“到2020年，長租公寓租金收入將達(dá)到20億元。”龍湖集團(tuán)副總裁兼冠寓公司CEO韓石向《證券日報(bào)》記者透露，長租公寓冠寓是繼住宅、商業(yè)、物業(yè)后，龍湖的第四大主航道業(yè)務(wù)，而龍湖是將長租公寓定位于主航道業(yè)務(wù)的首家房地產(chǎn)公司。

韓石表示，目前冠寓計(jì)劃布局16個(gè)一、二線城市，截至2017年底，將開業(yè)逾1.5萬間，未來將達(dá)到5萬間，進(jìn)入行業(yè)前三名。而關(guān)于長租公寓回報(bào)率低和盈利難的問題，韓石稱，相對周邊租賃市場，龍湖布局的長租公寓一般有15%的溢價(jià)，但“三年內(nèi)不考慮盈利問題”。

　　輕重并舉式擴(kuò)張

4年前，北京首次購房者平均年齡為30歲。時(shí)至今日，北京首次購房者平均年齡為34歲。一線城市已經(jīng)出現(xiàn)“有房者可置業(yè)，無房者難置業(yè)”的現(xiàn)象，加之房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量房時(shí)代，租賃市場成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)爭相搶食的萬億元蛋糕。

華菁證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師周雅婷向《證券日報(bào)》記者表示，在住房自有率和租金占比變化的共同作用下，預(yù)計(jì)2027年我國租賃市場將達(dá)到5萬億元。

目前，除了鏈家、我愛我家等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)先行布局這一市場外，萬科、龍湖等開發(fā)商開始介入。然而，長租公寓萬億元藍(lán)海的背后，仍難掩重資產(chǎn)模式下融資成本高和資產(chǎn)收益率低帶來的盈利難題。

對此，韓石向《證券日報(bào)》記者透露，目前冠寓是從輕資產(chǎn)入手，一般是對有十年以上租約的物業(yè)進(jìn)行改造，或者以股權(quán)合作、委托管理等方式獲取項(xiàng)目，希望以此快速形成規(guī)模，未來會(huì)逐漸加大重資產(chǎn)冠寓項(xiàng)目比例，以輕重結(jié)合方式發(fā)展。

值得關(guān)注的是，從回報(bào)率與運(yùn)營成本方面來看，長租公寓回報(bào)率僅在1%－2%之間，“55%的拿房成本占比”和“百間65%的入住率”是盈利的臨界點(diǎn)，這意味著若無法掌握成本優(yōu)勢，這一“生意”很難做。

“龍湖有自己的成本控制計(jì)算模型，對集采、價(jià)格、運(yùn)營等成本控制得非常嚴(yán)格。”韓石向《證券日報(bào)》記者透露，對于長租公寓的拓展，龍湖有一個(gè)全景計(jì)劃，即7天內(nèi)判斷一個(gè)項(xiàng)目是否值得獲取，獲取項(xiàng)目到開業(yè)運(yùn)營的周期控制在130天內(nèi)，從拿到項(xiàng)目、出設(shè)計(jì)圖紙、施工到驗(yàn)收，每一個(gè)環(huán)節(jié)的計(jì)劃精確到半日內(nèi)，以此從成本計(jì)算和運(yùn)營體系上降低成本，提高利潤空間。

　　三年內(nèi)不考慮盈利

作為第四大主航道業(yè)務(wù)，龍湖對長租公寓的長期期許是比較高的，從布局4年就想換得20億元租金收入就可見一斑，但這一業(yè)態(tài)在國內(nèi)發(fā)展尚不成熟，在資產(chǎn)證券化方面渠道過窄，可見這是一個(gè)有門檻的行業(yè)。

紅璞公寓總經(jīng)理兼集團(tuán)副總裁甘偉曾向記者表示，對于集中式公寓來說，可以說是重資產(chǎn)運(yùn)營，需要改造整棟樓，前期投入高；另外，回收周期長，“我們測算回收周期一般在4年至4年半時(shí)間”。當(dāng)然，輕資產(chǎn)項(xiàng)目盈利周期可能相對較短，但即使客戶為B端，盈利可能也需要兩年半到三年的時(shí)間。

對此，龍湖集團(tuán)副總裁兼北京公司總經(jīng)理宋海林表示：“龍湖要做的不是簡單的長租公寓，而是基于優(yōu)化城市功能，區(qū)域’職住’平衡為理念，聯(lián)合天街、一展空間和冠寓，打造1+1+1>3的微生態(tài)生命體”。

同時(shí)，韓石也表示，集團(tuán)對于長租公寓板塊，目前更關(guān)注如何把產(chǎn)品做好，三年內(nèi)并沒有盈利考核。

據(jù)記者了解，9月2日，北京酒仙橋冠寓開業(yè)，這是龍湖在一線城市的首個(gè)冠寓項(xiàng)目，但從在成都和重慶先行開業(yè)的冠寓來看，試運(yùn)營的兩個(gè)月內(nèi)出租率已經(jīng)超過95%。韓石表示，從硬件的設(shè)計(jì)及施工上，龍湖的長租公寓精確到毫米級的尺度；從軟件管理上，借助手機(jī)移動(dòng)端實(shí)施科技化管理。

借助精細(xì)化管理和成本控制優(yōu)勢，韓石表示，龍湖的輕資產(chǎn)冠寓項(xiàng)目，預(yù)計(jì)毛利率將達(dá)到35％，而重資產(chǎn)冠寓項(xiàng)目毛利率將達(dá)到70％以上。

顯然，總體來看，這一毛利率水平要高于開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的平均毛利率水平，或許這也是目前行業(yè)有三分之一房企進(jìn)入這一市場的動(dòng)因。此外，在高達(dá)5.3萬億元的房地產(chǎn)服務(wù)市場中，至今尚未產(chǎn)生千億元市值的公司，可見資產(chǎn)管理整體仍是一座尚待發(fā)掘的金礦。