新華報(bào)業(yè)網(wǎng)訊  南京市鼓樓區(qū)8月11日宣布高規(guī)格啟動(dòng)鐵北改造，這意味著南京最大規(guī)模的老城更新全面啟動(dòng)。此前，南京玄武區(qū)和棲霞區(qū)已啟動(dòng)各自的鐵北片區(qū)改造。除南京大鐵北，包括蘇州姑蘇區(qū)、無錫梁溪區(qū)在內(nèi)，江蘇省內(nèi)多地成熟城區(qū)進(jìn)入大規(guī)模老城更新改造。

人往哪去、錢從哪來，什么將被摒棄、什么又能被留下？對(duì)于這些熱點(diǎn)問題，新一輪老城更新如何回答備受關(guān)注。摒棄房地產(chǎn)導(dǎo)向，堅(jiān)持發(fā)展為人，重視產(chǎn)城融合，南京鐵北更新點(diǎn)“鐵”成“金”值得期待。

江蘇省城“塌陷地”將變身“黃金地”

在南京主城北部，從長江大橋南堡到滬寧鐵路沿線以北，被南京人稱為鐵北地區(qū)，這片由幕府山、長江、滬寧城際鐵路圍合的區(qū)域，面積達(dá)40多平方公里，橫跨鼓樓、玄武和棲霞三區(qū)，居住人口約40萬，是南京主城唯一未完成城市現(xiàn)代化改造的大規(guī)模人口密集居住區(qū)。

這里工廠眾多，曾集中50多家化工企業(yè)；城中村密布，有沈陽村、伍佰村等20多個(gè)大型城中村；違建普遍，三個(gè)區(qū)各有幾十萬甚至一兩百萬平方米的違章搭建。

家住邁皋橋的沈玉華，在城北工作生活30多年。她說，城北人打招呼，問“去哪”，答“進(jìn)城”。她所在小區(qū)離南京主城的核心——新街口不到10公里。在南京人眼中，城北好比是塌陷的城市。

參與鐵北改造規(guī)劃編制的東南大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院趙薇認(rèn)為，城北坐擁火車站、玄武湖、紫金山、幕府山和長江，山水城林風(fēng)貌突出，是都市極為難得的稀缺資源。未來隨著地鐵6號(hào)線、9號(hào)線的進(jìn)入，鐵北交通可達(dá)性提高，更為關(guān)鍵的是，南京出臺(tái)專門政策，允許鐵北工業(yè)用地改變用地性質(zhì)，鐵北更新優(yōu)勢(shì)疊加，動(dòng)力十足。

鐵北的價(jià)值正在被市場認(rèn)可。就在上個(gè)月，鐵北燕子磯G29商辦住混合用地經(jīng)過377輪競價(jià)，耗時(shí)3個(gè)多小時(shí)，最后以72億元成交，高于起拍價(jià)25億元。

南京市玄武區(qū)區(qū)委書記徐曙海認(rèn)為，南京鐵北寸土寸金，其價(jià)值遠(yuǎn)未得到體現(xiàn)，鐵北改造的目標(biāo)不能局限于跟上城市發(fā)展的步伐，而是要定位于打造特大城市產(chǎn)城融合的典范區(qū)，成為科技創(chuàng)新的領(lǐng)跑者。

城市升級(jí)緊扣人的宜居

在城市改造中，很多城市提檔升級(jí)變靚了，但改造過的片區(qū)跟原先在這里居住的市民卻沒了關(guān)系，他們搬到遠(yuǎn)離城中心的安置片區(qū)。推倒重來、騰地?fù)Q人，這樣的做法加上城市改造后的房價(jià)躍升，往往導(dǎo)致改造過的城市“容”不下原住居民。

城市形象、政府財(cái)政、資本利益與原住居民利益，如何兼顧平衡，是老城改造必須直面的問題。在鐵北，織補(bǔ)更新已取代拆遷成為改造的主流。

沈玉華形容自己所住的南塑新村曾像“貧民窟”——出門要在垃圾污水中找落腳地，一樓全是違建，有的一個(gè)院落租給好幾個(gè)外來家庭。前年小區(qū)拆違出新后，變得干凈整潔。“我現(xiàn)在就喜歡告訴別人‘家住邁皋橋’，很多人曉得城北變化大。”她說。

棲霞區(qū)區(qū)委書記邢正軍介紹，這幾年區(qū)里投入數(shù)十億元，用于邁皋橋地區(qū)的功能修補(bǔ)和環(huán)境整理，邁皋橋老舊小區(qū)全部完成出新，亂、臟、擠的邁皋橋地區(qū)發(fā)生顛覆性變化。

從大規(guī)模拆遷到全面出新，政府不再光盤算著眼前的經(jīng)濟(jì)賬。鼓樓區(qū)提出，鼓樓鐵北片區(qū)的113個(gè)老舊小區(qū)都要出新改造，惠及居民6萬戶。而棲霞、玄武兩區(qū)，同樣將宜居擺在鐵北更新的首要位置。宜居，不僅是為吸引高端人才，同樣為服務(wù)現(xiàn)有居民。

