支付寶，在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州這8個城市率先推廣信用租房。支付寶用戶芝麻分若超650分，便可享受免押金、房租月付服務(wù)。這意味著，傳統(tǒng)的租房慣例“押一付三”(即一個月的房租作為押金并一次性付三個月租金)將會改寫。

信用租房，能否成為撬動住房租賃市場傳統(tǒng)模式的杠桿，又能否攪動國內(nèi)租賃市場的一池春水？

免押金可月付，信用租房前景廣闊

信用租房并非橫空出世的新事物，也不是支付寶的專利。

據(jù)支付寶母公司螞蟻金服方面透露，在此次8城推廣之前，信用租房已在上海進(jìn)行過半年左右的試點(diǎn)。試點(diǎn)結(jié)果顯示，有80%的用戶選擇了房源占比只有15%的信用免押金方式租房。這一結(jié)果是他們在原有試點(diǎn)基礎(chǔ)上，將信用租房升級為支付寶長期模塊的原因。

而在支付寶宣布消息一天后，中國銀聯(lián)也宣布與沈陽市房產(chǎn)局簽署住房租賃服務(wù)平臺合作協(xié)議，共同推動住房租賃市場建設(shè)。

不過就覆蓋范圍來看，支付寶顯然更大。據(jù)了解，目前接入支付寶的主要是連鎖品牌公寓魔方，以及租房服務(wù)商蘑菇租房，通過服務(wù)商接入了近百家品牌公寓，如welike、朗筑公寓等。目前支付寶接入的房源超過100萬套，其中信用租房的房源(即用戶芝麻信用分超過650分免押金的房源)占比約為15%左右。

螞蟻金服方面表示，信用租房能夠在租房合同簽訂后，基于各方的履約記錄，形成租客、房東和從業(yè)人員的租房信用檔案。愛護(hù)房源，按時交租，誠實守信等行為都有助于信用積累；惡意欠租、提前清退、任意漲租等失信行為則會影響其信用評估。

對于信用租房，業(yè)內(nèi)人士大多持肯定態(tài)度。中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟指出，信用租房通過引入新的生產(chǎn)方式和信用模式，通過除押金以外的其他信用增持得出租房信用，是比較創(chuàng)新的方式。從社會進(jìn)步、鼓勵青年人、租售同權(quán)的大背景下看，應(yīng)該說是個好事情。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池認(rèn)為，由于傳統(tǒng)的“押一付三”模式轉(zhuǎn)變?yōu)椴皇昭航鹉Ｊ?，一部分傳統(tǒng)租房模式會轉(zhuǎn)變?yōu)樾庞米夥?，信用租房對傳統(tǒng)租房模式會有一定沖擊。但由于這種模式會減輕承租人的負(fù)擔(dān)，增加租賃住房的需求，在一定程度上有利于租賃市場的發(fā)展。

作為業(yè)內(nèi)人士，鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示，信用租房對房東和租客都是有益的：對租客來說，所有房源統(tǒng)一納入交易平臺，規(guī)避了虛假房源問題，且價格透明，免押金政策也能免除租客后顧之憂；對房東來說，找到優(yōu)質(zhì)客戶能夠減少后期運(yùn)營成本。

信用租房如何推廣

國家從多個層面為包括信用租房在內(nèi)的住房租賃市場創(chuàng)造了積極的發(fā)展氛圍和政策環(huán)境。

早在7月底，成都便提出“在2017年底前組建或改建3到4家國有住房租賃公司”。8月底，武漢組建第一批5家國有住房租賃平臺，目標(biāo)在年底前提供不少于7000間、30萬平方米的租賃房屋增量。

9月15日上海市政府發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見》，明確表示，“通過國資國企的引領(lǐng)和示范，盡快增加市場供給，穩(wěn)定市場租金，將國有企業(yè)打造成本市住房租賃市場的穩(wěn)定器、壓艙石，并形成一批可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗做法，吸引更多的企業(yè)投身住房租賃產(chǎn)業(yè)。”

今年10月，國家住房租賃試點(diǎn)首批12個城市之一的合肥市首家國有房屋租賃公司——合肥廬陽國有房屋租賃經(jīng)營有限公司正式掛牌，該公司將通過市場化運(yùn)作，在年內(nèi)籌集2000套租賃房源上市。

政策無疑為住房租賃市場創(chuàng)造了積極的環(huán)境，但落實到具體操作，信用租房仍有水土不服的問題。趙秀池指出，押金起到了一定擔(dān)保信用的作用，但免除押金，房東還是會覺得不踏實，而租賃企業(yè)也少了一部分可以周轉(zhuǎn)的資金。

