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證券時(shí)報(bào)消息 如果說住宅項(xiàng)目有“地王”效應(yīng)，寫字樓靠的就是“地標(biāo)”效應(yīng)。深圳摩天寫字樓項(xiàng)目遍地開花，有著雄厚資產(chǎn)背景的保險(xiǎn)資金也紛紛進(jìn)軍寫字樓領(lǐng)域。

近期，深圳樓市在“地王”效應(yīng)下開始出現(xiàn)一些回暖的信號(hào)，但高房?jī)r(jià)帶來的憂慮依舊難以散去，就在此時(shí)，深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)頻繁出現(xiàn)大單交易，更是引起市場(chǎng)的高度關(guān)注。

從“地王”

到“地標(biāo)”效應(yīng)

如果說住宅項(xiàng)目有“地王”效應(yīng)，寫字樓靠的就是“地標(biāo)”效應(yīng)。

從上世紀(jì)80年代的國(guó)貿(mào)大廈，到90年代的地王大廈，再到2011年落成的京基100大廈和現(xiàn)在的平安國(guó)際金融中心，深圳的地標(biāo)建筑全是以寫字樓為主的綜合體項(xiàng)目，地標(biāo)也成為企業(yè)的另一個(gè)名牌。

在深圳寫字樓密集的南山、福田和羅湖區(qū)，多個(gè)在建寫字樓項(xiàng)目都在爭(zhēng)搶“地標(biāo)”的頭銜。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅在深圳南山區(qū)，規(guī)劃高度超過300米的在建項(xiàng)目就包括世茂金融中心、漢京金融中心、卓越前海金融中心、華潤(rùn)深圳灣總部大樓，深圳地鐵集團(tuán)和萬科合作的深灣匯云中心以及金地鉆石廣場(chǎng)等。而在福田區(qū)，深圳佳兆業(yè)環(huán)球金融中心、深業(yè)上城等在建項(xiàng)目的規(guī)劃高度都超過300米。而在舊改重點(diǎn)區(qū)域羅湖，也有寶能中心、城脈金融中心和恒大建設(shè)大院舊改項(xiàng)目的規(guī)劃高度都超過300米。

摩天寫字樓項(xiàng)目遍地開花，雖然多數(shù)為企業(yè)自持物業(yè)，但也預(yù)示著大量寫字樓項(xiàng)目將陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)。高力國(guó)際表示，對(duì)于深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)，2016年預(yù)計(jì)將迎來約93.3萬平方米的15個(gè)新項(xiàng)目入市，該新增量較去年新增總量高65%，新增供應(yīng)預(yù)計(jì)進(jìn)一步加劇市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。

的確，與住宅市場(chǎng)相反，深圳寫字樓市場(chǎng)一直存在供過于求的擔(dān)憂，寫字樓需求量很大但供應(yīng)也相對(duì)充足。

在深圳，如果從價(jià)格漲幅來看，投資寫字樓而沒有投資住宅絕對(duì)會(huì)后悔。市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，去年深圳平均房?jī)r(jià)上漲超過五成，但寫字樓平均價(jià)格漲幅僅一成多。不過，寫字樓價(jià)格漲得比住宅少，但租金回報(bào)率一直比住宅高，比如深圳寫字樓的租金回報(bào)率一般可以達(dá)到5%，但住宅的租金回報(bào)率普遍不到2%。

險(xiǎn)資頻頻進(jìn)入

深圳寫字樓市場(chǎng)

盡管住宅和寫字樓存在如此懸殊的差異，而且寫字樓數(shù)量處于井噴狀態(tài)，但一些“大鱷”還是在陸續(xù)進(jìn)軍深圳寫字樓市場(chǎng)。

此前，深圳寫字樓市場(chǎng)上散售交易受國(guó)內(nèi)自用及投資為目的客戶青睞，臺(tái)灣玉山銀行以人民幣6.6億元購(gòu)入卓越前海壹號(hào)（前海首個(gè)可售寫字樓項(xiàng)目）約10100平方米以作自用。而在最近，大宗交易頻頻出現(xiàn)在深圳寫字樓市場(chǎng)。

