恒大和深深房的重組上市至今仍未有新的進(jìn)展,跡象表明,這家華南房企并沒有放緩在A股另一個(gè)上市平臺(tái)的前進(jìn)步伐。

嘉凱城1月18日晚間披露,恒大集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方為公司融資提供擔(dān)?？傤~不超過200億元。與此同時(shí),公司通過銀行委托貸款或資金拆借方式,向恒大集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方借款不超過120億元。

過去兩年嘉凱城的經(jīng)營(yíng)持續(xù)出現(xiàn)虧損,基本面的乏力也影響到拿地融資,此前通過基金、信托等方式的平均資金成本幾乎在10%以上。而此番恒大馳援的條件堪稱實(shí)惠,不僅免費(fèi)擔(dān)保200億元,還以不高于4.35%的利息提供借款——這甚至低于同期一年貸款基準(zhǔn)利率。

市場(chǎng)人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指,嘉凱城在陸續(xù)剝離青島項(xiàng)目、獲得資金支持重新實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的正常運(yùn)營(yíng),符合股東的利益。不過,恒大對(duì)嘉凱城大手筆投入的節(jié)點(diǎn)仍顯得微妙。

實(shí)際上,這是恒大自成為嘉凱城實(shí)際控制人以來(lái)最重要一次輸血,總額度320億元超過此前為重組深深房所引入的300億元資金。有投資者稱,深深房重組上市遲遲未明朗化,反過來(lái)放大了嘉凱城取而代之的可能性。

相比之下,恒大原定于1月15日完成深深房公告重組方案程序,至今仍鮮有確切消息。

恒大320億輸血背后

自2016年成為嘉凱城實(shí)際控制人以來(lái),恒大已先后在嘉凱城內(nèi)部管理、架構(gòu)調(diào)整、減虧增效等方面付諸實(shí)踐。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì),嘉凱城2013年、2014年、2015年凈利潤(rùn)5716萬(wàn)元、3809萬(wàn)元、-23.43億元,2016年前三季度則為-12.49億元。

從這點(diǎn)而言,恒大最新提供的320億元巨額輸血,只是嘗試盤活嘉凱城資產(chǎn)的一個(gè)縮影。

去年下半年起,恒大正式啟動(dòng)對(duì)嘉凱城的整改,首先便是加強(qiáng)內(nèi)部管理。具體而言,嘉凱城新一屆非獨(dú)立董事中恒大占4席,由恒大常務(wù)副總裁甄立濤出任董事長(zhǎng)。10月27日,歷任恒大秦皇島、北京及廣東公司總經(jīng)理的郭家彤接任嘉凱城常務(wù)副總經(jīng)理一職。

其中最為經(jīng)典的一例便是,在恒大主導(dǎo)下,青島嘉凱城項(xiàng)目迅速于去年11月底以總價(jià)36.62億元、溢價(jià)率128.88%轉(zhuǎn)售予融創(chuàng)。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉,通過出售項(xiàng)目,嘉凱城一舉減少項(xiàng)目負(fù)債多達(dá)65.46億元,并從中實(shí)現(xiàn)部分溢利。

除了內(nèi)部層面的調(diào)整以外,恒大同樣為嘉凱城提供巨額的資金支持。按照半年前的承諾,恒大計(jì)劃為該公司提供擔(dān)保及借款,擔(dān)保費(fèi)率及貸款利率不超過原大股東浙商集團(tuán)的相關(guān)費(fèi)率,亦即擔(dān)保費(fèi)按1‰/月計(jì),貸款利息按不高于10.5%計(jì)。

而根據(jù)嘉凱城1月18日最新公告,恒大及其關(guān)聯(lián)方為公司提供的擔(dān)保總額不超過200億元,無(wú)擔(dān)保費(fèi);通過銀行委托貸款或資金拆借方式向恒大借款不超過120億元,按不高于4.35%/年支付貸款利息,預(yù)計(jì)2017年需支付利息總額不超過4.41億元。

某種程度上,恒大的馳援,對(duì)于長(zhǎng)期陷入發(fā)展泥潭的嘉凱城而言無(wú)疑是一大轉(zhuǎn)機(jī)。該公司在公告中也如是稱,恒大為公司融資提供擔(dān)保能有效提升融資能力,提供的借款則能夠解決發(fā)展部分資金需求。

值得一提的是,在宣布恒大320億元輸血同日,嘉凱城發(fā)布旗下公司的融資計(jì)劃。其中為旗下包括上海、杭州、武漢等公司后續(xù)提供總計(jì)不超過47.35億元擔(dān)保,累計(jì)擔(dān)?？傤~(含已發(fā)生的擔(dān)保)不超過107.66億元。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解,嘉凱城過去以舊城改造、城中村改造、棚戶區(qū)改造等政策性房地產(chǎn)項(xiàng)目為主業(yè),但面臨拆遷成本高、開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)等風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)該公司轉(zhuǎn)型“城市客廳”商業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目,但仍需建立品牌號(hào)召力。

盡管經(jīng)營(yíng)受困,恒大總裁夏海鈞曾于2016年半年業(yè)績(jī)會(huì)上透露,收購(gòu)嘉凱城主要基于其擁有的土地儲(chǔ)備。因此,對(duì)嘉凱城的人事調(diào)整及資金輸血,符合股東的利益。

數(shù)據(jù)顯示,嘉凱城在上海、杭州、蘇州等長(zhǎng)三角區(qū)域及武漢、重慶等城市有數(shù)百萬(wàn)平方米土儲(chǔ),截至去年三季度末,存貨總計(jì)269.12億元。

深深房還是嘉凱城?