和支付寶信用租房開展合作的一家企業(yè)的高管張光明(化名)對中國青年報·中青在線記者坦言，盡管已經(jīng)開展合作，但他對信用租房并不看好。

“從租客的角度看是好事，能減輕壓力，但房東或運(yùn)營租房的企業(yè)通過芝麻信用分對租客的牽制非常弱。”張光明說，由于支付寶提供了簡便的租房手續(xù)，對他們來說是流量來源，因此他們引進(jìn)了信用租房體系。他們對違約有預(yù)期，但一兩周后很快被壞賬數(shù)據(jù)打擊到了。“客戶使用信用租房不交錢、違約的概率很大，遠(yuǎn)超獲客成本。”他說，一方面，支付寶會帶來流量和宣傳價值，但另一方面，產(chǎn)生壞賬的數(shù)據(jù)又很大，綜合看來對他們來說不是很合算，更像是一個“雞肋”。

事實上，因為芝麻信用并非強(qiáng)制的信用體系，而我國個人征信體系也尚待發(fā)展，因此信用租房的約束力也有待觀察。

優(yōu)客逸家創(chuàng)始人、CEO劉翔指出，芝麻信用分對租客違約不交錢的約束力較小，還不能影響用戶在銀行征信系統(tǒng)的信用，在租房這個動輒成千上萬開支的領(lǐng)域來說，違約成本太低，約束違約行為的機(jī)制還在摸索中。

還有一些租客對媒體表示，信用租房可選擇的空間比較少，選到自己喜歡的房源并不容易。

張光明說，信用租房幾乎不可能向個人房東推進(jìn)。對于房東來說，沒有動機(jī)只看信用分而不要押金。對企業(yè)來說，如果手里有大量押金，就會有比較好的現(xiàn)金流收入。因此，信用租房在長期來看對他們并不是好事。

北京東城區(qū)某鏈家中介告訴中國青年報·中青在線記者，如今的信用租房一兩年前就開始做了，只是簡化了交納租金的流程，不會對行業(yè)有太大沖擊。前述中介說：“互聯(lián)網(wǎng)沖擊租房中介？很難的。之前那些租房O2O公司都沒成功，(我們)不會因為芝麻信用就被打敗。租房還是一個低頻率、高成本、低回報的生意，互聯(lián)網(wǎng)公司不會也不擅長做這些臟活累活。”

需要更多金融支持

“從金融創(chuàng)新角度看，這可能改變傳統(tǒng)租房方式，因為它在創(chuàng)新入口，改變信用模式，(對企業(yè)來說)這是一個布局。”陳晟指出，我國房產(chǎn)銷售金額達(dá)到12萬億元，二手房銷售也有5萬億左右元，租房市場保守估計也破萬億元。由于房地產(chǎn)交易都是大宗行為，因此，消費(fèi)者金融數(shù)據(jù)十分重要。

但由于租房市場的屬性所致，互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)想直接介入交易并不容易。蘇寧金融研究院互聯(lián)網(wǎng)金融研究中心主任薛洪言指出，租房鮮有看圖片就下決心的，都要去現(xiàn)場看，因此租房市場重線下場景，互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)一開始只能從“邊邊角角”的角度為各個支付環(huán)節(jié)提供支持，尋找新的機(jī)會和突破口。

因此，租房市場所需要的金融支持遠(yuǎn)比免押金的信用租房復(fù)雜得多。上海市于9月出臺的《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見》明確指出，鼓勵開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)通過合理測算未來租賃收入現(xiàn)金流，提供符合住房租賃企業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)的長期低息貸款等金融解決方案；支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)的各類債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品；加快推進(jìn)針對租賃用房的各類房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)，在試點(diǎn)后盡快形成規(guī)模。

所謂REITs(Real Estate Investment Trusts)即房地產(chǎn)信托投資基金，是一種通過發(fā)行股份或受益憑證匯集資金，由專門的基金托管機(jī)構(gòu)進(jìn)行托管，并委托專門的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

據(jù)楊現(xiàn)嶺介紹，資產(chǎn)證券化是國際慣例，也是我國目前資本市場關(guān)注的熱點(diǎn)。在擴(kuò)大房源方面，深圳采用的是存量小產(chǎn)權(quán)房納入統(tǒng)一監(jiān)管平臺(100萬套)和自持地塊新增(10萬套)并舉的模式，前者占整體供應(yīng)量超過90%，這是一種新思路；北京未來五年將新建150萬套住房，其中50萬套純用于租賃，計劃供應(yīng)住宅用地6000公頃，其中1000公頃集體建設(shè)用地。粗略計算，這些集體用地剛好可以建設(shè)50萬套租賃用房(按套均45平方米計算)。