近日，太平洋壽險(xiǎn)宣布購(gòu)入位于深圳市福田區(qū)深業(yè)上城T2塔樓高區(qū)10個(gè)整層，這是繼4月24日太平洋產(chǎn)險(xiǎn)購(gòu)買4個(gè)整層后，險(xiǎn)資在深圳寫字樓市場(chǎng)的又一“豪舉”。至此，太平洋保險(xiǎn)在深業(yè)上城T2塔樓，已經(jīng)購(gòu)入14個(gè)整層。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，深圳寫字樓市場(chǎng)有史以來最大的6筆購(gòu)樓交易，5宗都與金融機(jī)構(gòu)有關(guān)。就在去年11月，華夏保險(xiǎn)購(gòu)入京基濱河時(shí)代大廈高區(qū)10層，簽約金額接近20億元。據(jù)悉，京基濱河時(shí)代大廈目前已經(jīng)售出近八成的單位。

就深圳保險(xiǎn)行業(yè)而言，截至2015年底深圳共有保險(xiǎn)公司法人機(jī)構(gòu)22家，各類保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)主體70家，保險(xiǎn)公司法人機(jī)構(gòu)資產(chǎn)總額達(dá)3.15萬億元，繼續(xù)位居全國(guó)第二。有著雄厚資產(chǎn)背景的保險(xiǎn)資金進(jìn)軍地產(chǎn)領(lǐng)域，深圳市場(chǎng)或?qū)?huì)涌現(xiàn)越來越多的險(xiǎn)資“掃樓”個(gè)案。高力國(guó)際深圳分公司總經(jīng)理簡(jiǎn)家宏表示，深圳市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)且可用于買賣的寫字樓項(xiàng)目其實(shí)并不多，而險(xiǎn)資的資金成本較低，購(gòu)進(jìn)寫字樓除了自用，肯定還是會(huì)帶有投資性質(zhì)。

此外，深圳住宅的平均價(jià)格已經(jīng)躍居全國(guó)首位，但寫字樓市場(chǎng)的租金仍低于北京和上海，或許成為資金眼中的“投資空間”。根據(jù)高力國(guó)際研究部數(shù)據(jù)顯示，去年深圳寫字樓租賃市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，需求的主要驅(qū)動(dòng)力為內(nèi)資企業(yè)，IT、金融以及服務(wù)行業(yè)尤其突出，整體租金上升至每月每平米約215元，北上廣分別為每月每平米332元、307元、155元。在四個(gè)城市中，深圳租金僅高于廣州，是北京的六成。此外，今年一季度全市甲級(jí)寫字樓租金同比上漲1.8%至每月每平米216.9元。受益于深圳市場(chǎng)穩(wěn)固的基本面、高租金水平和資本值增長(zhǎng)的潛力，深圳寫字樓投資市場(chǎng)將繼續(xù)受到青睞。

有分析人士表示，雖然寫字樓的流動(dòng)性較差，但是可以作為長(zhǎng)期投資，不僅有增值空間還能獲得穩(wěn)定的租金，而且這也符合險(xiǎn)資投資運(yùn)用的安全性原則要求。此外，深圳樓市的長(zhǎng)期投資價(jià)值獲得了機(jī)構(gòu)大資金認(rèn)同，這是一個(gè)非常健康的良性循環(huán)。房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行認(rèn)為，鑒于當(dāng)前住宅價(jià)格攀高，投資風(fēng)險(xiǎn)累積，加之調(diào)控政策的出臺(tái)，部分資金充裕的機(jī)構(gòu)或個(gè)人投資者轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌?chǎng)，住宅市場(chǎng)和寫字樓市場(chǎng)的“蹺蹺板效應(yīng)”顯現(xiàn)。

險(xiǎn)資“掃樓”

不僅在國(guó)內(nèi)

