案例分析

銀行受理按揭業(yè)務(wù)時會委托第三方評估房產(chǎn)價值，本案中因原業(yè)主裝修折舊期限較短，難以計入評估價格，附帶平臺沒有權(quán)屬，也不能納入評估范圍，從而出現(xiàn)評估價格低于實際成交價格，銀行同意貸款額度低于買家預(yù)估金額的情況。

根據(jù)《合同法》，李小姐因無能力繼續(xù)履行合同屬于違約，本應(yīng)無權(quán)要求返還定金。消費者可對比同樓盤或同地段房價，必要時提前咨詢專業(yè)人士，對房屋進(jìn)行估值。

案例2：買“學(xué)位房”未查冊 過戶才發(fā)現(xiàn)房被查封

2016年10月，陳某通過某中介公司介紹，看中了天河區(qū)一套“學(xué)位房”，該房屋屬張某、方某共有。

當(dāng)晚，中介公司通知業(yè)主張某、方某與買家陳某簽訂合同，業(yè)主張某臨時有事未能到場，因擔(dān)心學(xué)位房緊俏被其他人買走，陳某在查驗房產(chǎn)證后，與業(yè)主方某簽署了《房屋買賣合同》，并向方某支付定金10萬元，向中介公司支付了5萬元中介費。

第二天上午，張某在合同上補簽名。當(dāng)天下午，中介公司協(xié)助陳某到房管部門進(jìn)行產(chǎn)權(quán)查冊，卻發(fā)現(xiàn)該交易物業(yè)在當(dāng)天上午剛被法院查封。陳某要求中介公司立即聯(lián)系業(yè)主，取消交易并退回定金，同時要求中介公司退還中介費。

業(yè)主表示，房子是因為斷供而被查封，簽約時確實不知道已被查封；如能還清銀行貸款，可以繼續(xù)交易，但需要時間辦理。陳某認(rèn)為風(fēng)險太大，堅持要求退還定金及解除合同。

經(jīng)多次協(xié)商，業(yè)主退還定金給陳某并解除合同。中介公司則認(rèn)為其促成交易前房屋是沒有查封的，故不同意退回中介費。　　

案例分析

協(xié)會分析認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，如在促成交易前，中介機構(gòu)未按規(guī)定履行查驗、告知等義務(wù)的，執(zhí)業(yè)人員最高可罰款3萬元，情節(jié)嚴(yán)重的，還可吊銷執(zhí)業(yè)資格證書。

消費者在簽訂合同前，一定要要求業(yè)主或中介機構(gòu)提供產(chǎn)權(quán)查冊證明，清楚了解房屋自然狀況及權(quán)屬狀況。

此外，約定中介服務(wù)費用時，可采取分段支付形式，并在合同或協(xié)議中列明。