春節(jié)后，租房市場(chǎng)又會(huì)迎來(lái)一年一度的熱潮。據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2016年全市住宅租金均價(jià)為39.89元/平方米，其中中心城區(qū)41.84元/平方米，外圍城區(qū)26.72元/平方米，全年租金價(jià)格穩(wěn)中微漲。從總體而言，隨著物價(jià)上漲，租金整體向上，不過(guò)在部分區(qū)域，隨著批發(fā)等商圈調(diào)整，房租的租金不升反降，如海珠區(qū)逸景翠園兩房單位2016年的月租金比2015年下降180元，荔灣區(qū)富力廣場(chǎng)50平方米的單位從2015年的3200元/月下調(diào)100元至3100元/月。

不少租客外溢至外圍區(qū)域

據(jù)相關(guān)中介經(jīng)理反映，受年初經(jīng)濟(jì)疲乏的影響，2016年以來(lái)，來(lái)穗務(wù)工人員的數(shù)量較往年未見(jiàn)大幅上升，從而平抑了租賃需求的快速增長(zhǎng)。

對(duì)于大部分租客而言，選擇租房仍是以價(jià)格為主導(dǎo)，但盤(pán)源質(zhì)素也越發(fā)成為一個(gè)關(guān)鍵影響因素。

隨著租客對(duì)居住要求的提高，越來(lái)越多求租者愿意小幅增加預(yù)算，選擇電梯樓或小區(qū)的物業(yè)。因此，較為新凈、居住環(huán)境安全、配套齊全以及核心地段的租房租金保持堅(jiān)挺。

隨著城市建設(shè)推動(dòng)疊加市中心盤(pán)少價(jià)高，租客向近郊外溢。首先，外圍區(qū)域的交通網(wǎng)絡(luò)及居住配套在不斷完善；其次，電子商務(wù)時(shí)代下辦公場(chǎng)所趨向靈活化；再者，市中心租賃盤(pán)源供應(yīng)緊缺，租價(jià)高企，三因素的共同作用下，不少租客外溢至外圍區(qū)域，促使其租賃市場(chǎng)得到發(fā)展。

市區(qū)樓梯樓散盤(pán)月租1500元以下

據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)分析，2016年，43.4%的租賃成交月租金在1500元以下，占比較2015年小幅提升1.6%，主要分布在越秀區(qū)光塔路-惠福路、沙涌南-瑤臺(tái)的樓梯樓散盤(pán)，荔灣區(qū)的白鶴洞、茶滘社區(qū)，海珠區(qū)同福路的散盤(pán)，天河區(qū)車陂-東圃的樓梯樓散盤(pán)，白云區(qū)澤德花苑、新市花園、城西花園，黃埔區(qū)石化生活區(qū)、港灣一村，番禺區(qū)市橋、鐘村、大石的散盤(pán)，以及南沙、花都、增城等樓盤(pán)片區(qū)。

月租金在1500～2500元之間的占比下滑4.4%至22.3%，部分樓盤(pán)該區(qū)間的租賃份額有所縮窄，整體份額傾于向上偏移，一定程度反映了其租金的上行趨勢(shì)，包括海珠區(qū)保利紅棉花園等。

月租金在2500～3500元之間的租賃占比穩(wěn)定在13%。而3500元以上占比超過(guò)兩成，同比擴(kuò)大2.6個(gè)百分點(diǎn)。該租金區(qū)間的物業(yè)多位于以下板塊及樓盤(pán)：一是兩大CBD天河北及珠江新城；二是大型小區(qū)及大戶型供應(yīng)較多的樓盤(pán)，如越秀區(qū)東風(fēng)廣場(chǎng)、荔灣區(qū)富力廣場(chǎng)等；三是珠江沿岸及豪宅盤(pán)，如珠江帝景、芭堤水岸、星河灣等。

電梯物業(yè)租賃份額同比擴(kuò)大

房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)人士分析認(rèn)為，近年來(lái)租金區(qū)間一直趨于向上靠攏，主要因?yàn)椋阂皇钦w物價(jià)上漲；二是隨著新樓盤(pán)的不斷建成并投入租賃市場(chǎng)，優(yōu)質(zhì)電梯樓的供應(yīng)增多，加之樓齡較高的樓梯樓漸顯老舊，電梯物業(yè)的租賃份額同比擴(kuò)大約4個(gè)百分點(diǎn)，造成了租金的結(jié)構(gòu)性上升；三是租客愈加關(guān)注租盤(pán)質(zhì)素，除了租金價(jià)格，房源的裝修配套情況、舒適度、安全性也是其租房的重要考慮因素，因此越來(lái)越多求租者愿意小幅增加預(yù)算，選擇電梯樓或小區(qū)的物業(yè)。

大數(shù)據(jù)分析：名盤(pán)租金也有下調(diào)

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)人士對(duì)部分樓盤(pán)的租金進(jìn)行抽樣調(diào)查，對(duì)比同一物業(yè)2015及2016年的租金水平，他們發(fā)現(xiàn)即使是市場(chǎng)上的名盤(pán)，租金也并非“永升不降”，一些位處批發(fā)商圈的名盤(pán)租金因商圈業(yè)態(tài)調(diào)整而出現(xiàn)下調(diào)。

從抽樣的名盤(pán)來(lái)看，整體上各盤(pán)租金調(diào)整幅度不大，普遍為10%以內(nèi)，或月租調(diào)整100~200元。在珠江新城、環(huán)市東-淘金等商務(wù)區(qū)，租賃需求仍較緊張，尤其是小戶型，因此租金依然堅(jiān)挺并保持慣性向上，如鉑林國(guó)際公寓、淘金路散盤(pán)等，租金同比漲幅在5%以上。

名盤(pán)租金的抽樣調(diào)查可以看出交通配套的建設(shè)影響租賃市場(chǎng)發(fā)展，租客東移趨勢(shì)明顯，尤其是天河以東的地鐵、BRT沿線，而客量的增長(zhǎng)自然也促進(jìn)了租金的上行，如車陂的富力天朗明居、黃埔的石化大院、蘿崗的保利林語(yǔ)山莊等，同一物業(yè)時(shí)隔一年重新放租時(shí)租金上調(diào)了6%~8%。

部分大型樓盤(pán)供需兩旺，租金價(jià)格走勢(shì)也較為穩(wěn)健，如中怡城市花園、金碧花園等，租金變化幅度約在3%左右。

一些以專業(yè)市場(chǎng)商戶為主力客戶群體的樓盤(pán)，受經(jīng)商環(huán)境影響，租金上漲乏力，如毗鄰中山八路童裝批發(fā)市場(chǎng)的富力廣場(chǎng)，一個(gè)50平方米的單元2015年月租為3200元，2016年再次放租時(shí)月租下調(diào)100元。位于廣州大道南布匹批發(fā)商圈的逸景翠園兩房單位，2015年月租為4680元，2016年則為4500元。

綜合熱門(mén)樓盤(pán)的網(wǎng)簽均價(jià)以及租價(jià)，可見(jiàn)租金回報(bào)率基本在1.6%~2.6%左右，其中番禺祈福新邨、白云匯僑新城與富力半島花園等回報(bào)率相對(duì)較佳，分析原因可以發(fā)現(xiàn)，一方面，這些樓盤(pán)網(wǎng)簽均價(jià)普遍不高于2萬(wàn)元，相對(duì)實(shí)惠；另一方面，樓盤(pán)較高的租賃熱度保證了其租值。