4493套住宅將于9月上市

在品牌房企搶跑“金九銀十”、低價區(qū)域大量推出新貨的推動下，8月東莞樓市供需兩旺，在“4·10”限購政策升級后，成交迎來了回暖升溫。

不過，業(yè)內(nèi)人士表示，東莞樓市成交回暖，主要原因是定價理性促成，價格仍然是成交的關(guān)鍵，在“金九銀十”到來，供應(yīng)量大增的情況下，供過于求壓力仍大，房企為回籠資金，“以價換量”將成為市場主流。

文/廣州日報全媒體記者蔣幸端

圖/廣州日報全媒體記者盧政

　　數(shù)據(jù)分析：洋房成交面積大幅上漲

臨近“金九銀十”開發(fā)商紛紛搶跑，8月樓市也隨之回暖升溫，出現(xiàn)了“4·10”限購政策升級以來供需兩旺的局面。合富大數(shù)據(jù)顯示，8月東莞新建商品住房供應(yīng)6329套，環(huán)比增加近6成，同比增加近4成，創(chuàng)下2016年12月以來最高月供應(yīng)水平；成交也明顯回暖，8月東莞住宅簽約54.9萬平方米，共4732套，同比大幅增加42%，環(huán)比增7%，與3月和4月基本持平，處于年內(nèi)高位。

優(yōu)房超·瑞城搜統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，8月份，在理性定價項(xiàng)目熱銷、購房客戶入市意愿增強(qiáng)和房企搶跑“金九銀十”大量推新貨等大環(huán)境之下，東莞供應(yīng)連續(xù)5個月上漲，創(chuàng)年內(nèi)最高峰。2017年8月住宅供應(yīng)面積72.65萬平方米，面積環(huán)比上漲65%，其中洋房占比7成，是絕對的主角。洋房共有21個項(xiàng)目供應(yīng)，套數(shù)超300套有6個項(xiàng)目，以碧桂園、萬科、卓越等房企為主；別墅有7個項(xiàng)目供應(yīng)，合計419套，合計面積8.4萬平方米，環(huán)比飆升757%，碧桂園成為供應(yīng)大戶。

　　公寓產(chǎn)品占比下滑

在物業(yè)類型成交方面，8月洋房成交占比快速上升。據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測顯示，8月住宅各物業(yè)中，洋房成交面積占比75%，與7月的60%相比大幅上漲，主要是由于臨近“金九銀十”，碧桂園等多家品牌房企項(xiàng)目多盤齊發(fā)，甚至以低于同片區(qū)項(xiàng)目價格入市，以價沖量搶跑市場。此外，公寓產(chǎn)品占比雖然在洋房市場發(fā)力下明顯下滑，但仍然處于高位，占比達(dá)22%，別墅占比3%。

從物業(yè)類型庫存情況來看，8月底東莞洋房、別墅和公寓的庫存量分別為281.55萬平方米、99.41萬平方米、47.88萬平方米。東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹，按過去一年消化速度計算，消化周期分別為6.8個月、16.8個月、7.1個月，洋房和別墅的庫存消化周期持續(xù)拉長，尤其別墅受政策原因影響出貨難度較大，其消化周期環(huán)比拉長了近2個月。

　　房價漲幅持續(xù)走低

此外，合富研究院介紹，8月東莞新建商品住宅簽約均價16550元/平方米，環(huán)比持平，同比上漲10%，漲幅創(chuàng)過去22個月以來最低，房價持續(xù)回歸理性。值得注意的是，房價同比漲幅持續(xù)收窄。合富大數(shù)據(jù)顯示，東莞房價同比漲幅從去年10月最高的76%持續(xù)減小至今年8月的約10%，創(chuàng)過去22個月以來最低，預(yù)計接下來的9~12月，同比漲幅將持續(xù)走低。

另外，房價環(huán)比表現(xiàn)平穩(wěn)。合富大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年1月以來，東莞每月房價環(huán)比保持0%上下2個點(diǎn)浮動，整體表現(xiàn)穩(wěn)定，其中最近3個月保持連續(xù)微跌。

　　前八個月供求平衡

另外，合富大數(shù)據(jù)顯示，2017年1~8月東莞新建商品住房供應(yīng)和簽約面積均約為324萬平方米，其中供應(yīng)量同比減38%，簽約量同比減50%；均價16315元/平方米，同比上漲26%，漲幅較去年同期回落9個百分點(diǎn)，預(yù)計全年房價同比漲幅將回落至20%上下，將較去年漲幅降一半。