以趙薇的職業(yè)判斷和生活經(jīng)驗(yàn)，她認(rèn)為老城的吸引力很大程度源自其生活便利。對(duì)很多人來說，家門口包子店的意義遠(yuǎn)勝于周邊的地標(biāo)建筑。她介紹，鐵北紅山片區(qū)將延續(xù)并彰顯原有的小街區(qū)密路網(wǎng)肌理，充分考慮街邊商業(yè)店鋪以及各個(gè)層級(jí)社區(qū)服務(wù)設(shè)施的配設(shè)。

城市生態(tài)和城市功能決定城市宜居度。江蘇省城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)規(guī)劃研究中心副主任陳小卉認(rèn)為，以往老城改造更多著眼于土地再開發(fā)，此輪老城更新聚焦生態(tài)修復(fù)和功能完善，恰逢國家提出“雙修”(生態(tài)修補(bǔ)和城市修復(fù))，南京鐵北更新，若做得好，能成為“雙修”典范。

培育高端產(chǎn)業(yè)不戀快錢

當(dāng)前，城市發(fā)展遭遇土地瓶頸，開辟新的發(fā)展空間成為各地推進(jìn)城市更新的一大動(dòng)力。

根據(jù)玄武鐵北片區(qū)更新規(guī)劃，該片區(qū)擁有1340畝可供深度開發(fā)的土地儲(chǔ)備，將建造210萬平方米的商業(yè)綜合體、140萬平方米的高端住宅和60萬平方米的科技研發(fā)載體。

鼓樓區(qū)總面積53平方公里，而鐵北片區(qū)占地即達(dá)15平方公里，鼓樓有意在鐵北挖掘千畝產(chǎn)業(yè)用地，建設(shè)200萬平方米產(chǎn)業(yè)載體。鼓樓區(qū)區(qū)委書記張一新介紹，鼓樓計(jì)劃用5年全面拉開鐵北更新改造框架，總投入預(yù)計(jì)逾250億元。

鐵北更新不僅是提升城市形態(tài)，完善城市功能，更緊要的是培育高端產(chǎn)業(yè)。鼓樓鐵北片區(qū)主要發(fā)展以幕府綠色小鎮(zhèn)為龍頭的互聯(lián)網(wǎng)信息產(chǎn)業(yè)，以濱江、五塘、和燕路為引爆點(diǎn)的商務(wù)商貿(mào)業(yè)，以及長江大橋東片區(qū)的文旅產(chǎn)業(yè)。

培育產(chǎn)業(yè)，就要摒棄一錘子買賣的房地產(chǎn)導(dǎo)向思維。一味依賴地價(jià)或房租收益，忽視城市長遠(yuǎn)發(fā)展，再優(yōu)質(zhì)的空間也會(huì)滑向低端。根據(jù)規(guī)劃，鐵北三個(gè)片區(qū)的產(chǎn)業(yè)載體面積遠(yuǎn)超過房地產(chǎn)開發(fā)面積，鐵北不能重蹈房地產(chǎn)開發(fā)損耗城市長遠(yuǎn)活力的覆轍。

玄武區(qū)副區(qū)長、鐵北紅山新城管委會(huì)主任李大海介紹，紅山新城談項(xiàng)目，聚焦點(diǎn)在能引進(jìn)什么樣的企業(yè)，能培育什么樣的產(chǎn)業(yè)，每個(gè)項(xiàng)目有何核心競爭力，每一寸土地都要做精心思考。在紅山南路，玄武拿出沿線300畝地發(fā)展科研，為城市未來蓄能。

值得關(guān)注的是，在鐵北的土地利用規(guī)劃中，功能混合用地成為主導(dǎo)。玄武區(qū)的混合用地達(dá)上千畝，在土地招拍掛階段植入產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，要求拿地企業(yè)自持物業(yè)要占相當(dāng)比例。今年2月，沈陽村地塊出讓地上面積2.3萬平方米，拿地企業(yè)自持面積不低于1萬平方米。城市改造一度被地產(chǎn)開發(fā)主導(dǎo)，開發(fā)商和投資客追求短期回本賺錢，分割銷售普遍，為地方后續(xù)引進(jìn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目留下諸多障礙。

玄武區(qū)的紅山地區(qū)，棲霞區(qū)的燕子磯地區(qū)，因?yàn)楣I(yè)的撤出，留出成片的開發(fā)空間，而鼓樓區(qū)的鐵北片區(qū)，建設(shè)密度高，地塊規(guī)模小。張一新透露，鼓樓將為鐵北更新成立項(xiàng)目公司，每個(gè)項(xiàng)目均建立數(shù)學(xué)模型分析，緊盯產(chǎn)業(yè)細(xì)化、精準(zhǔn)招商，鐵北改造總體上能實(shí)現(xiàn)資金平衡。

無論產(chǎn)業(yè)調(diào)整，還是功能完善，城市更新都將更加凸顯城市特色風(fēng)貌，更好地服務(wù)并滿足不同群體的需求，讓人成為城市升級(jí)的最大受益者。

記者 顏芳

原標(biāo)題:南京最大規(guī)模老城更新全面啟動(dòng)—— 織補(bǔ)更新，打造產(chǎn)城融合典范