嘉凱城曾被外界視作恒大回A最重要的殼公司。不過,隨著去年恒大在深圳設(shè)立新總部,并著手準(zhǔn)備與深圳國(guó)資委旗下上市平臺(tái)深深房重組上市,關(guān)于嘉凱城的猜測(cè)逐漸歸于平靜。

實(shí)際上,恒大彼時(shí)所作的一切努力,也都在向資本市場(chǎng)釋放信號(hào):深深房才是其回A的理想重組標(biāo)的公司。

早在2015年5月,時(shí)任深圳市委書記的馬興瑞曾在作報(bào)告中表示,到2020年,深圳進(jìn)入世界500強(qiáng)的本土企業(yè)要達(dá)到8-10家。恒大正是在深圳著力打造競(jìng)爭(zhēng)力影響力的大背景下,在后海某寫字樓項(xiàng)目設(shè)立新的總部。

而去年10月深深房董事會(huì)表決通過的重組上市合作協(xié)議,以及恒大地產(chǎn)流出的路演材料,逐漸將恒大回A的細(xì)節(jié)呈現(xiàn)在外界面前。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解,恒大擬通過內(nèi)部重組將體系內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合進(jìn)入恒大地產(chǎn),并以此為主體引進(jìn)戰(zhàn)略投資者,未來(lái)通過借殼深深房登陸A股資本市場(chǎng)。

恒大披露的重組時(shí)間表顯示,其將于2017年1月15日完成A股上市公司(深深房)公告重組方案程序,4月28日恒大地產(chǎn)重組上市完成。同時(shí),恒大引入300億元戰(zhàn)略投資時(shí)訂立對(duì)賭協(xié)議,其最晚將于2020年6月30日實(shí)現(xiàn)A股上市,為此還做出未來(lái)三年凈利潤(rùn)不低于243億元、308億元及337億元等系列業(yè)績(jī)承諾。

不過,截至1月19日觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體發(fā)稿止,仍未收到深深房公告重組程序的消息。

當(dāng)天,深深房?jī)H發(fā)布停牌例行公告,繼續(xù)重申與深投控等對(duì)手方積極推進(jìn)重大資產(chǎn)重組的各項(xiàng)工作,繼續(xù)就重組方案進(jìn)行溝通與論證。在這樣微妙的節(jié)點(diǎn),嘉凱城卻因恒大史無(wú)前例的一次輸血,重新引起市場(chǎng)的猜測(cè)。

有投資者向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表達(dá)了自己的看法。其表示,在深圳國(guó)資時(shí)隔十余年重新入股萬(wàn)科后,恒大如何妥善地處理與萬(wàn)科新股東的關(guān)系,仍是一大看點(diǎn)。“另外,出于國(guó)有資產(chǎn)保值增值的目的,萬(wàn)科有可能會(huì)得到深圳方面的資源傾斜,反過來(lái)這或許將影響恒大借殼深深房的進(jìn)度。”

資料顯示,隨著華潤(rùn)將所持萬(wàn)科15.31%股份轉(zhuǎn)讓予深圳地鐵,過去在高位密集增持萬(wàn)科的恒大處境尷尬。萬(wàn)科方面指,加上“疑為盟友者所持H股”,恒大所持股份或逾16%,深圳地鐵只能是第三大股東。

失之東隅,收之桑榆。出于平衡時(shí)間成本及投資風(fēng)險(xiǎn)的考慮,做好深深房以外的第二手準(zhǔn)備或許是恒大目前的一大考量。投資者指,由于目前恒大地產(chǎn)與深深房的重組事宜遲遲未有實(shí)質(zhì)進(jìn)展,資本市場(chǎng)對(duì)嘉凱城并未放棄“希望”。

上述人士指,借殼的恒大地產(chǎn)主要涵蓋地產(chǎn)業(yè)務(wù)及恒大淘寶足球俱樂部,而其它文化、金融、互聯(lián)網(wǎng)、旅游文化開發(fā)業(yè)務(wù),以及嘉凱城仍在H股中國(guó)恒大的上市架構(gòu)內(nèi)。也就是說,嘉凱城并不在恒大地產(chǎn)的重組資產(chǎn)包內(nèi),未來(lái)仍有可能成為恒大的殼資源。

從企業(yè)屬性看,嘉凱城與深深房均具有國(guó)資背景,這種身份為恒大拿地融資提供了強(qiáng)有力的背書。更為重要的是,目前恒大已實(shí)際控股嘉凱城逾50%股權(quán),折射出浙江國(guó)資層面對(duì)此事的認(rèn)同,后續(xù)借殼的批復(fù)壓力相對(duì)較小。

在當(dāng)前的資本市場(chǎng)規(guī)則下,開發(fā)商回A并非易事,萬(wàn)達(dá)商業(yè)借殼綿石投資便是教訓(xùn)之一。對(duì)于恒大而言,盡管與深圳國(guó)企重組的前景誘人,但時(shí)間成本及投資風(fēng)險(xiǎn)仍是許家印不得不考慮的問題。