房價同比漲幅回落顯示出價格是影響東莞樓市成交的主要因素，市場上直接表現(xiàn)為定價高區(qū)域成交困難，定價低區(qū)域和樓盤成交火熱。東莞中原戰(zhàn)略研究中心表示，8月樓市整體認(rèn)購量與7月基本相當(dāng)，市場逐漸出現(xiàn)分化，臨深區(qū)域由于房價高位企穩(wěn)出貨難度仍然較大，市場熱點(diǎn)仍然集中在單價較低的樓盤和價格在區(qū)域內(nèi)較低的樓盤中。

　　原因分析：品牌房企集中推貨

8月份東莞住宅市場供需兩旺，東莞中原戰(zhàn)略研究中心認(rèn)為，一是由于碧桂園、萬科、卓越等品牌房企大力推貨沖刺業(yè)績，其中碧桂園貢獻(xiàn)力度非常大，碧桂園旗下項(xiàng)目住宅成交總量占全市的39.71%。二是新品供應(yīng)量大增，且諸多項(xiàng)目定價紛紛低于預(yù)期，帶動本地需求加速入市。三是麻涌、橫瀝、望牛墩等相對價格洼地和城區(qū)受供應(yīng)放量推動，成為市場成交熱點(diǎn)。

東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹，8月熱銷盤持續(xù)加推，大量新盤也積極入市，反映出開發(fā)商推貨熱情仍然較高，尤其碧桂園和萬科明顯加大推貨力度以加快資金回籠。8月多盤定價低于區(qū)域價格水平，本地需求持續(xù)大幅放量，促使開盤銷售率維持高位。

　　開盤價低于區(qū)域價

根據(jù)東莞中原CCES監(jiān)控的來訪數(shù)據(jù)顯示，2017年8月東莞樓市來訪量環(huán)比7月上升7%，一方面，樓市新盤明顯增多， 且逐步進(jìn)入樣板房開放、認(rèn)籌或開盤階段，客戶看房購房的意愿明顯增強(qiáng)，樓市人氣火旺；另一方面，品牌房企項(xiàng)目增多，產(chǎn)品品質(zhì)的提升激發(fā)購房需求增長。

不過，真正推動購房者入市的還是價格。東莞中原戰(zhàn)略研究中心還表示，近兩個月單價較低的區(qū)域成交持續(xù)活躍，多個樓盤開盤銷售率高 ，反映出當(dāng)前購房者入市意愿較強(qiáng)。

值得注意的是，8月部分開發(fā)商以價換量急求資金回籠，出現(xiàn)部分項(xiàng)目定價十分理性謹(jǐn)慎，開盤價均低于區(qū)域價。

　　展望：

　　4493套住宅將于9月上市

據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計，“金九銀十”到來，全新項(xiàng)目扎堆入市，供應(yīng)將顯著放量。開發(fā)商在全年銷售目標(biāo)的壓力之下，出貨意愿強(qiáng)烈，9月東莞樓市將迎來一波供應(yīng)熱潮。據(jù)該研究中心介紹，未來一階段，東莞物價備案尚未上市的項(xiàng)目有21個項(xiàng)目，供應(yīng) 4493套，其中不乏全新項(xiàng)目面市。此外，受到供應(yīng)增加以及旺季到來，品牌開發(fā)商跑量出貨，預(yù)計9月東莞樓市成交量回升。

　　動態(tài)：

　　上周東莞住宅成交量升價跌

上周東莞住宅供需兩旺，處于年內(nèi)周成交量的高位，主要由郊區(qū)樓盤低價成交支撐，呈現(xiàn)出量升價跌的態(tài)勢。

據(jù)合富大數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，上周東莞新建商品住宅供應(yīng)達(dá)2474套、27.4萬平方米，僅次于3月“小陽春”的周供應(yīng)量，處于年內(nèi)供應(yīng)量的高位。從成交來看，上周東莞新建商品住宅簽約達(dá)1993套，僅次于3月最后一周的2200套。從價格來看，上周東莞住宅簽約均價16003元/平方米，環(huán)比下跌10%，總體平穩(wěn)。

值得注意的是，上周城區(qū)周邊鎮(zhèn)區(qū)成交突出，支撐起東莞樓市半邊天。據(jù)合富研究院介紹，上周石碣、東城和麻涌三個區(qū)域成交占市場62%份額，城央外圍區(qū)域石碣和麻涌兩鎮(zhèn)總成交量達(dá)968套，市場份額高達(dá)49%，兩鎮(zhèn)為東莞低房價區(qū)域，均價均在1.3萬~1.4萬元/平方米之間，拉低全市整體均價。