在新政出臺后，預計二季度廣州樓市“供”“求”均小，廣州樓價將改變前段時間的大幅上漲狀態(tài)，出現(xiàn)“穩(wěn)中有升”更為健康的市場走勢。

日前，全國多個城市出臺“調(diào)控加碼”，兩個一線城市北京、廣州分別于3月16至17日出臺調(diào)控措施，政策緊縮信號再次“亮燈”。廣州“3·17新政”無論限購、限貸政策均大幅“加碼”，調(diào)控力度達至史上最強。合富房地產(chǎn)研究院認為，一段時間以來的政府調(diào)控對市場“供”（新增供應）“求”（樓市成交）均有抑制。政府實施嚴格價格指導使市場供應價格（主要體現(xiàn)為新增預售備案價格）漲幅趨緩，而“3·17新政”對市場需求的抑制作用明顯。兩者共同作用下，廣州樓市將適度“降溫”。預計二季度廣州樓市“供”“求”均小，廣州樓價將出現(xiàn)“穩(wěn)中有升”、更為健康的市場走勢。

1~2月新增供應與推貨量雙降

據(jù)合富房地產(chǎn)研究院監(jiān)測，2017年1至2月廣州全市商品住宅新增供應面積為47萬平方米，同比下降49%；成交面積為154萬平方米，同比上升14%。同時，房企惜售心態(tài)明顯，新增供應與推貨量雙降。1~2月廣州商品住宅新貨推盤量較去年同期下降15%，其中，1~2月中心城區(qū)新貨推盤量不足400套，同比下降達到50%。

自2016年以來，由于一手住宅供應不足，令大量購買需求進入二手市場，2017年1月至2月全市二手住宅“春節(jié)淡季不淡”、每月成交維持在9000宗以上水平，2月底后二手成交量價連續(xù)創(chuàng)出新高。全市重點板塊二手住宅成交近一年漲幅明顯，部分核心區(qū)域如珠江新城、天河北、東風東等板塊的優(yōu)質(zhì)二手物業(yè)價格持續(xù)攀升。

政策及時調(diào)整有助市場降溫

從近期出臺的政策看，是繼續(xù)延用2016年底以來調(diào)控基調(diào)，強調(diào)“分城施政”、“抑投資”、“去杠桿”。廣州市政府在“供給側(cè)”繼續(xù)實施價格抑制同時，還出臺政策加大 “需求側(cè)”調(diào)控，“3·17新政”調(diào)控力度達至史上最強。社保年限“3年變5年”，單身限“1套”，將使廣州“合資格”買家基數(shù)顯著縮減；全面“認房認貸”后，二套最低首付由30%提高至50%，二套購房者“杠桿”已被大幅度削減，而改善型買家首付門檻被大幅提高。由于廣州樓市政策大幅加碼，當前四個一線城市間的政策差距已不明顯。

合富房地產(chǎn)研究院相關人士認為，各地政策加碼只是序幕而非終章，本輪調(diào)控效果不達，中央對各地樓市政策的監(jiān)察指導仍將持續(xù)。2017年廣州在實施“3·17新政”后，政策是否再加碼則視乎實際樓價、地價發(fā)展，料“3·17新政”出臺將使廣州樓市適度“降溫”，由于政策抑制明顯加強，2017年廣州樓市成交下降已是“既成事實”。

外圍區(qū)域走勢將現(xiàn)分化

展望二季度市場，一方面是政策抑制需求，使?jié)撛谥脴I(yè)買家基數(shù)減少；另一方面是市場供應仍然“相對緊缺”。二季度市場無論“供”、“求”均小，成交量縮減難以避免，然而“3·17新政”大幅加碼的限購、限貸措施將有助于平緩此前上漲的走勢。不過，土地價格依然成為中心城區(qū)未來房價的關鍵支撐。當前宏觀大環(huán)境中包括整體流動性“相對寬松”、人民幣“貶值預期”等因素在二季度難有顯著改變，預計中心城區(qū)樓市仍然“供小求多”。

至于外圍區(qū)域，則走勢將有所分化。作為“不限購”的增城、從化區(qū)域，大量來自廣州城區(qū)的購買需求（尤其是受社保年限“3年變5年”影響的客戶）將涌入該兩個區(qū)域購置物業(yè)。增城3月29日待出讓土地政府起拍價格已全面上升，達1萬元/m2以上，但預計該批土地仍將獲得溢價成交。

從化當前樓價仍處相對低位，為全廣州“價格洼地”，包括太平鎮(zhèn)、從化主城街口、江浦、城郊，以及溫泉鎮(zhèn)主力樓盤價格在1萬~1.6萬元/m2水平，而包括地鐵14號線、北部快線、從化溫泉金融小鎮(zhèn)等規(guī)劃利好已在陸續(xù)兌現(xiàn)，預計從化成交仍有進一步上漲空間。

黃埔區(qū)多個板塊“外市戶籍買家”占比在40%以上，預計新政實施將對區(qū)域成交帶來一定影響，然而黃埔區(qū)自身貨量不足的情況亦尤其突出（2017年3月初庫存消化周期只有5個月），這對二手市場也有傳導作用，預計二季度整體樓價難有下跌機會。

番禺區(qū)的情況與黃埔區(qū)有所類似，經(jīng)過2016年的庫存消化后，當前區(qū)域內(nèi)主力樓盤（尤其“剛需”戶型產(chǎn)品）在售余貨不多，二手業(yè)主也同樣惜貨，預計二季度樓價“走穩(wěn)”。

南沙區(qū)市場成交中雖然存在一定比例的度假、投資需求（該類型客戶預計受新政影響明顯），然而，“兩會”期間包括“粵港澳大灣區(qū)”、“粵港深度合作區(qū)”、“慶盛交通樞紐”等重大規(guī)劃利好陸續(xù)出臺，預計將進一步提振區(qū)域買家的信心，二季度市場價格有可能維持穩(wěn)定。

在花都區(qū)尤其汽車城、花東等多個與中心城區(qū)接壤的板塊，自2017年后市場價格有所上升，新政出臺對市場成交帶來一定影響。