在房?jī)r(jià)突飛猛進(jìn)的歲月里，險(xiǎn)資進(jìn)入房地產(chǎn)曾是個(gè)敏感話題，保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)也因此受到政策嚴(yán)格監(jiān)管。很多保險(xiǎn)公司都是打著“自用”的旗號(hào)，投資、收購(gòu)城市核心區(qū)的商業(yè)、寫字樓。

就全國(guó)市場(chǎng)而言，險(xiǎn)資進(jìn)軍房地產(chǎn)主要有三種途徑：直接投資上市房企的股權(quán)；收購(gòu)整棟商業(yè)物業(yè)獲取租金回報(bào)；通過債權(quán)、股權(quán)投資的方式介入房地產(chǎn)開發(fā)。隨著保監(jiān)會(huì)提高了保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的上限比例，險(xiǎn)企購(gòu)置商用物業(yè)以獲取穩(wěn)定租金回報(bào)的情況也在增加。

根據(jù)中國(guó)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會(huì)近日披露的《2015年中國(guó)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理發(fā)展報(bào)告》，截至2015年年底，保險(xiǎn)資產(chǎn)的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)為921.60億元，占比0.82%。不過，從保險(xiǎn)資金涉足地產(chǎn)投資的總額來看，應(yīng)該要遠(yuǎn)高于這一數(shù)字。市場(chǎng)公開數(shù)據(jù)顯示，2011年至今年4月底保險(xiǎn)資產(chǎn)配置中，存款、債券、股票、基金四項(xiàng)相加的傳統(tǒng)投資占比依次為90.89%、89.93%、82.47%、75.32%、71.35%、66.99%，與之對(duì)應(yīng)的一組數(shù)字，即基礎(chǔ)設(shè)施、股權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)三項(xiàng)相加的另類投資占比依次為6.28%、6.42%、11.45%、14.98%、21.08%、20.53%。這兩組數(shù)據(jù)對(duì)比可以看到傳統(tǒng)投資的比例快速下降，另類投資比例快速上升。

如今，國(guó)內(nèi)險(xiǎn)資“掃樓”的目光早已投向全球。就在今年5月，中國(guó)人壽聯(lián)合美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投資管理機(jī)構(gòu)RXR，完成了對(duì)曼哈頓美國(guó)大道1285標(biāo)志性寫字樓項(xiàng)目的收購(gòu)。據(jù)悉，這一項(xiàng)目的總收購(gòu)價(jià)格為16.5億美元，中國(guó)人壽為其單一最大投資機(jī)構(gòu)。此前，中國(guó)人壽聯(lián)合加拿大國(guó)際大型資產(chǎn)管理公司Brookfield，以3.46億英鎊（約合32.7億元人民幣）成功收購(gòu)倫敦金融區(qū)域的辦公大樓——ALDGATE Tower。

據(jù)戴德梁行的報(bào)告，中國(guó)保險(xiǎn)公司未來五年預(yù)計(jì)向海外房地產(chǎn)領(lǐng)域“豪擲”730億美元。屆時(shí)，中國(guó)保險(xiǎn)企業(yè)的海外房地產(chǎn)配比將上升至5%。至2024年，國(guó)內(nèi)險(xiǎn)資持有的海外投資物業(yè)總值將達(dá)到1540億美元。

中國(guó)資金儼然成為美國(guó)市場(chǎng)備受矚目的力量，預(yù)計(jì)未來會(huì)有更多中資企業(yè)進(jìn)入。根據(jù)今年5月亞洲協(xié)會(huì)和羅森咨詢公司聯(lián)合發(fā)布的《中國(guó)在美國(guó)房地產(chǎn)的投資報(bào)告》，預(yù)計(jì)2016年至2020年，中國(guó)投資者在美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)和住宅上的直接投資(不包括未來新建項(xiàng)目)將至少達(dá)到2180億美元。瑞士再保險(xiǎn)高級(jí)分析師邢鸝表示，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨緩的情況下，險(xiǎn)企放眼全球來配置資產(chǎn)是很自然的選擇，但險(xiǎn)企在出手海外的同時(shí)，要注意國(guó)內(nèi)的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)穩(wěn)健性以及海外投資產(chǎn)生的利率風(fēng)險(xiǎn)等。