薛洪言指出，利用金融手段盤活資深存量資產(chǎn)，實現(xiàn)REITs是沒有問題的，但要求物業(yè)必須由機(jī)構(gòu)持有，對未來的資金收入有產(chǎn)權(quán)才能實現(xiàn)。如果是純中介，對房源沒有掌控力，就很難將REITs擴(kuò)展到更廣闊更普遍的租賃場景中去，難以改變場景。

租房要輕松，政策需松綁

除金融產(chǎn)品的創(chuàng)新以外，租房市場的活力還需要更多政策松綁方能得以釋放。

在租購并舉的大趨勢下，一二線城市紛紛出臺鼓勵租房市場發(fā)展的土地流轉(zhuǎn)或房源支持計劃。例如，北京提出在今后五年供應(yīng)50萬套租賃住房；廣州則計劃推出825萬平方米租賃住房用地，預(yù)計供應(yīng)租賃住房15萬套；上海提出，“十三五”期間租賃住房用地供應(yīng)占比約為31%，推出租賃住房共計70萬套；深圳則計劃在“十三五”期間建設(shè)40萬套人才住房，其中70%為租賃住房，并要求企業(yè)建設(shè)過程中進(jìn)行配建不低于20%的自持租賃住房，并收儲100萬套城中村房統(tǒng)一租賃。

楊現(xiàn)領(lǐng)指出，雖然各地出臺了租賃市場的供應(yīng)計劃，但還在等待明確的實施細(xì)則。例如，集體用地如何建設(shè)租賃用房，租賃機(jī)構(gòu)、土地所有方(村委會或鎮(zhèn)政府)之間的合作關(guān)系、義務(wù)和權(quán)責(zé)，很多都面臨著相關(guān)的法律難題。而集體土地上建設(shè)的房屋是否可以獲得房產(chǎn)證，是資本方最關(guān)注的方面，關(guān)系到能否實現(xiàn)REITs。

在他看來，一線城市房屋租賃市場的土地供給或許可以真正觸及到土地制度改革和土地流轉(zhuǎn)機(jī)制的深層次問題。租房市場的土地流轉(zhuǎn)是長遠(yuǎn)問題，但租房運(yùn)營企業(yè)當(dāng)下更關(guān)心的問題是，經(jīng)營租房這門生意盈利周期很長，甚至盈利空間還有待觀望。

作為租房運(yùn)營機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人，劉翔認(rèn)為當(dāng)下更需要的是來自財稅和資金上的支持。“我們做的不是重資產(chǎn)模式，因此在銀行貸款方面并不占優(yōu)勢。即使是自持式公寓企業(yè)，在爭取融資、貸款時也比較難。”

因為優(yōu)客逸家這類長租公寓采取的是“二房東”模式，因此一個更現(xiàn)實的問題是稅收。曾在旅游行業(yè)工作多年的劉翔了解到，旅行社納稅是按照差額收入作為稅基來納稅，他認(rèn)為“二房東”模式也是類似的，但并不能享受差額收入納稅的“福利”。

“比如說我們跟租客收的房租是1000元，實際上有700元是給房東的，到我們手上的錢是300元。那么應(yīng)該按照1000元還是300元作為應(yīng)稅收入來納稅？”對于這類問題，劉翔認(rèn)為政策制定者可以先把租房運(yùn)營機(jī)構(gòu)培育起來。

上海財經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授朱為群研究財政稅收多年，據(jù)他介紹，對于企業(yè)來講，肯定是以其收取的全部收入作為計算依據(jù)的。但是支付給房東的這部分錢，是沒有辦法扣除的。

趙秀池認(rèn)為，以往市場不提供租賃類商品房，因此租賃住房比較分散，大量租賃住房的來源，主要是個人，集中式的機(jī)構(gòu)租賃房源較少，未來通過開發(fā)商自持、公租房建設(shè)等會形成大量的、長期的優(yōu)質(zhì)租賃住房來源。

她建議，允許閑置的商業(yè)辦公、工業(yè)廠房等用作租賃住房，或者允許一些大戶型進(jìn)行適當(dāng)改造出租，并給予民水民電的政策支持。對于未來租房市場的發(fā)展，陳晟建議政府應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)形成公允性平臺，為老百姓將房源便利地發(fā)布在平臺上提供便利，并形成一系列的保障機(jī)制，既保護(hù)住房，也保護(hù)房東和租客的利益。

中國青年報·中青在線記者 李晨赫 王林 實習(xí)生 程曄彤