從目前北京9月成交數(shù)據(jù)看，實在難言“金九”。中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，據(jù)北京市住建委披露的二手房網(wǎng)簽數(shù)量計算，截至22日，9月北京二手房住宅簽約量為7685套，這也是2月以來同期最低點，比2018年同期下跌近四成。

議價空間出現(xiàn)

中國證券報記者了解，有房源降價主要是因為個別房主亟需交易變現(xiàn)。除了大戶型，學(xué)區(qū)房也出現(xiàn)降價促銷跡象。

中國證券報記者從多位地產(chǎn)中介機構(gòu)人士處了解到，除極個別稀缺項目，目前北京部分總價千萬元左右的二手房源存在一定議價空間。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，近些年房地產(chǎn)市場“金九銀十”效應(yīng)逐步減弱，由于調(diào)控政策不見松動，加之不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段已明確，房價上漲預(yù)期落空。因此，北京9月房地產(chǎn)市場繼續(xù)下調(diào)。

“嚴(yán)杠桿”促價格調(diào)整

張大偉表示，熱點城市出臺嚴(yán)格的限貸限購政策，購買力很難再支撐市場上行。多城市房價逐漸開始出現(xiàn)沖高回落現(xiàn)象，房價下降開始成為普遍現(xiàn)象。

以北京為例，目前二手房一系列稅費規(guī)則增加了交易和購買成本。中國證券報記者了解到，一般來說，總價300萬元左右的二手房，如果不是“滿五唯一”（產(chǎn)證時間5年且為家庭或個人名下唯一一套），且上次交易的原值較低，賣家要至少降價20萬元才比較容易成交。

按北京相關(guān)規(guī)定，除建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140平方米（含）以下兩條硬性標(biāo)準(zhǔn)外，北京普通住宅標(biāo)準(zhǔn)價格紅線設(shè)置為：五環(huán)內(nèi)總價低于468萬元。以目前北京市區(qū)房價水平看，五環(huán)內(nèi)大量房屋屬非普通住宅。

按照2017年3月以來的信貸政策，購房者在購買非普通二套房的首付款比例不低于80%，且在確定購房套數(shù)時，采用“認(rèn)房又認(rèn)貸”原則。

“這意味著，將大多數(shù)改善型需求的首付門檻大幅提升。”某房企人士對中國證券報記者表示。

一位房地產(chǎn)機構(gòu)資深店長對中國證券報記者表示，以往北京市二手房交易都是“連環(huán)單”。“比如，300萬元以下的算剛需房。假設(shè)剛需進場，剛需房房東拿到購房款再貸300萬元能買600萬元的房子。那些賣了600萬元房子的房東再貸400萬元就可以買1000萬元的房子。如果購房者預(yù)期收入和房價持續(xù)增長，在杠桿放大效應(yīng)下，房價也就會越來越高，越漲越快。但是，在現(xiàn)在的信貸政策下，貸款額度大幅下降，這一鏈條就被打斷了。”該人士表示。

中國證券報記者了解到，目前北京市部分二手房房價已較2017年調(diào)控政策出臺前高點下跌15%，部分地區(qū)跌幅超過20%。“如果是2017年調(diào)控前入市，考慮到信貸成本，房價已經(jīng)跌超20%。”一位2017年高點入市的購房者對中國證券報記者表示。

回歸居住屬性

無論從政策還是供應(yīng)調(diào)整方面，“房住不炒”這一觀念已深入人心。在這一政策背景下，購房者行為日益理性。

近兩年，北京供應(yīng)大量限競房和共有產(chǎn)權(quán)房。其中，限競房在獲得房本或相關(guān)繳稅憑證后5年內(nèi)不允許轉(zhuǎn)讓，再考慮到期房的交房時間，房屋持有時間至少在7年以上。在共有產(chǎn)權(quán)房交易時，則需相關(guān)部門批準(zhǔn)同意后按照指導(dǎo)價格回購個人持有部分。這些嚴(yán)格的配套措施基本杜絕利用政策性住房套利的可能性。購買限競房人士大多是有自住需求的購房者。此外，限競房推出使購房者有了很多選擇，對壓低周邊二手房價格可謂“立竿見影”。

從今年政策看，北京相關(guān)部門淡化學(xué)區(qū)房屬性、平抑學(xué)區(qū)房高價的意圖明顯。

今年北京東城區(qū)和海淀區(qū)均明確，1月1日后獲得房屋產(chǎn)權(quán)證的家庭適齡兒童，將通過多校劃片方式入學(xué)。在此項政策下，東城區(qū)、海淀區(qū)部分二手房價格下調(diào)明顯。金寶街某小區(qū)是東城區(qū)某著名小學(xué)對口學(xué)區(qū)。今年年初，該小區(qū)一套70平方米的兩居室，房東報價760萬元，幾乎沒有談價空間。在今年東城區(qū)學(xué)區(qū)政策出臺后，這一房源已不能保證100%進入該學(xué)校就讀。中國證券報記者發(fā)現(xiàn)，近期這一房屋掛牌價已下調(diào)至730萬元，房地產(chǎn)中介機構(gòu)人士告訴中國證券報記者：“根據(jù)付款條件，房價還有商量余地。”